Департамент нерухомості Мінекономрозвитку Росії розглянув звернення щодо роз'яснення порядку формування земельної ділянки під багатоквартирним будинком.
1. З питання про те, в яких випадках формування земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, здійснює орган державної влади, в яких орган місцевого самоврядування, в яких випадках орендар (землекористувач) повідомляємо.
В даний час в законодавстві Російської Федерації відсутнє чітке визначення терміна «формування земельної ділянки». Виходячи з вимог, передбачених положеннями Містобудівного кодексу Російської Федерації (далі - Містобудівний кодекс) і Земельного кодексу Російської Федерації (далі - Земельний кодекс), формування земельної ділянки під багатоквартирним будинком включає в себе:
1) підготовку та затвердження проекту планування території та проекту межування території;
При цьому підготовка проекту планування території та проекту межування території, яка здійснюється щодо земельної ділянки, що знаходиться під багатоквартирним будинком, відноситься до компетенції органів місцевого самоврядування.
Кадастровий облік нерухомого майна здійснюється уповноваженим органом по внесенню в державний кадастр нерухомості відомостей про нерухоме майно, поданих на підставі заяви будь-якої особи (статті 1, 3, 14 Закону № 221-ФЗ).
Проведення кадастрових робіт здійснюється кадастровим інженером на підставі укладається відповідно до вимог цивільного законодавства та Закону № 221-ФЗ договору підряду на виконання кадастрових робіт з ініціативи власника земельної ділянки (замовника). Разом з тим, укласти даний договір з кадастровим інженером вправі будь-яка особа.
Відповідно до статті 37 Закону № 221-ФЗ в результаті кадастрових робіт кадастровий інженер передає замовнику таких кадастрових робіт межовий план, технічний план, акт обстеження.
На підставі статей 9-11 Земельного кодексу формування земельної ділянки, що перебуває у федеральній власності, здійснюється федеральними органами виконавчої влади, формування земельної ділянки, що перебуває у власності суб'єкта Російської Федерації, - виконавчими органами державної влади суб'єкта Російської Федерації, формування земельної ділянки, що знаходиться в муніципальній власності, - органами місцевого самоврядування.
2. З питання про те, які норми для визначення площі земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, і принципи встановлення таких норм повідомляємо.
Відповідно до частини 1 статті 36 Житлового кодексу Російської Федерації (далі - Житловий кодекс) кордону і розмір земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.
Місцезнаходження кордонів і розмір земельної ділянки в межах забудованих територій, а також його площа визначаються з урахуванням фактичного землекористування та містобудівних нормативів і правил, що діяли в період забудови зазначених територій (частина 4 статті 43 Містобудівного кодексу).
Відповідно до частини 9 статті 38 Федерального закону № 221-ФЗ при уточненні меж земельної ділянки їх місце розташування визначається виходячи з відомостей, що містяться в правовстановлюючому документі на земельну ділянку, або при відсутності такого документа з відомостей, що містяться в документах, які визначали місце розташування меж земельної ділянки під час його утворення. У разі, якщо зазначені документи відсутні, межами земельної ділянки є кордону, існуючі на місцевості п'ятнадцять і більше років і закріплені з використанням природних об'єктів або об'єктів штучного походження, що дозволяють визначити місце розташування меж земельної ділянки.
Якщо освіта земельних ділянок має здійснюватися з урахуванням проекту межування території чи іншого документа, місце розташування кордонів даних земельних ділянок визначається з урахуванням такого документа (частина 10 статті 38 Федерального закону № 221-ФЗ).
Даною нормою передбачено перехідні положення містобудівного законодавства. Виходячи зі змісту зазначеної норми, з метою визначення меж земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, повинна здійснюватися розробка проекту планування території, проекту межування території.
У зв'язку з тим, що пункт 2 статті 6 Федерального закону № 191-ФЗ не передбачає обмежень щодо будь-яких конкретних випадків, Департамент нерухомості вважає, що дана норма поширює свою дію на всі відносини, які регламентуються законодавством в області містобудівної діяльності