Все це виглядає дуже заманливо, але в той же час досить дивно. Звідки раптом такий розмах комплексного малоповерхового будівництва, особливо на тлі кризи? Про те, як йдуть справи в цій галузі будівництва, наша розмова з Костянтином Шумовим, керівником служби по контролю в області містобудівної діяльності і головним архітектором Красноярського краю.
- Гарних назв нових селищ нині чуєш багато. На слуху Срібна миля, Золота гірка, Шамоні, багато другіе.Что представляють собою сучасні селища?
- Почнемо з того, що малоповерхове будівництво йде в двох напрямках. Напрям перший - це будівництво повноцінних в юридичному сенсі малоповерхових житлових районів. Прикладом такого є відомий Нова-Ленд. І другий напрямок - будівництво дачних селищ, які юридично саме дачні, а не житлові. Ці селища будуються на землях сельхозназнченія за межами встановлених рис населених пунктів.
- Існує федеральний закон, який регулює дачне будівництво. Згідно з цим законом може бути змінений вид дозволеного використання землі сільгосппризначення під дачне будівництво. Дачник може побудувати на ділянці об'єкт нерухомості. Не важливо як цей дачний будинок виглядає. Дача може і бути «повноцінним котеджем» з точки зору архітектурного вигляду, але юридичний статус цього об'єкта нерухомості - все-таки ДАЧА, а не звичайний житловий будинок. Згідно із законом на дачах в межах населених пунктів можна навіть прописатися і жити там на законних підставах, якщо дачу (а точніше, саме житловий будинок на земельній ділянці) є можливість експлуатувати цілий рік. Але ось за межами рис населених пунктів на дачах не описує. Це просто незаконно. Інший момент, що в дачних селищах можна будувати нічого, крім конкретно дач. Це одне з основних і принципових відмінностей дачного селища від повноцінного житлового освіти.
Але якщо придивитися уважніше, виникає питання, що таке селище Шамоні? А це всього-на-всього дачне некомерційне товариство, що знаходиться на землях сільгосппризначення. Так, забудовнику було дозволено використовувати цю землю для дачного будівництва. Але на землях сільгосппризначення не можна будувати гірськолижні траси, торгово-розважальні комплекси, які зараз присутні в генеральному плані Шамоні.
Тому щодо подібних проектів громадянам можна сказати одне: будьте пильні. Якщо вам пропонують заміське житло за ціною 35-40 тисяч рублів за квадратний метр і говорять при цьому, що це житловий котедж, розберіться зі статусом території. Дачна вона або житлова.
- Як це з'ясувати?
- Що ж заважає будівельним організаціям зводити «чесні» малоповерхові житлові райони?
- Взагалі, в дачному будівництві останнім часом досить багато прикладів подібної термінологічної помилки. Позиціонування дачних селищ як котеджних пов'язано з тим, що, з одного боку, закон не перешкоджає розвитку дачних селищ, але з іншого - обставив дуже складними юридичними процедурами можливість реалізації проектів повноцінних в юридичному сенсі житлових районів. Адже це потрібно в генплані передбачити земельну ділянку під забудову нового району, необхідно зробити проект планування, проект межування, забезпечити технічними умовами майбутній житловий район. Необхідно закласти фінансові ресурси на підготовку мереж, транспортної інфраструктури, об'єктів соцкультпобуту, які будуть розраховані за нормативами на ту кількість населення, яке зможе проживати в цьому селищі.
- Я правильно розумію, що бізнес в тому, що стосується будівництва малоповерхового житла, користується лазівками в законі?
- Тенденція до збільшення дачного будівництва пов'язана з тим, що забудовники, зрозуміли: будувати реально житло - дуже складна процедура, починаючи вже з придбання земельної ділянки. Для будівництва житла, зверніть увагу, за законом земля купується виключно на аукціонах. А в дачному будівництві інша процедура.
Люди у нас досить розумні і вони швидко зметикували: ага, при виділенні паїв працівникам колишніх сільгосппідприємств кожен з колишніх працівників став власником якогось паю, земельного наділу, так? Але в силу різного роду причин у власників немає можливості здійснювати сільгоспдіяльність? Ну ось, їх земля за ціною впала і швидко знайшлися ті, хто почав скуповувати ці паї.
- А чому все так складно?
- А наскільки взагалі органи місцевого самоврядування готові до цивілізованого ведення малоповерхового будівництва?
- Діючі територіальні генплани вичерпали свої ресурси. На територіях існує жутчайшая дефіцит електроенергії, тепла, водопостачання - всього того, що складає інженерне забезпечення будівельних майданчиків. У муніципалітетів за рідкісним винятком не мають власних програм розвитку житлового будівництва.
- Чи існують території, які все-таки підготували необхідні документи для житлового будівництва?
- Зараз на узгодженні знаходяться всі документи територіального планування за основними муніципальних утворень, що входять до складу Красноярської агломерації. Ми припускаємо, що до кінця поточного року вони все будуть узгоджені, а на початку наступного року затверджені.
- А як же досвід інших регіонів? У тому ж Підмосков'ї або в Ленінградській області малоповерхове житлове будівництво ведеться ось уже скільки років. Або цей досвід не такий хороший, як здається з боку?
- Погодьтеся, що хвиля новацій завжди йде зі столиці. Те, що там відбувалося три-чотири роки тому, прийшло до нас. І схема тут діє та ж сама. Крива, чесно кажучи, схема. Давайте будувати котеджні селища - в Москві це так і відбувається - дачні селища будуються, але не житлові райони. А за рахунок членів дачного некомерційного товариства, але не за рахунок бюджету, потім створюють інфраструктуру. У ряді регіонів реалізація проектів малоповерхового будівництва відбувалася з порушенням встановленого порядку, на землях сільгосппризначення. Ми ж у себе в краї сказали: у нас такого не буде. Ми зробимо все як годиться, щоб самим пройти цю прописану державою «бюрократичну процедуру». І по Нова-Ленд ми її всю пройшли.
Зараз завдання нашої служби - довести до логічного завершення повний пакет містобудівної документації по краю. Щоб ми нарешті стали дисциплінованими в сенсі містобудування, щоб у нас з'явилася містобудівна основа для, в тому числі, нормального малоповерхового будівництва. А поки нашими плановими і позаплановими перевірками ми будемо поправляти ситуацію в цій сфері.
Розмовляла Катерина КОХ, спеціально для інформаційного порталу про нерухомість MoyDom24.ru
