пред'явіть документи
Після того як ви визначилися з вибором ділянки, найважливіше - перевірити документи. Перш за все при першому знайомстві або при повторній зустрічі з продавцем необхідно подивитися його паспорт і оригінал свідоцтва на право власності на землю, щоб переконатися, що земля належить саме цій особі. Якщо ж вам показують тільки копію, завірену нотаріусом, або з якихось причин відмовляються представити свідоцтво, то краще від угоди відмовитися. Копію свідоцтва можуть видати в разі, коли ділянка знаходиться під арештом або коли саме свідоцтво вилучено, якщо ділянка є предметом судового розгляду.
Якщо продавцем виступає ріелтер, також слід перевірити документ, що засвідчує його особу, та обов'язково навідатися в агентство нерухомості - подивитися ліцензію, з'ясувати, працює л і там ця людина, ознайомитися з документами, на підставі яких продається дана земельна ділянка. Свідотство про власність.
Буває, що згідно зі свідоцтвом його розмір становить 10 соток, а по кадастровому плану -8 (2 сотки зайняла пролягає поруч дорога, або сусіди пересунули паркан). Це означає, що в розпорядженні власника буде тільки 6 соток. В такому випадку краще або відмовитися від угоди, або спробувати збити ціну. Якщо подібне невідповідність виявить ся після здійснення угоди, вимагати що-небудь від продавця буде марно.
Державний кадастровий облік земельної ділянки проводить Департамент земельних ресурсів протягом місяця з дня подачі заявки. Вартість оформлення документа 456 руб. Кадастровий план складають у двох примірниках, один з яких віддають на руки заявникові, а другий зберігають в департаменті. Прийом та видача документів здійснюються в режимі «єдиного вікна».
статус ділянки
Наприклад, землі, надані для городництва, не передбачають зведення капітального будинку. Інша річ, якщо змінюється цільове призначення ділянки. Скажімо, якщо його можна використовувати для занять садівництвом, то тоді спорудження житлового будови дозволено, правда, без права реєстрації проживання в ньому і реєстрації господарських будівель. Дозволена забудова і розташованих в межах поселень присадибних земельних ділянок, які надані для ведення особистого підсобного господарства, а також ділянок, виділених під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС). Власнику дачної ділянки надана можливість зведення житлового будинку як з правом, так і без права реєстрації проживання в ньому.
Варто пояснити, що відмінність житлового будинку від житлового будови полягає в тому, що перший має інженерні комунікації, необхідні для постійного проживання в ньому (світло, вода, каналізація, газ), а другий може і не мати всіх цих благ цивілізації або їх частини. Побудований будинок приймає за актом здачі-приймання комісія муніципального освіти, після чого його включають до відповідного житловий фонд і ставлять на облік в органах БТІ. Додаткові документи. Якщо попередній власник ділянки придбав його у власника в результаті угоди, знадобиться договір купівлі-продажу (міни, дарування). Якщо ж він дістався продавцеві у спадок, то буде потрібно відповідне свідоцтво або договір дарування. Не потрібно боятися придбання земель, переданих у спадок. Спадкоємець вступає у свої права протягом півроку, в цей же час повинні пред'явити свої права та інші родичі. Тільки через шість місяців спадкоємець отримує можливість продати предмет наслідування. Якщо претендують на частку майна з'являться після оформлення угоди, нового власника це не торкнеться.
Єдине, що вони можуть зробити - це вимагати частина грошей у спадкоємця за продану ділянку. Крім того, продавець зобов'язаний надати документи про сплату податків на землю та будівлі, а якщо мова йде про ділянку в садовому товаристві - підписану головою довідку про відсутність заборгованості. В іншому випадку, ставши новим власником землі, ви будете відповідати за старими боргами. Щоб уникнути непорозумінь з родичами продавця, необхідно отримати нотаріально завірена згода дружини (або чоловіка) на угоду (продаж). Коштує такий документ 500 руб. Якщо ви не впевнені в психічному здоров'ї продавця, незайвим буде вимагати довідку про його дієздатності, так як неосудність на момент здійснення угоди може стати причиною визнання її недійсною.
Договір купівлі-продажу
Це головний документ, що підтверджує факт купівлі (продажу) земельної ділянки. Договір укладають в письмовому вигляді, за бажанням сторін він може бути складений і завірений у нотаріуса. У договорі визначено предмет угоди, зобов'язання сторін, вказані обтяження, умови оплати. Тут же обмовляється, хто несе витрати з оформлення документів. При підписанні договору необхідно дуже уважно звірити дані свідоцтва про власність і кадастрові номери на ділянку і наявні будови.
Один з найважливіших пунктів угоди - умови оплати. Часто суму угоди в договорі занижують. Таким чином продавець просто йде від податків. Для покупця краще вказувати в договорі справжню суму покупки. Податок, звичайно, буде вище, але при розірванні договору купівлі-продажу або в разі визнання його недійсним покупцеві поверненню не фіктивну, а реально витрачену ним суму. Крім цього, не варто забувати і про такий аспект, як майнове відрахування при визначенні податкової бази по ПДФО при купівлі житлового будинку. Він дорівнює сумі, витраченої на його придбання, але не вище 1 млн руб. (Ст. 220 Податкового кодексу РФ).
І нарешті, якщо до закінчення трьох років з моменту покупки власник вирішить продати придбану нерухомість, замість використання права на майнове відрахування платник податків має право зменшити суму своїх оподатковуваних податком доходів від продажу нерухомості на суму документально підтверджених витрат.
Складання договору доцільно доручити досвідченим ріелтерам або юристам (вартість послуги - від $ 100 до $ 500). У разі якщо договір становив сам продавець, потрібно проконсультуватися у фахівця.
Договір купівлі-продажу вступає в силу через три тижні з дня його підписання. Перехід права власності за договором до покупця проісходітлішь після його державної реєстрації в Реєстраційній палаті (в Москві це Москомрегістрація) і видачі нового свідоцтва про власність. Держмито за проведення реєстрації прав на нерухоме майно для фізичних осіб становить 500 руб. термін реєстрації - від 1 до 1,5 місяців.
водоохоронна зона
Використання землі у водоохоронній зоні пов'язано з певними складнощами. Так, наприклад, при будівництві будинку в такій зоні без узгодження проекту з басейновим або територіальними органами Федерального агентства водних ресурсів не обійтися. Це відображено в документі, що засвідчує право на земельну ділянку. Правда, багато що залежить від того, чи перебуває ділянка в межах поселення, для якого розроблений і затверджений генплан, чи ні.
Якщо генплан є, то проблем із забудовою не буде, тому що всі вимоги законодавства враховані пої зонування території. В іншому випадку турбот не оберешся. Але конкретні розміри водоохоронних зон визначені по кожному водному об'єкту окремо і варіюються від 100 до 500 м. На цих територіях діє спеціальний ре-жим забудови, тут не дозволено мити автомобілі, заправляти пальне, складувати добрива. Зводити котеджі і садові будиночки в більшості випадків можна, але за умови суворого виконання вимог закону. Один з найважливіших його пунктів - наявність в будівництві системи водовідведення (каналізації), приєднаної і селищної. Крім того, повинен бути забезпечений вільний доступ населення до водоймища (річки). Якщо ж ширина водоохоронної зони менше 100 м, а крутизна схилу понад 3 °, то в такому місці взагалі заборонено виділення дачних і садово-городніх ділянок. У межах прибережної зони (15-50 м) можливе надання ділянок тільки для об'єктів водопостачання, рекреації, рибного та мисливського господарства, водозабору, портових і гідротехнічних споруд. Ділянки під індивідуальне будівництво в береговій зоні сьогодні не виділяються.
Засіб від шахраїв
Продаж ділянки і збір документів для оформлення угоди можна доручити ріелтери або юристу. Довірливих громадян, необачно видають так звану генеральну довіреність малознайомим людям, у нас поки достатньо. Тим часом в російському законодавстві відсутнє поняття «генеральна довіреність», відповідно не встановлені і будь-які вимоги до неї. Як правило, під цим документом мають на увазі доручення з максимально широкими повноваженнями - аж до права розпоряджатися всім рухомим і нерухомим майном довірителя, здійснювати з ним будь-які угоди, отримувати за договорами гроші і т. П.
Довіряй але перевіряй
Щоб перевірити, чи знаходиться ділянка під арештом або судом, покупець може направити запит в реєстраційну палату, вказавши в ньому, чому його цікавить та чи інша інформація. Там же можна з'ясувати, чи не заявляв справжній власник землі про втрату документів на ділянку, який вам намагаються продати. отруднікі реєстраційної палати протягом 10 днів зобов'язані дати відповідь. Коштує така послуга 100 руб.