Не мине й півроку, як власникам житлових приміщень у багатоквартирних будинках Снежинска виставлять перший рахунок на оплату капремонту. Держава досить довго мучитися питанням щодо джерел фінансування цієї справи - на етапі приватизації обіцяло зробити ремонт за рахунок бюджету, намагаючись виховати громадян відповідальність за загальнобудинкові майно, закликало до створення кондомініумів, ТСЖ, ЖБК, придумували програми реформування, сприяння, співфінансування і так далі.
- Михайло Анатолійович, хто стане головним організатором проведення капітальних ремонтів? Яка роль відводиться муніципалітету? В якій черговості стануть ремонтувати будинки, і що входить в перелік робіт з капремонту?
- У Житловому кодексі з'явився об'ємний (дев'ятий) розділ, який називається "Організація проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках". У ньому детально розписаний механізм проведення капремонту. Цим розділом в практику вводиться таке поняття, як регіональний оператор. У нас це фонд "Регіональний оператор капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках Челябінської області". Перелік обов'язків даної юридичної особи досить великий. Він акумулює внески, здійснює функції технічного замовника робіт з капремонту, фінансує витрати на капремонт і так далі.
Що стосується переліку робіт з капремонту, то він встановлений суб'єктом. У нього входить ремонт всіх внутрішньобудинкових інженерних систем, покрівлі, підвальних приміщень, фасаду, фундаменту, а також ремонт або заміна ліфтового обладнання. Нормативними актами суб'єкта до переліку можуть бути включені і додаткові роботи: утеплення фасаду, перебудову невентильованої даху на вентильований, пристрій виходів на покрівлю, установка колективних приладів обліку і вузлів управління.
- Які обов'язки з проведення капремонтів покладені на керуючу компанію?
- Справа в тому, що законодавець взагалі прибрав керуючі організації з ланцюжка капремонтів. У механізмі організації та проведення цього процесу ми не задіяні. Новим розділом Житлового кодексу керуючим компаніям відведена мінімальна інформаційна роль. За великим рахунком, ми просто доводимо до відома власників пропозиції регіонального оператора. З одного боку, нам легше - жителі не зможуть пред'явити претензії щодо якості та термінів капремонту, тому що керуюча компанія не є ні однієї зі сторін договору, що укладається між регіональним оператором і підрядником. Але, з іншого боку, власники 360-ти багатоквартирних будинків (я говорю про тих, що знаходяться в управлінні "Сервісу") волею законодавця залишаться один на один з капремонтом і в разі чого будуть змушені апелювати до оператора, що знаходиться в обласному центрі.
Ситуація взагалі парадоксальна. "Сервіс" продовжує керувати багатоквартирними будинками, на нас лежать обов'язки по аварійному забезпечення, технічного обслуговування і так далі. І раптом я в один прекрасний момент виявляю, що по будинку хтось "повзає", щось варить, клеїть, фарбує. "- Ви хто? - А ми капремонт робимо". Потім вони чогось знівечили, недоробили, зламали, зробили неякісний ремонт і зникли. Хто буде відловлювати недобросовісних підрядників і судитися з ними? Хто буде нести відповідальність протягом гарантійного терміну? За ідеєю, замовник робіт, тобто регіональний оператор. Але чи вистачить йому сил і засобів на те, щоб тримати всі ці справи під контролем - велике питання.
Механізм проведення капремонту далекий від досконалості і від реальності, і це не тільки моя особиста думка, навіть законодавці почали сумніватися. Багато питань продовжують опрацьовуватися, ну а поки справи йдуть так, що керуючі компанії - поза грою. Ми не будемо збирати з мешканців кошти на капремонт, тому нового рядка в Жирівка снежінцев не з'явиться. Замість цього кожному власнику буде щомісяця приходити окремий платіжний документ з реквізитами регіонального оператора. Чи всі будуть платити - теж питання.
Другий спосіб - це відкриття спеціального рахунку в тій чи іншій кредитній організації. В цьому випадку акумулюються на ньому кошти йдуть виключно на ремонт будинку, власники якого ухвалили рішення про відкриття рахунку. Виглядає заманливо: мовляв, накопичуємо гроші для себе, а не для когось іншого. І все б нічого, але у будь-якої медалі є друга сторона. Чи багато вдасться накопичити? Якщо взяти якийсь усереднений будинок загальною площею 10 тисяч квадратних метрів, то місячний збір становитиме 64 тисячі рублів, а річний близько 770 тисяч. І це в разі стовідсоткового збору коштів. Таких грошей не вистачить навіть на заміну електрики. Звичайно, років за сім можна зібрати суму, достатню для проведення капремонту.
Але що робити, якщо відповідно до регіональної програми підійде черга будинку на ремонт, а на спецрахунку всього три мільйони рублів, а не п'ять, які за кошторисом розрахував оператор? Ніякого відношення до загального "казана" будинок не має, тому власникам запропонують швидко зібрати решту суми. На мою думку, спецрахунок може бути вигідний досить новому і дуже великого будинку, якому ще не скоро буде потрібно капремонт. При цьому треба не просто зберігати гроші на рахунку, а, наприклад, розміщувати на депозитах, щоб кошти не лежали мертвим вантажем, не «з'їдалися" інфляцією, а працювали.
До того ж будинок - це живий організм, в якому житлоплощу досить часто переходить з одних рук в інші. Якщо господар робив внески на спецрахунок або здавав їх в загальний "котел", а потім раптом з'їхав, гроші за ним не підуть. Закон не передбачає ніякого виділення накопичених коштів в натурі, ніяких обналічек, повернень і перекидань. У Житловому кодексі однозначно визначено, що кошти на капремонт слідують за приміщенням, а не за людиною.
- А як програма організації та проведення капремонтів ув'язана з заміною ліфтів?
- Ситуація з ліфтами дуже серйозна, можна сказати, патова. Заміна та ремонт ліфтового обладнання включені в перелік робіт з капремонту. Проблема в тому, що нормативний термін експлуатації будинку до першого капремонту - 40-50 років, а для ліфтів технічним регламентом безпеки дуже жорстко встановлений термін експлуатації 25 років. Ліфти стоять у відносно нових будинках, в яких ще не скоро буде проведений капремонт, який передбачає в числі іншого заміну "підйомників". Що робити, якщо регіональний оператор поставив будинок в чергу на капремонт на п'ятирічку з 2026 по 2031 рік, а ліфт треба міняти вже завтра? Відповідна організація по сертифікації, що має спеціалізовану ліцензію і відповідає за експлуатацію небезпечного об'єкта, після проведення технічної експертизи може продовжити термін роботи ліфта, скажімо, на два роки. Якщо об'єкт в хорошому стані, продовжать ще раз або два. Але після цього власники приміщень зобов'язані провести роботи по його заміні або модернізації. Інакше - рубильник вниз, табличку на двері, ходимо пішки.
Звичайно, власники будинку можуть провести збори і звернутися до регіонального оператора, але це марно. Він скаже: "Не заперечую, але зайдіть пізніше, коли підійде ваша черга на капремонт". Муніципалітет уже намагався вийти на діалог з оператором, але отримав відповідь: мовляв, це проблема не тільки Снежинска або Челябінська, а всієї Росії, і вирішувати її будуть на рівні кабінету міністрів РФ.
Розмовляла Людмила Степанова