Курс речове право

Сторінка 37 з 54

Особливості речових прав на житлові приміщення

Відповідно до ч.1 ст. 288 ЦК України власник здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням відповідно до його призначення. У ч. 2 ст. 288 ГК РФ визначено, що житлові приміщення призначені для проживання громадян.

Закон використовує термін "житловий будинок", який використовується в будівництві або наполовину складається з житлових приміщень. У зв'язку з цим ЦК України встановлює, що в житлових будинках заборонено розміщення промислових виробництв (ч. 3 ст. 288 ЦК України).

Особливий режим житлового приміщення, обумовлений характером його призначення, виражається в обмеженні речових прав на нього в разі безгосподарного утримання цього житлового приміщення. ГК РФ, вводячи таке обмеження як виняток, встановлює вичерпний перелік підстав для втручання уповноважених державних органів у здійснення власником своїх виняткових правомочностей.

Орган місцевого самоврядування може попередити власника про необхідність усунути порушення в разі використання житлового приміщення не за призначенням, систематичного порушення прав і інтересів сусідів або безгосподарного поводження з житлом, яке тягне його руйнування (ч. 1 ст. 293 ЦК України). Якщо порушення утримання житлового приміщення тягнуть руйнування приміщення, власнику може бути призначений відповідний строк для ремонту приміщення. Продовження порушення прав та інтересів сусідів, використання житлового приміщення не за призначенням або відмову без поважних причин провести необхідний ремонт є підставою для прийняття судом рішення за позовом органу місцевого самоврядування про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення (ч. 2 ст. 293 ЦК України).

Норма (абз. 2 ч. 3 ст. 288 ЦК України) відсилає до житлового законодавства щодо порядку переведення приміщень із житлових у нежитлові.

Житловий кодекс РФ містить норму про те, що переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежитлові, як правило, не допускається (ст. 9). У правовій літературі дана норма оцінюється як захист житлового фонду від необґрунтованого зменшення. Житлові приміщення, що знаходяться у власності громадських організацій та кооперативів, можуть бути переведені в нежилі за рішенням уповноважених на те органів (ч. 2 і ч. 3 ст. 9 ЖК РФ).