Лізинг, як форма фінансових послуг або вид кредитування широко поширений за кордоном, і не так давно став з'являтися у нас в різних сегментах економіки. Цей інструмент часто використовує в транспортній і промисловій сфері, клієнтам він зручний, зрозумілий. Фактично лізинг являє собою кредит, тільки з додатковими перевагами. У деяких випадках використання лізингу допомагає помітно знизити податкове навантаження, може сприяти збільшенню оборотних коштів або бути способом цільового фінансування. Є істотні відмінності лізингу від кредиту: коли потрібно кредит, ми йдемо в банк, оформляємо всі необхідні документи, отримуємо гроші і набуваємо товар. Учасників відносин двоє - банк і клієнт. Коли мова йде про лізинг, тоді ми йдемо в компанію, яка для нас набуває товар, а потім за договором довгострокової оренди за щомісячні платежі передає його нам в користування. Тут учасників відносин троє: клієнт, лізингова компанія і продавець (організація або особа, що продало потрібний нам товар). Після закінчення терміну договору клієнт, за бажанням, може викупити товар за залишковою вартістю або не робити цього. Зазначу ще раз, в ряді випадків, наприклад, коли мова йде про дорогому обладнанні або техніці, це дійсно зручний фінансовий інструмент.
Тепер про лізинг в нерухомості. У сфері комерційної нерухомості він також поширене явище, а от для житлової - рідкість, тим більше коли мова йде про використання даного інструменту фізичними особами. За останній рік різко зросла кількість пропозицій придбати квартиру в лізинг, такий фінансовий продукт з'явився у провідних банків. Так що, пора розібратися в тому, що ж таке лізинг в сфері житлової нерухомості, які його недоліки і чи є переваги перед іпотекою. Ми опитали провідних експертів і гравців ринку, їх думки і рекомендації можна знайти нижче.
специфіка придбання
У чому головна відмінність лізингу від кредиту було сказано вище - це не гроші, а товар, який не стає власністю клієнта, а береться в оренду. Договором лізингу може бути передбачена подальша передача у власність цього товару (найчастіше так і робиться), коли виплачена вся сума його вартості, але це не обов'язкова умова. Коли мова йде про придбання квартири, тут працює той же самий правило. Наталя Саакянц, комерційний директор Компанія Rose Group вважає, що в ряді випадків лізинг може бути розглянутий покупцем як альтернатива іпотеки. Експерт підкреслює, що кредит надається не грошима, а купується нерухомістю. Купуючи квартиру в лізинг, клієнт бере її в довгострокову оренду, найчастіше на 10 років. Як і у випадку з іпотекою, у розрахунку лізингових платежів використовуються процентні ставки, клієнтові необхідно внести початковий внесок, наприклад, в банку ВТБ24 він може становити від 20% вартості квартири. Протягом дії лізингового договору покупець повинен виплатити всю суму, тільки після цього він може оформити право власності на своє житло.
Продовжуючи тему специфіки лізингу, окремо скажімо про можливість подальшого отримання товару у власність. Договором лізингу може бути, як передбачено подальший викуп квартири орендарем (клієнтом) за залишковою ціною, так і не передбачений. Для орендодавця (тобто лізингової компанії) лізинг - це вид інвестиційної діяльності, мета якого отримати дохід. Залежно від умов договору він може після закінчення дії документа залишити майно у власності і продати його, а може за залишковою вартістю передати орендарю. В цьому випадку орендарю треба бути готовим до того, що після закінчення договору лізингу йому доведеться придбати нерухомість. В іншому випадку лізингова компанія може зажадати і укладення відповідного договору в судовому порядку, і стягнення з клієнта відповідну суму.
Що ще важливо сказати, клієнт самостійно знаходить потрібну йому нерухомість, потім лізингова компанія її набуває і передає орендарю. Ніякої відповідальності за вибір предмета оренди і продавця лізингова компанія не несе, а вся відповідальність лягає тільки на клієнта, який в подальшому стане орендарем обраної нерухомості. Як зазначає адвокат Інна Бєлякова, що вибрав орендар, на що показав пальцем, то орендодавець і придбав, і передав в лізинг клієнту. Відповідно, і вимоги, що стосуються якості та своєчасної передачі товару орендар має право пред'являти не до лізингової компанії, а безпосередньо до продавця, а лізингова компанія в даному випадку немає за що не відповідає.
Іпотека, розстрочка, лізинг
Вище вже було сказано про те, що є в договорі лізингу деяку схожість з іпотечним кредитом: використання процентних ставок, щомісячних платежів. Лізинг, як і іпотека, використовується на первинному і вторинному ринках нерухомості у всіх існуючих сегментах (від економ-класу до елітки). Із застосуванням даного фінансового інструменту можна придбати і апартаменти, юридично не належать до житла. Але, є і відмінності від іпотеки. Давайте зупинимося на цьому питанні докладніше.
На відміну від іпотеки, право власності (і всі супутні права і обов'язки щодо збереження майна, зі сплати податків та ін.) Лягає не на клієнта як на особу, фактично користується товаром (в тому числі нерухомістю), а на власника цього товару. Це логічно і багато опитаних нами експертів і гравців ринку говорять про це як про перевагу лізингу перед іпотекою. Але, на жаль, в нерухомості ця умова дотримується лише деякими компаніями. Найчастіше, особливо якщо мова йде про великих банківських структурах, це не так. У процесі підготовки матеріалу ми проконсультувалися з менеджером по лізингу для фізичних осіб в банку ВТБ24 Лізинг. Так ось, цей банк всі свої додаткові податкові та операційні витрати упаковує в клієнтські виплати. З юридичної точки зору, дійсно, банківська структура є власником майна і має за нього платити, але фактично все виплати здійснює клієнт.
Олексій Гордейчик, керуючий Групи компаній «Гордейчик і партнери», порівнюючи лізингову схему придбання житла з іпотекою або наданням розстрочки безпосередньо забудовником, говорить про те, що лізинг надає менше правових гарантій, так як дозволяє банку щодо легко вилучити у клієнта предмет фінансової оренди (квартиру ). З іншого боку, експерт, як і багато гравців ринку, впевнений, що він менш обтяжливим, з фінансової точки зору, ніж іпотека, крім того, розрахований на більший період платежів, ніж розстрочка.
Є ще один нюанс, він стосується виплат. За словами Інни Белякова, якщо клієнт заплатити в строк сплату платежів більш ніж два рази поспіль, лізингова компанія має право списати ці гроші з рахунку клієнта без додаткових погоджень (тобто без повідомлення орендаря, просто пред'явивши в банк відповідну вимогу). При використанні іпотеки і розстрочки таких важелів тиску на клієнта немає. Обійти цю умову у клієнта не вийде, оскільки при укладенні договору лізингу вимогою компанії буде обов`язково наявності відповідного банківського рахунку з наявністю на ньому мінімально необхідної незнижуваної грошової суми. З огляду на, що передачею нерухомості в лізинг громадянам в основному займаються якраз банки (або інші спеціалізовані організації), забезпечити дотримання зазначених вимог не стане для них великою проблемою.
Переваги і недоліки
Прочитавши уважно всі перераховані вище особливості Лізингові схеми, напевно, кожен зміг для себе зробити висновок: в чому полягають її плюси і мінуси. Зараз є можливість порівняти, наскільки ці висновки збігаються з експертною оцінкою. Отже, спочатку про хороше. Головним достоїнством лізингу Наталія Саакянц вважає спрощену схему оформлення угоди. Так, клієнту лізингової компанії не потрібно надавати про себе детальну інформацію, можна відмовитися від обов'язкового страхування, а розгляд заявок проходить швидше.
Медіна Кульшманова, юрист компанії «Генезис» бачить головна перевага лізингу в тому, що це в основному небанківський продукт; вимоги до лізингоодержувача нижче; діяльність лізингових компаній не вимагає ліцензії. Для бажає придбати житло лізинг актуальний тоді, коли іпотечний кредит недоступний.
Тепер про недоліки, головним з яких є неможливість оформлення права власності до моменту повного погашення заборгованості. У разі несплати договір просто розривається, і орендар змушений покинути житло. Якщо говорити про вигоду, то витрати по іпотеці і лізингу можна порівняти, однак, у випадку з останньою схемою потрібно враховувати виплату відсотка за роботу лізингової компанії.
Істотним недоліком є обмежене використання лізингових схем на первинному ринку нерухомості: великі банківські структури найчастіше працюють виключно з готовим житлом, і лише організації поменше готові розглядати первинний ринок, звідси висока вартість покупки.
В яких випадках актуально?
Раніше вже було сказано, що лізинг може бути затребуваний клієнтами, які з якоїсь причини не можуть оформити іпотеку, так як при лізинговій схемі потрібно набагато менше документів, що підтверджують фінансовий стан. На думку Світлани Денисової, начальника відділу продажів ЗАТ «БФА-Девелопмент», схема лізингу доречна виключно в тих випадках, коли мова йде про придбання обладнання, висококласних верстатів, механізмів, транспортних засобів, споруд виробничого призначення і т.д. У нерухомості така схема не отримала і не отримає широкого поширення в зв'язку з великими витратами, непростим адмініструванням і високими ризиками.
Якщо мова йде про придбання житла на вторинному ринку, то тут конкуренція можлива, процентні ставки в іпотечному та лізинговому кредиті можуть бути цілком порівнянними. Але є нюанс, який заважає лізингу активно розвиватися навіть на вторинному ринку: схема лізингу в нерухомості в плані законодавства слабо регламентована і значно програє іпотечному продукту.