Щоб дозволити хоча б частину з них, «Портал про нерухомість MetrInfo.Ru» знову звертається за допомогою до експертів ринку нерухомості і фахівцям Пенсійного фонду РФ.
Частки не виділені - як продати квартиру ...
Замість двокімнатної квартири, на придбання якої використовувалися кошти МСК, хочеться купити трикімнатну (з доплатою). Купуючи двушку, володарка сертифікату давала зобов'язання виділити частки дітям і чоловікові, але частки так і не були виділені. Чи можна виділити їх вже в трикімнатній квартирі, а в двокімнатній не виділяти?
Якщо не порушувати закон, то потрібно обов'язково виділити частки дітям і чоловікові в двокімнатній квартирі. «Зобов'язання про виділення часток завжди направлено на житлове приміщення, придбане (побудоване) за рахунок коштів материнського капіталу, в даному випадку це двушка, тому оформляти у спільну власність необхідно саме її», - пояснює Станіслав Дегтярьов, начальник відділу прес-служби Пенсійного фонду Російської Федерації. А після наділення чоловіка і дітей часткою в двокімнатній квартирі - її вже можна продавати і потім купувати троячку. Але, правда, потрібно врахувати, що на це потрібен дозвіл органів опіки. І, як зазначає Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість», такий дозвіл можна отримати тільки за умови наділення дітей частками і в трикімнатній квартирі.
... і побудувати новий будинок
За допомогою засобів МСК був куплений будинок, частки дітям там не виділялися, хоча і було зобов'язання їх виділити. Чи можна знести такий будинок, щоб на його місці побудувати новий і виділити частки дітям вже в новому будинку. Або доведеться виділяти частки в старому будинку і тільки потім його зносити?
«Будь-які операції з нерухомістю, придбаної за допомогою засобів МСК, будь то перепродаж або знесення, можливі лише після того, як буде оформлено пайову право власності на всіх членів сім'ї», - каже Роман Казанцев, директор правового департаменту компанії «СтройМенеджмент». Тому як і в попередньому прикладі, доведеться спочатку виділити частки дітям в старому будинку, а потім вже його зносити. «Але треба розуміти, що після виділення часток при подальшому розпорядженні майном доведеться запрошувати дозвіл органів опіки. І поки співвласниками значаться неповнолітні діти, знести будинок вони навряд чи дозволять, адже в такому випадку умови проживання дітей будуть погіршені », - повідомляє Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії« БЕСТ-Новострой ». «Тому спочатку потрібно забезпечити дітей житловими умовами не гірше тих, які існують у них зараз, а потім вже зносити будинок», - додає Олександр Ланцов, керівник правової служби ПК «Корпорація житлового будівництва та іпотеки».
Тобто за погодженням з органами опіки доведеться виділяти дітям частки в інший житлової нерухомості (якщо, вона, звичайно, є) або придбати для них нове готове житло. Або є ще один варіант - компенсувати вартість дитячих часткою грошима, які необхідно перевести на окремий рахунок під контролем органів опіки.
Якщо нічого нікому не виділяти?
А що ж буде, якщо не виконати зобов'язання по виділенню часток в квартирі, купленої за допомогою засобів МСК, всім членам сім'ї, в тому числі неповнолітнім дітям?
«Згідно із законом, житлове приміщення, придбане з використанням коштів материнського капіталу, оформляється у спільну власність батьків і дітей», - каже Павло Лепіш, генеральний директор компанії «Домус фінанс». Тому не виконуючи зобов'язання по виділенню часток, розпорядник коштів МСК порушує законодавство. «Однак ніякими нормативно-правовими актами не встановлено порядок контролю з боку Пенсійного фонду РФ за виконанням таких зобов'язань», - зазначає Сергій Власенко, президент НП «Корпорація ріелторів« Мегаполіс-Сервіс ». «А також не передбачено покарання за їх невиконання», - додає Павло Лепіш ( «Домус фінанс»). І крім того, як стверджує Марія Полякова, директор департаменту інновацій, методології та стандартизації АІЖК. поки немає зв'язку між Пенсійним фондом РФ, що зберігають зобов'язання про наділення дітей частками в нерухомості, органами опіки та піклування і Росреестра.
Все це, звичайно, дає можливість і велика спокуса переступити закон. І випадків порушення відповідних зобов'язань на практиці дуже багато. Однак це аж ніяк не краще рішення. По-перше, як повідомляє Станіслав Дегтярьов (Пенсійний фонд РФ), територіальні органи ПФР все-таки можуть виявити факт невиконання зобов'язання про оформлення житлового приміщення у спільну власність батьків і дітей і передати інформацію в правоохоронні органи. «А по-друге, сьогодні в багатьох містах проходять перевірки прокуратури, спрямовані на виявлення порушень законодавства щодо використання коштів материнського капіталу», - розповідає Михайло Сіроштан, начальник відділу розробки кредитних продуктів управління розробки кредитних продуктів і партнерських програм департаменту іпотечного кредитування ВТБ 24.
І в першому, і в другому випадку, дізнавшись про порушення, прокуратура має право звернутися до суду, який зобов'яже виділити частки всім членам сім'ї. «І при цьому всі юридичні витрати, як зазначає Роман Казанцев (« СтройМенеджмент »), буде оплачувати порушник (тобто сім'я, яка отримала МСК).
Але це в тому випадку, якщо нерухомість ще не перепродували. «А якщо вона була продана, то угода може бути визнана заперечної і недійсною (нікчемною)», - стверджує Михайло Сіроштан (ВТБ24), і тоді нові власники житла будуть зобов'язані повернути його порушнику, а йому в свою чергу доведеться повертати їм всю суму, отриману за договором купівлі-продажу, і потім оформляти-таки нерухомість в загальнопайової власність.
Саме тому Марія Полякова (АІЖК) радить всім, хто має намір придбати житло у сімей, які могли використовувати кошти МСК, проводити додаткову перевірку і самих продавців, і житлового приміщення. «Слід з'ясувати, чи було у продавця в той момент, коли він набував нерухомість, право на отримання коштів МСК. І якщо воно було, а згідно зі свідоцтвом про державну реєстрацію права власності інші члени сім'ї не є власниками квартири, потрібно запитати у продавця довідку про залишок материнського капіталу », - пояснює експерт. Якщо з'ясується, що кошти МСК використані, то, значить, зобов'язання про надання часткою було порушено. Подібні поради сьогодні дають і ріелтори, і профільні ЗМІ, і представники Пенсійного фонду, тому покупці нерухомості напевно стануть більш обачними. А значить, при порушенні зобов'язання про надання часткою всім членам сім'ї продати квартиру, як зазначає Олена Семенча, керівник юридичного відділу компанії «Азбука Житла», буде набагато складніше.
В материнський капітал відмовляють ...
Що робити, якщо Пенсійний фонд відмовляє в наданні коштів МСК на покупку квартири або на погашення частини іпотечного боргу?
Відмови, звичайно, трапляються, але відразу ж засмучуватися і панікувати з цього приводу не варто. Спочатку необхідно розібратися в причинах відмови. «Для чого в територіальному відділенні Пенсійного фонду РФ необхідно запросити відповідний документ з поясненням причин», - каже Роман Казанцев ( «СтройМенеджмент».) Представники Пенсійного фонду зобов'язані його надати, тим самим аргументувавши свої дії. Іноді причиною відмови стають лише неуважність або недостатня поінформованість претендента на материнський капітал: «Відмова нерідко пов'язаний з подачею неправильно оформлених або помилкових документів», - зазначає Павло Лепіш ( «Домус фінанс»). І в цьому випадку ситуацію виправити досить легко: достатньо заново зібрати всі документи і подати заяву ще раз. Ну а щоб попередити негативне рішення, комплект документів перед подачею необхідно ретельно перевірити.
Але, правда, для відмов є й інші причини. Наприклад, підозра в нецільовому або неправомірне використання коштів. Якщо МСК планується витратити на поліпшення житлових умов, то його можна направити на покупку нерухомості, на будівництво або реконструкцію будинку, на участь у пайовому будівництві, на внесок в ЖБК або ЖНК, на погашення цільового кредиту або оформлення нової позики для покупки / будівництва житла. Причому купувати можна лише житлові приміщення, а житлові умови дійсно повинні поліпшуватися, тобто необхідно, щоб сім'я збільшила наявну у неї житлоплощу. Таким чином, Пенсійний фонд РФ напевно відмовить, якщо кошти МСК хочеться направити на погашення нецільового кредиту (наприклад, споживчого, навіть якщо фактично він і був використаний для покупки житла). «Є приклади, коли ПФ відмовлявся направляти кошти МСК і на погашення іпотечного боргу, оформленого на об'єкт незавершеного будівництва, адже за законом він не є житловим приміщенням», - каже Ірина Доброхотова ( «БЕСТ-Новострой»). З цієї ж причини відмова чекає і тих, хто розраховує купити на материнський капітал частку в квартирі, яку не можна виділити фізично, апартаменти або дачу. У всіх подібних випадках дії Пенсійного фонду цілком правомірні, тому єдине, що можна зробити - переглянути об'єкт нерухомості і вибрати той, який відповідає вимогам законодавства.
Однак Пенсійний фонд може відмовити і з суб'єктивних причин. Наприклад, якщо запідозрить шахрайство з метою переведення в готівку коштів МСК, що законом суворо заборонено. У зв'язку з цим, до речі, часто відмовляють в тих випадках, коли нерухомість купується у родичів.
Якщо обман має місце бути, то, як то кажуть, вибачайте. Але якщо насправді злого умислу немає, а дії співробітників Пенсійного фонду здаються неправомірними, то негативне рішення потрібно оскаржити. «Відповідно до норм закону рішення про відмову може бути оскаржено у вищестоящий орган Пенсійного фонду Російської Федерації або в суд», - повідомляє Станіслав Дегтярьов (Пенсійний фонд РФ). Правда, перед цим Павло Лепіш ( «Домус фінанс») все-таки радить проконсультуватися з грамотним юристом. Якщо ж в результаті громадянин зуміє довести свою правоту, гроші він обов'язково отримає.
У найближчих номерах ми повернемося до теми материнського капіталу.