Кому вигідна іпотека під заставу наявної нерухомості
Слово «ломбард» в обивательському розумінні має досить негативний відтінок. До цього фінансового інституту звертаються, як правило, в самий останній момент. Коли взяти гроші більше ніде. Уява відразу ж малює жалісливу картинку: громадяни несуть свої фамільні цінності лихварям, які в кращому випадку дають за них півціни, а то і менше. Проте суть ломбарду в тому, що, закладаючи своє майно, ви отримуєте гроші в борг під певний відсоток. І для багатьох людей це може бути виходом зі складної ситуації або навіть цілком вдалою інвестицією. Що таке «ломбардна іпотека»? Кому вона може бути вигідна? І чого коштувати побоюватися позичальникам, закладає свою власність?
«КЛАСИКА» ПРОТИ «Ломбард»
fb vk tw gp ok ml wp
Закладаючи своє майно, ви отримуєте гроші в борг під певний відсоток. Фото: Закладаючи своє майно, ви отримуєте гроші в борг під певний відсоток.
Звичайний іпотечний кредит (банкіри навіть називають його класичним) знайомий багатьом. Його суть проста: ви знаходите квартиру, збираєте початковий внесок (зазвичай не менше 10 - 20% від вартості житла, що купується), а решту суми за вас платить банк. Тим самим ви купуєте квартиру і залишаєтеся винні банку круглу суму грошей, яку віддаєте протягом певного терміну. Банк же в якості забезпечення по кредиту отримує щойно куплену вами квартиру.
Однак не завжди ця схема підходить позичальникам. По-перше, банк може не схвалити ту квартиру, яку вам захотілося придбати. Причини можуть бути самими різними (див. «Це важливо знати»), але в даному випадку останнє слово за кредитором. По-друге, немає достатнього початкового внеску або необхідного пакету документів.
- Іпотека під заставу нерухомості (цільова і нецільова), а також ломбардна іпотека - це схожі, але трохи відрізняються один від одного фінансові інструменти, - каже Ірина Ступаева, начальник відділу розвитку програм іпотечного кредитування «Нордеа Банку». - Технологічно вони однакові. І в тому, і в іншому випадку об'єктом застави є вже наявна у позичальника нерухомість. Іпотека під заставу нерухомості на увазі під собою два варіанти: цільової та нецільової іпотечний кредит. Цільова іпотека - найбільш вигідний варіант для позичальника. Можна отримати до 90% вартості квартири (до 70% вартості будинку і до 50% вартості земельної ділянки) в кредит, а ставка нижче на 2%, ніж при іпотеці нецільової. Але для цього не пізніше ніж через рік в банк потрібно надати документи, що ви дійсно витратили кредитні кошти на цілі кредитного договору, а саме на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, їх капітальний ремонт або на погашення раніше наданого іншим банком іпотечного кредиту. У нецільової іпотеки свої плюси - гроші можна витратити на все що завгодно. Наприклад, в кредит можна взяти квартиру, не підходить за умовами звичайної іпотеки (наприклад, в старому фонді) або місце розташування якої не відповідає вимогам банку по віддаленості об'єкта застави. Або в тому регіоні, де немає представництва банку. Можна придбати квартиру на ім'я найближчого родича - батьків, чоловіка, дітей.
Дійсно, як кажуть експерти, деякі банки надають іпотечні кредити на заміську (будинки, котеджі, земельні ділянки) і комерційну нерухомість (офіси, склади і ін.). Крім того, не всі банки видають іпотеку, якщо житло знаходиться в новобудові (в незавершеній стадії будівництва). Ломбардна іпотека дозволяє позичальникові обійти ці перешкоди, отримати під заставу власної квартири кредит і придбати саме те, що йому потрібно.
КОЛИ ПОТРІБНІ ГОТІВКОВІ
- Якщо порахувати, то у нас півкраїни вже мільйонери, - пожартував якось раз мій знайомий ріелтор. - Ти сам поміркуй: у більшості сімей крім заощаджень у власності є квартири, які в останні роки дуже сильно виросли в ціні. Тепер навіть в самому глухому місті «одиничка» коштує кілька сотень тисяч рублів. А в більш-менш великому місті вже фігурують шестизначні цифри. Безглуздо не використовувати такий капітал ?!
Багато банків видають споживчі позики, кредити готівкою і на невідкладні потреби. Тобто позичальник бере гроші на все що завгодно. Банку зовсім нецікаво, на що людина витратить ці гроші. Однак ставки за такими кредитними продуктами досить високі. Адже банк фактично нічого не залишає в заставу, крім розпису клієнта в кредитному договорі. Ще один мінус такого роду кредитів - як правило, їх дають на дуже невелику суму (максимум - кілька сотень тисяч рублів, хоча все залежить від доходів клієнта). А що робити, якщо потрібно кілька мільйонів, але при цьому людина не може офіційно підтвердити свій дохід і гроші йому потрібні для розвитку бізнесу, а не покупки ще однієї квартири?
- Час - це дійсно гроші, - каже Олександр, який займається будівництвом котеджів в Підмосков'ї. - Дуже часто буває так, що хороші пропозиції з'являються несподівано. Тому, щоб клієнт не пішов до конкурентів, потрібно утримати його у себе і почати роботу якомога раніше. Треба матеріали закупити, обладнання, робочих найняти. Природно, гроші потрібно знайти досить швидко.
Як кажуть експерти, ломбардну іпотеку дуже люблять малі підприємці. Адже їм набагато простіше закласти квартиру або земельну ділянку, ніж намагатися отримати позику на розвиток бізнесу.
- Такого роду клієнтам найбільше підійде ломбардна іпотека, - каже Ірина Ступаева. - Вона частково схожа на нецільову іпотеку. Але є відмінності. По-перше, ставки ще вище. По-друге, в кредит, як правило, дадуть не більше 50% від вартості об'єкта застави. Зазвичай такого роду іпотеку використовують в тому випадку, коли терміново потрібні гроші і немає часу на збір повного пакету документів, або коли у позичальника виникають труднощі з підтвердженням доходу. В даному випадку банк йде на великий ризик, оскільки в більшості випадків не пред'являє до позичальників жорстких вимог. Але саме тому робиться дисконт на вартість нерухомості, а також береться підвищена ставка.
Як правило, вартість «ломбардних грошей» на 3 - 4% вище, ніж середня ставка по «класичної» іпотеці. Зараз звичайний житловий позику, за даними АІЖК. варто 12,2% річних.
- Нашому синові через пару років виповнюється 18 років, тому хочемо, щоб до цього часу у нього було своя житлоплоща, - поділилися зі мною знайомі сім'ї. - Ми довго вивчали ринок і вирішили, що варто брати новобудову в перевіреної компанії. Так і зробили. Вклалися на рівні котловану. Через пару років квартира буде готова, але буде коштувати приблизно вдвічі дорожче.
Турботливим батькам довелося поламати голову над тим, де взяти гроші. Внести пристойну суму відразу можливості не було (все-таки навіть на рівні котловану «одиничка» в ближньому Підмосков'ї коштує дорожче мільйона рублів). Тому вирішили взяти кредит в банку. Але «класика» їм не підійшла.
- У більшості банків кредитують тільки «свої» новобудови, - розповідають батьки. - Та й тільки на заключному етапі будівництва. У підсумку провели сімейний консиліум, довго думали, але потім все ж вирішили закласти свою "трійку", щоб отримати кредит. Тим більше що ставки за таким кредитом нічим не відрізняються від звичайної іпотеки. Порахували, що ми так навіть у вигоді залишимося.
Дійсно, ціни на новобудови ростуть досить швидко - все залежить від того, наскільки близький термін здачі будинку. При цьому за 10 років позичальники виплатять приблизно на 60% більше від початкової вартості квартири. При цьому вже через два роки готова житлоплощу буде коштувати приблизно вдвічі дорожче.
- На Заході така практика давно склалася, - пояснюють в Інституті фінансового планування. - Будь-яка власність повинна приносити вигоду. Тільки тоді вона є активом, а не пасивом. Нерухомість - найбільш зручна власність. Банки активно беруть квартири в заставу і видають клієнтам «живі гроші», які вони можуть використовувати на свій розсуд і отримувати вигоду від їх інвестування.
У той же час позичальникам необхідно дотримуватися техніки безпеки. Наприклад, такого роду «ломбардні» кредити радять брати на невеликий термін і на 20 - 30% від вартості наявної нерухомості. Гроші під заставу квартири, швидше за все, дадуть без проблем. Деякі банки дають до 50% вартості квартири просто так - навіть без пред'явлення довідки про доходи. Проте за кредит все одно доведеться розплачуватися. І в цьому випадку необхідно зайнятися самостійним ризик-менеджментом. Тобто розрахувати, скільки ви будете платити в місяць і який відсоток від вашого місячного доходу становитиме платіж по кредиту. Або наскільки ваша бізнес-ідея може дійсно стати прибутковою.
10 ознак квартир, які не дуже подобаються банкам *
- Квартира розташована в будинку, який знаходиться в аварійному стані, перебуває на обліку по постановці на капітальний ремонт, підлягає знесенню або реконструкції з відселенням.
- У квартирі є незареєстровані перепланування (банки і страхові компанії іноді йдуть на поступки, але позичальник повинен взяти зобов'язання або зареєструвати незаконну перепланування, або повернути квартиру в первинний стан).
- «Юридична чистота» квартири викликає сумніви. Наприклад, були порушення прав неповнолітніх при оформленні права власності на квартиру (при приватизації).
- Якщо в квартирі частку власності має неповнолітній, або якщо в квартирі прописаний неповнолітній.
- Кімната або частка власності. Виняток становить той випадок, коли позичальник викуповує інші кімнати (або частки) і віддає всю квартиру в заставу банку.
- Житло на першому і останньому поверхах.
- Квартира знаходиться в старому будинку з дерев'яними або змішаними перекриттями.
- Наявність газової колонки.
- Малометражні квартири «готельного» типу.
- Квартири в будинках поруч з неблагополучними об'єктами. Такі об'єкти, як правило, оцінюються нижче їх реальної ринкової вартості.
* Тобто банки не охоче беруть їх в якості забезпечення по кредиту. За даними офіційних сторінок банків в Інтернеті.