Як вибрати квартиру в новобудові?
Прийнявши рішення про придбання квартири в новобудові, ми починаємо її вибирати. Звичайно, ви вже знаєте, в якому місті ви хочете купити квартиру, можливо, знаєте в якому районі, а що далі? Далі настає час нелегкого вибору.
Сьогодні на ринку досить багато пропозицій з продажу квартир в новобудовах і часом навіть професіоналу непросто розібратися в цьому різноманітті, адже придбання квартири в новобудові в корені відрізняється від придбання квартири на вторинному ринку.
У цій статті наводиться кілька простих порад, для тих, хто купує квартиру в новобудові саме для того, щоб жити в ній (а не з метою подальшого перепродажу).
Скільки коштує квартира?
Мабуть, для більшості з нас це питання є одним з найголовніших при покупці квартири. Перше, що ми плануємо - сума, яку ми можемо витратити на квартиру. Здавалося б, купувати будь-який товар просто: продавець називає ціну, а ви купуєте товар за цією ціною або не купуєте, але до вітчизняного ринку житла в новобудовах це просте правило, на жаль, не може бути застосовано.
Далі, ціна зазвичай вказується в так званих умовних одиницях (у.о.) за квадратний метр і продавець може розуміти під у.е. зовсім не те, що розумієте ви. Відразу ж потрібно з'ясувати до чого прирівнюється умовна одиниця. При перерахунку, за курсом вказаною продавцем може виявитися, що ціна квадратного метра істотно вище, ніж ви припускали.
При укладанні договору, обов'язково вимагайте вказати, що це остаточна ціна і вона не підлягає перерахунку, оскільки часто забудовники, після закінчення будівництва вимагають різних доплат. Ціна квартири може змінитися, якщо після закінчення будівництва виявиться що її метраж не відповідає запланованому, але тільки за результатами обмірювання квартири БТІ.
Ще одна особливість продажу квартир в новобудовах полягає в тому, що квартири в новому будинку можуть продавати кілька різних організацій за різними цінами і тут перед нами постає ще одне питання:
У кого ми купуємо квартиру?
Найчастіше частина квартир в одному будинку належить інвестору, частина забудовнику, підряднику. Це відбувається тому, що інвестори або забудовники розраховуються зі своїми партнерами по будівництву не грошима, а квартирами в будинку, що будується, після чого кожен учасник будівництва самостійно реалізує належні йому квартири.
Купуючи квартиру в щойно збудованому, і особливо ще не добудованому будинку, звертайте увагу на замовників (інвесторів) забудовників і продавців. Інвестор - це той, хто вкладає гроші в будівництво, забудовник - компанія, яка володіє або орендує земельну ділянку і залучає кошти учасників пайового будівництва, як правило, ця компанія виступає генпідрядником будівництва. Часто інвестор, забудовник і продавець збігаються в одній особі. Хороша репутація компанії для вас є запорукою вашого спокою.
Добре якщо ви дізнаєтеся, хто будує, підводить комунікації, інвестує в будівництво. Як правило, ці компанії широко відомі і, при бажанні, в ЗМІ, в тому числі Інтернеті ви легко знайдете масу корисних відомостей про те, чи варто купувати у них квартиру. Поцікавтеся, які об'єкти вже реалізовані цими компаніями, як довго вони працюють на будівельному ринку, які ще об'єкти реалізують в даний час.
Документи на новобудову
Одним з основних критеріїв для вибору житла в новобудові є тип будинку, в якому ви маєте намір придбати квартиру.
Поверховість і кількість квартир на поверсі
Вибираючи квартиру в новому будинку, звертайте увагу на співвідношення поверховості будинку та прилеглої території. Так, якщо ви купуєте квартиру в висотному будинку без підземних гаражів, просто необхідно, щоб поруч з будинком було багато місця для паркування автомобілів. Великий будинок в центрі міста з обмеженою територією навколо будинку - гарантія того, що автомобіль вам доведеться залишати дуже далеко від будинку, а ваш двір буде забитий автомобілями.
Звертайте увагу на кількість квартир на поверсі. Тут діє просте правило - чим менше - тим краще і, як правило, дорожче. Кількість квартир на одній сходовій площадці питання комфорту. Погодьтеся, величезна різниця між проживанням на одному поверсі двох сімей і десяти.
Сьогодні забудовники пропонують так звані «багатосекційні» вдома, це означає, що в різних секціях цього будинку різну кількість квартир на одному поверсі.
інфраструктура
Інфраструктура будинку можна розділити на зовнішню і внутрішню.
Одним з перших моментів, на які слід звернути увагу - наявність гаражів або парковки біля будинку. Навіть якщо у вас немає власного автомобіля, з'ясуйте, скільки машиномісць доводиться на одну квартиру в будинку. Мінімальна кількість одне машиномісце на кожну квартиру в будинку.
З'ясуйте скільки в будинку ліфтів, що це за ліфти. Головні питання кількість і безшумність. Багато хто знає, що таке громохкий ліфт в під'їзді, якщо ви думаєте, що це пережиток минулого ви помиляєтеся. Деякі забудовники, в гонитві за економією, встановлюють в будинках ліфти низької якості від поганого виробника, інші не економлять на ваш комфорт.
Важливу роль відіграє площа приміщень загального користування (сходових і ліфтових площадок). Так само зверніть увагу на наявність і кількість сміттєпроводів, сигналізації в будинку, приміщень для консьєржа.
Поцікавтеся, що буде розташовуватися на перших поверхах вашого будинку. Багато будинків, будуються з урахуванням того, що в них будуть розташовуватися магазини, підземні гаражі і навіть фітнес - центри.
Якщо ви купуєте квартиру в новобудові в сформованому районі, то тут все просто - зверніть увагу на наявність магазинів, дитячих майданчиків, школи, поліклініки, спорткомплексу. Якщо ж квартира купується в новому районі, або в цілому споруджуваному кварталі поцікавтеся у забудовника, чи ведеться будівництво школи, дитячих садків, чи буде проводиться озеленення, чи буде обгороджена територія будинку і, найголовніше, коли все це відбудеться.
Термін закінчення будівництва
Якщо ви купуєте житло в ще не побудованому або недобудованому будинку, термін закінчення будівництва є одним з найбільш важливих питань. Він же є одним з найскладніших питань. Зазвичай термін вказується як квартал року. На жаль, на сьогоднішній день, виконання забудовником термінів будівництва є, радше винятком, ніж правилом.
Хоча закон про пайове будівництво, містить штрафні санкції, по відношенню до забудовників, які зривають терміни будівництва ситуація не ставати краще. Тому, будувати свої плани по переїзду, при покупці недобудованого житла, краще з запасом часу. При цьому оформлення квартири у вашу власність, займає, як правило, ще довший термін.
Який укладається договір
Придбати житло в новобудові можна в рамках різних правових відносин.
На які тільки юридичні хитрощі не йдуть забудовники, щоб уникнути підпадання під дію на них закону «Про участь у пайовому будівництві». Справа в тому, що багато забудовників вважають його норми занадто жорсткими.
Щоб уникнути потрапляння під дію вищевказаного закону забудовники пропонують найрізноманітніші схеми, від придбання їх векселів, до договору поступки прав вимоги. Найбільш поширеними тут є договори про участь у пайовому будівництві і договори інвестування. Мабуть, самим вірним рішенням було б порадитися з юристом, з приводу договору, що укладається. Детальніше з різними способами придбання житла можна познайомиться в розділі «Купівля квартири».
Планування квартири
Придбання квартири в панельному будинку завжди означає придбання житла з абсолютно певною плануванням. У зв'язку з тим, що в панельному будинку навантаження розподілено на стіни, перенести одну стіну або прибрати її, як правило, неможливо. У будинках однієї серії існує кілька варіантів квартир вам залишається вибирати планування тільки з тих, які передбачені в будинку даної серії.
Інша справа монолітні будинки. Оскільки в монолітному будинку несуть є не стіни, а залізобетонний каркас будівлі, проектувальники можуть виходити з будь-якого розташування кімнат. Єдине, що обмежує їх фантазію це санітарні норми і правила.
Більшість квартир в монолітних будинках пропонуються з так званої «індивідуальним плануванням». Індивідуальне планування передбачає, що всі планування квартир розробляються при створенні проекту, а квартири здаються з уже готовими перегородками. Однак забудовники сьогодні дуже часто пропонують до продажу квартири взагалі без внутрішніх перегородок, нібито для того, щоб мешканці самі спланували свою квартиру.
Насправді, влаштування внутрішніх перегородок можливо тільки в рамках планувань, розроблених при створенні проекту, і будь-яка зміна планування спричинить для вас обов'язковий замовлення на розробку проекту перепланування, потім його твердження в різних інстанціях. Так що бажання забудовників здати квартиру без стін, частіше продиктовано їх бажанням заощадити.
Бажаємо вдалого вибору!