Бажання побудувати власний заміський будинок зазвичай малює в уяві вже готовий особняк з усіма зручностями, садом, басейном і всіма атрибутами вільної заміського життя. І часто не береться до уваги початковий етап - етап підготовки до будівництва.
А адже саме від нього буде залежати, - втіляться плани в реальність, або залишаться лише в фантазіях.Чтоби не відбулося цього з майбутніми забудовниками, фахівці рекомендують проявити практичність і звернути увагу на питання вибору земельної ділянки і готового будівельного проекту. А якщо говорити конкретніше - то доведеться задуматися над тим, який з цих двох застав майбутнього заміського будинку слід купувати в першу чергу.
Що важливіше
Звичайно, це питання обходить стороною тих, хто вже володіє земельною ділянкою - таким забудовникам пряма дорога до проектувальників. Але той, хто стоїть на роздоріжжі, змушений вибирати. Особливо важко дається вибір, коли є відмінні пропозиції проекту і земельної ділянки під застройку.Чтоби розібратися, що важливіше - проект або земля, - потрібно вникнути в особливості покупки і того і іншого, а також в пріоритети обох придбань.
Яким буде проект, в такому будинку і доведеться жити - ця беззаперечна істина може змусити відразу ж відправитися в проектний відділ. Адже, здавалося б, що може перешкодити побудувати вже спроектований будинок на будь-якому наділі землі? У проекті вже відображені такі важливі моменти, як планування, кількість поверхів, розводка інженерних комунікацій і багато іншого. Пристосувати вже готові плани і схеми до ділянки може здаватися справою простим і простим.
Тим більше що ділянку купити набагато складніше, - не у кожному районі можна знайти вільне місце. А з готовим проектом і примірятися простіше. До того ж, - як вибирати ділянку, якщо навіть немає уявлення, як буде виглядати майбутній будинок? Аналогічна ситуація і з покупкою ділянки перед придбанням проекту. Цілком розумним здається аргумент на користь того, що складати проект буде простіше в прив'язці до конкретної місцевості.
Але в цих сумнівах слід звертати увагу ще й на такі критерії, як:
- Вимоги будівельних норм і правил (СНиП)
- Порядок забудови масиву або селища;
- Умови архітектурного відділу місцевих органів управління;
- Екологічні умови;
- Геодезичні умови.
І це тільки частина всіх тих критеріїв, які будуть грати роль у виборі, що потрібно купувати спочатку - землю або проект. Ще важливо, щоб не вийшло так, що куплений ділянка не підходить під подальше проектування бажаного будинку. Або навпаки - щоб проект не суперечив умовам купленого згодом земельної ділянки.
Якщо спочатку купується проект
Якщо вирішено відразу вибрати і купити готовий проект, то увага звертається, насамперед, на зовнішній вигляд будинку, його фасад, а також на рекомендований список матеріалів, планування, порядок розводки комунікацій, тип опалення.
Але в проекті є три розділи, в яких описані і інші характеристики майбутнього будинку, часто - відображають технічні параметри та експлуатаційні властивості будинку. Що це може бути?
- Розміри будівлі;
- Кількість поверхів;
- Тип і параметри фундаментного підстави;
- Матеріал і товщина несучих конструкцій;
- Конфігурація і тип покрівлі;
- Маса готового будинку;
- Коефіцієнт теплопровідності стін, цоколя, стелі та підлоги;
- Розташування комунікацій.
Може здатися, що частина цих описів абсолютно не представляє цінності у вирішенні питання про те, що повинно купуватися в першу чергу - земля або проект.
До чого це може призвести?
Коли після придбання готового проекту буде куплена ділянка, можна відразу ж починати будівництво. І ось тут виникнуть перші сложності.Во-перше, розташування зовнішніх комунікацій може дуже сильно не збігатися з реальною схемою централізованих інженерних мереж на ділянці, і це відразу стане помітним ще до підготовки фундаменту. Проект доведеться крутити в руках у всіх напрямках. Однак це розбіжність потребують втручання компетентного фахівця (і не одного - адже комунікацій кілька), щоб по завершенню будівництво успішно провести інженерні роботи по підключенню всіх мереж.
Що може виявитися при закладці фундаменту
По-друге, проблеми можуть початися ще на стадії закладки фундаменту. Коли складається проект, то цілий штат співробітників при його складанні орієнтується на геодезичні особливості місцевого грунту. Але навіть це не гарантує точного збігу ґрунтових характеристик. Тим більше, про те, де буде куплена ділянка, не знає навіть покупець проекту в момент його придбання.
І це може призвести до того, що злегка заглибившись, стане зрозуміло, що для місцевої піщаного ґрунту (або навпаки, - занадто кам'янистій), запропонований в проекті тип фундамент не дуже підходить. Або не підходять його розміри. Що ж, це можна змінити, хоча тільки витрати на матеріали для фундаменту можуть витягнути з будівельної кошторису додатково 12-15% средств.Несоответствіе структури грунту може привести до того, що ще в процесі будівництва конструкція будинку може почати деформуватися.
Але і це ще не все обставини, що стосуються закладки фундаменту по придбаному заздалегідь проекту. Адже вся документація готувалася без урахування геодезичних характеристик конкретної ділянки. І горизонт грунтових вод в проекті, найімовірніше, не відображатиметься. Отже, і розрахункові характеристики самого будинку будуть засновані без урахування реальної глибини залягання підземних вод. Але ця непередбачливість може виявитися набагато пізніше, коли будинок буде вже побудований. При високому знаходженні вод волога стане руйнувати нижню частину будинку, і нескінченні ремонти стануть буденністю для мешканців такого будинку.
питання планування
Ще одне потрясіння може очікувати, коли виявиться, що будинок, розрахований в проекті, виявиться нижче поруч стоять сусідських котеджів. Про гіпнотичному огляді з вікна говорити вже не доведеться. А якщо до того ж виявиться, що і ділянка знаходиться в низині, то перспективи такого забудовника будуть вельми непрівлекательни.Возвращаясь до етапу закладки фундаменту, можна сказати, що цю неприємність теж можна підкоригувати шляхом додавання цокольного поверху або збільшенням висоти фундаменту. У цьому випадку витрати придбають стійку динаміку стрімкого роста.Другой варіант - додати ще один поверх. І ось тут виникає питання - для чого тоді потрібно було поспішно купувати проект, щоб згодом самостійно все планувати заново?
Якщо все ж всі попередні складності будуть успішно подолані (адже не факт, що все це трапиться обов'язково в повному комплекті), то наступним завданням може виявитися розташування планування будинку. Проект купувався готовим, і навряд чи в ньому було враховано те, що, наприклад, навпроти дитячої кімнати буде розташовуватися високий сусідський паркан. А вікна спальні - виявляться мало не впритул до проїжджої частини. Всього цього неможливо передбачити під час складання проекту. Робити перепланування вже готового проекту - це буде занадто клопітно. Та й, напевно, простіше було б купити новий проект.
Найпереконливіші аргументи
Кажучи коротко - забудовник не зможе володіти юридичним правами на побудований будинок, якщо спочатку купив проект, а потім всіляко пристосовував його до умов своєї ділянки. І це обумовлено на законодавчому уровне.Впрочем, у нього навіть можуть виникнути юридичні складності ще на етапі будівництва. Перш ніж його почати, забудовнику доведеться провести процедуру так званої адаптації проекту. Це юридична вимога, яка передбачає дотримання всіх норм і правил ведення будівельних робіт, дотримання екологічних нормативів, вимог порядку та безпеки.
Обов'язкова частина адаптації ділянки передбачає перевірку за такими критеріями:
- Відповідність проекту чинним законам, нормам і технічним принципам;
- Відповідність проекту плану забудови, якщо такий є, і його стандартам;
- Адаптація проекту по будівельним аспектам, включаючи геодезичні вимоги;
- Адаптація проекту з точки зору розміщення комунікаційних мереж;
- Адаптація проекту щодо облаштування ділянки.
При цьому доведеться узгоджувати такі важливі деталі, як розташування будинку щодо водойми (якщо він розташований поруч), газопровідної центральної магістралі, лінії ЛЕП, проїжджої частини дороги.
Наприклад, якщо стіна будинку відповідно до проекту забудови виявиться розташованої ближче 4 метрів до проїжджої частини, то це буде вважатися порушенням, і може викликати труднопреодолімие складності при оформленні юридичного статусу будинку після завершення його строітельства.Ну і звичайно, не можна залишити без уваги сусідів. Правилами будівництва та іншими регламентуючими нормативами передбачається певна дистанція для сусідніх будівель. Але ж в готовому проекті цього теж неможливо передбачити! А якщо при цьому будинок стане загороджувати огляд сусідам, то вони мають право подати скаргу на непередбачливого забудовника.
Питання вибору ділянки
Якщо забудовник хоч трохи володіє компетентністю в питаннях будівництва і юридичних аспектів, то вибір земельної ділянки стане для нього справжнім випробуванням. Йому доведеться постійно мати на увазі особливості свого проекту і порівнювати їх з особливостями ділянки. І цілком можливо, що доведеться відмовлятися від відмінних пропозицій, з прекрасною панорамою і зручним розташуванням лише тому, що навіть при візуальному порівнянні проект не буде вписувати в ці умови.
Ось з такими складнощами цілком можливо, доведеться зіткнутися, якщо спочатку купувати проект, а потім земельну ділянку.
Якщо спочатку купується земля
Не маючи на руках готового проекту, набагато простіше вибирати саму ділянку. Майбутньому забудовнику не доведеться візуальної приміряти до місцевості вже готовий план будинку. Це значно полегшить пошук підходящої землі під забудову.
І як тільки документи на землю будуть вже на руках з усіма підписами та печатками, можна вирушати за покупкою проекту. Навіть купуючи готовий проект, можна буде перебувати в упевненості, що не доведеться зіткнутися з описаними труднощами. Тим більше що вибір готових проектів досить великий, і підібрати підходящий варіант можна всегда.Імея відомості про земельну ділянку під забудову, топографічні та геодезичні дані, місце розташування ділянки та інші відомості, досвідчені проектувальники зможуть підібрати потрібний проект. А при необхідності - вони ж зможуть його злегка змінити під реалії купленої землі.
В такому випадку забудовник уникає невиправданих ризиків, ще менш виправданих фінансових витрат і проблем з муніципальними органами і майбутніми соседямі.Что він набуває при такому підході? Перш за все - чіткий план будівництва з обгрунтованими технологічними характеристиками будинку. Він набуває також і впевненість в тому, що будинок не дасть осадку в перший же рік проживання, його стіни не стануть деформуватися, і що йому не доведеться придумувати, як підключитися до центральних інженерних мереж.
Як наслідок таких продуманих дій - забудовник заощадить масу своїх коштів, так як йому не доведеться доплачувати за зміну проекту, його повторне погодження, адаптацію проектної документації. Буде зекономлена будівельний кошторис, так як будуть виключені додаткові работи.Такім чином, нескладно підвести підсумок в питанні, що потрібно купувати спочатку - землю або проект. Очевидна економія сил, часу, фінансів, а також абсолютна впевненість в надійності і довговічності майбутнього будинку - це явні аргументи на користь того, що спочатку потрібно купувати земельну ділянку. І лише потім купувати готовий проект, або замовляти індивідуальний проект. виходячи з власних пріоритетів і особливостей ділянки.