Адвокат Олег Сухов спеціально для IRN.RU
Спори з успадкуванням кооперативних квартир - одні з найскладніших у судовому провадженні. Складність полягає не тільки в тому, що при їх розгляді застосуванню підлягають норми різних галузей права, включаючи спадкове, житлове, цивільне, процесуальне. Всі подібні справи беруть початок в сімдесятих - вісімдесятих роках минулого століття, що значно ускладнює забезпечення доказової бази і є перешкодою для отримання необхідних і достатніх документів для розгляду спорів по суті.
Хто має право на кооперативну квартиру у спадок
Велика частина кооперативного житла, що стає предметом спадкових спорів, купувалося, як правило, в радянський період, в 70-е, 80-е роки минулого століття. Паї за нерухомість вносилися десятиліттями. Більшість кооперативних квартир власники отримували або оплачували в період шлюбу, повністю або частково, що ставало підставою до визначення та виділу обов'язкової подружньої частки. Саме тому частіше спадкоємці, в тому числі за заповітом, претендувати можуть не на все кооперативне житло, а лише на певну його частину.
В ході одного з недавніх судових суперечок в місті Москві після смерті власника розкішної трикімнатної квартири до нотаріуса звернулася молода особа, маючи на руках заповіт. Вона надала свідоцтво про державну реєстрацію права, оформлене на померлого, і заповіт на свою користь, вважаючи, що отримає у спадок всю квартиру цілком. Однак в підсумку їй дісталася лише четверта частина нерухомості. Суд при розгляді справи встановив, що половина житлового приміщення припадала на дружину померлого власника в якості подружньої частки, з огляду на виплати паю в період шлюбу. Більш того, перебуваючи на пенсії, дружина померлого, незалежно від заповіту, володіла законним правом на обов'язкову частку спадкового майна. В цілому вдові перейшло три четвертих частки кооперативної квартири.
Як правильно порахувати розмір частки спадкоємця
Якщо пай за кооперативну квартиру виплачувався в період шлюбу, то при її успадкування повинні враховуватися інтереси пережив спадкодавця дружина, навіть якщо квартира була повністю оформлена на померлого. Визначається розмір подружньої і спадкової частки в залежності від того, скільки часу і в який період подружжя перебувало в шлюбі і коли виплачувався пай. Якщо квартира була отримана в період шлюбу і весь той час, поки виплачувався пай, подружжя перебувало в оформлених відносинах, після смерті одного з них спадкоємства підлягатиме лише половина квартири, інша половина повинна бути передана пережили дружину в якості подружньої частки. Дана частка підлягає зниженню при частковій оплаті кооперативної квартири в період шлюбу. Наприклад, якщо кооперативне житло було надано до шлюбу в 1975 році, і на дату його отримання відповідно до статуту кооперативу вносився вступний внесок в розмірі, скажімо, 40% від вартості нерухомості, а потім знову ж до шлюбу пайовик самостійно виплатив ще 10% від ціни житлового приміщення, дружина в якості подружньої частки зможе претендувати тільки на 25% від всієї квартири і ¾ частки буде розподілятися між спадкоємцями.
Докази і справедливість
При оформленні у власність кооперативного житла в реєструючий орган досить надати довідку про виплачений пай. Такі довідки видають голови кооперативів, як правило, це вже нові посадові особи, залучені до своїх обов'язків після завершення всіх пайових внесків. Вони часто виписують довідки не на підставі дійсних даних, а керуючись припущеннями і здогадками. Причиною тому є кілька факторів, в тому числі: втрата документів про дійсних пайових виплати, здійснення повноважень голів некомпетентними в правовому відношенні особами, відсутність законодавчих вимог і відповідальності в плані надання точної і документально підтвердженої інформації.
У моїй практиці в судових спорах не раз «спливали» довідки про виплату паю по одним і тим же квартирах, датовані різними числами і роками і містять абсолютно різну інформацію про початок і завершення внесення пайових внесків, що є найістотнішим питанням при спадкуванні кооперативних квартир.
можливі пастки
Найпоширенішими в судових спорах по спадкоємства кооперативної нерухомості є такі проблеми.
Перше: дата, наведена в довідці про виплату паю, чи не свідчить і не доводить, що пай був внесений саме в даний рік. Зазначена дата лише свідчить про закінчення погашення паю, а весь період оплати і розмір такої оплати, які дійсно мають значення для визначення спадкової частки і частки пережив чоловіка, повинні встановлюватися на підставі платіжних документів бухгалтерії кооперативу.
Друге: якщо в період шлюбу померлим і його чоловіком були придбані кілька кооперативних об'єктів (квартири, гаражі, інше), то це може послужити підставою для пред'явлення спадкоємцями вимог на все кооперативне майно до пережили дружину, навіть якщо воно оформлено в його особисту власність.
В одному з недавніх судових процесів по розділу кооперативної квартири між дружиною, спадкоємцем за заповітом і спадкоємцем за законом спадкоємець за законом з'ясував, що в період шлюбу виплачувався пай ще за одну кооперативну квартиру, що знаходиться у власності у подружжя померлого спадкоємця. Щоб останньої не втратити частину своєї житлоплощі, їй довелося в рамках мирової угоди відмовитися від своєї частки в спірній квартирі, оформленої на її померлого чоловіка, на користь спадкоємця за законом.
Обов'язковий продаж успадкованої нерухомості
Нещодавно в ЗМІ просто таки прогриміла інформація про те, що депутати Державної думи задумали закон, згідно з яким вони зобов'яжуть спадкоємців продавати отримане в часткову власність майно, навіть попередні терміни встановили - три місяці, а якщо немає згоди в їх рядах, то, мовляв, треба відбирати і продавати квартири і будинки з аукціонів. Таким чином депутати вирішили боротися з побутовим свавіллям і людською жадібністю, раптом виникає у раптово збагатилися спадкоємців. Мене як фахівця подібна ініціатива не здивувала, не тому що вона слушна і потрібна, а зовсім навпаки. На жаль, наші депутати не знають азів конституційного права Росії, як і не знають фундаментальних положень цивільного законодавства, ну і, безумовно, вони не знають думки Верховного суду з цього приводу, який дозволяє вилучати за гідну винагороду, зрозуміло, незначні частки нерухомості у спадкоємців на користь інших власників. Здається малоосмисленним ділити пайових власників за критерієм: «як отримав частку». У спадщину - продамо з аукціону, не в спадщину - живи, володій і радій?
Знайшли помилку в тексті. Виділіть її та натисніть Ctrl + Enter
Підпишіться на щоденну розсилку IRN.RU
Аналітика ринку нерухомості, щотижневі та щомісячні індекси ринку нерухомості та інші корисні і цікаві матеріали про нерухомість щоранку в Вашій поштовій скриньці.
Всього в базі IRN.RU:
576 новобудов Москви від 2 900 000 руб.
163 новобудови Нової Москви від 1 650 310 руб.
Нерухомість в Москві і Підмосков'ї
Новобудови Москви від 2 900 000 руб. 576 новобудов + 9,0%
Новобудови Нової Москви від 1 650 310 руб. 163 новобудови + 1,9%