"МІЕЛЬ-Комерційна нерухомість": сегмент street-retail найменше постраждав від кризи
Огляд ситуації з приміщеннями формату street-retail
Компанія "МІЕЛЬ-Комерційна нерухомість" продовжує серію ісследованійпоследствій кризи в різних сегментахкоммерческой недвіжімості.На цей раз в зоні уваги опинилися приміщення формату street-retail.
Що таке street-retail?
Під порівняно недавно ввійшли в наш побут іноземним словом "стріт-рітейл" (від англ. Street-retail) ховається один з найстаріших форматів торгівлі - вулична. До цього формату відносяться вбудовано-прибудовані приміщення (ВПП) на перших поверхах і іноді в підвалах житлових будинків та адміністративних будівель. Як правило, це приміщення вільного призначення (ПСН) і приміщення без конкретної технології (БКТ). Перевагою вбудовано-прибудованих приміщень є зручність доступу для потенційних клієнтів ( "через двері"). Такі площі воліють працюють "на вулицю" підприємства торгівлі та сфери послуг (магазини, ресторани, туристичні компанії, салони краси, нотаріуси тощо).
Такі магазини повинні бути розташовані на першій лінії будинків, мати хорошу оглядовість і привабливу вітрину. Найбільш поширена площа торгових приміщень формату street-retail - 100-150 кв.м.
У приміщенні формату street-retail оператор знаходиться на потоці (автомобільному, пішохідному) в безпосередній близькості від споживача, там, де він переміщається щоденного день у день - гуляє, їде на роботу або додому, ходить по магазинах і т.п. У цьому їхня відмінність від, наприклад, торгових центрів, в яких оператор знаходиться в масі інших операторів і люди спеціально йдуть в ТЦ за покупками.
Підприємства формату street-retail не потребують наявності "якірних" орендарів і існують автономно від своїх сусідів. Приміщення перших поверхів, як правило, продаються (або здаються в оренду) окремими лотами без особливих вимог до їх використання. Основним критеріям відбору орендарів є величина орендної плати. Оплата оренди такого приміщення фіксована, проводиться щомісяця. Вкрай рідко зустрічається оплата оренди як відсоток від обороту, що поширене в торгових центрах.
З точки зору експлуатації на орендаря такого приміщення лягають все обов'язки по забезпеченню охорони, прибирання всередині і зовні, наглядом за технічним станом інженерних систем приміщення. У торгових центрах всі ці функції виконує керуюча компанія, орендар тільки оплачує її послуги.
В результаті кризи найбільше постраждав сегмент індустріально-складської нерухомості, потім офісної, і вже потім - торгової. І в останню чергу постраждав підсегмент торгової нерухомості - street-retail. Пояснюється все це досить просто - навіть в умовах різкого падіння попиту з боку основних споживачів (банки, мережеві аптеки і т.п.) такі приміщення залишаються дефіцитним і тому затребуваним товарам, їх занадто мало на ринку, а пропозиція зростає вкрай повільно.
В даний час загальна площа приміщень формату street-retail в Москві оцінюється на рівні 4,0-4,2 млн. Кв.м. Щорічне зростання пропозиції пов'язаний, перш за все, з будівництвом житла, і якщо раніше він становив близько 100-120 тис. Кв. метрів приміщень розглянутого формату, то зараз обсяги такого будівництва знизилися не менше, ніж в 2 рази. Крім того, значна частина найцікавіших для орендарів об'єктів, знаходиться в тих місцях, де збільшення їх кількості просто неможливо. Наприклад, приміщення в прямої видимості від станції метро.
В результаті кризи змінилася і структура попиту на ці приміщення - зменшилися запити великих мережевих компаній, зате збільшився попит з боку невеликих небрендових операторів (аптеки, медичні клініки, продуктові мережі і т.п.).
В умовах зниженого попиту основним критерієм вибору таких приміщень становітсяналічіе достатнього купівельного потоку. "Брендових" тієї чи іншої вулиці, що раніше призводило до захмарних орендними ставками на ряді популярних вулиць Москви, зараз мало кого цікавить. В результаті в даний час ми спостерігаємо вирівнювання цін і орендних ставок на приміщення, розташовані в різних районах міста. Наприклад, приміщення на Ленінському проспекті сьогодні можна орендувати за $ 1 000 за 1 кв.м. / рік, також як і приміщення поряд зі станцією метро Анніно. Раніше ця різниця досягала двох і більше разів. Тому при середньому падінні орендних ставок за останній рік на приміщення формату street-retail на 25-30%, ставки на найбільш затребувані на ринку приміщення не впали.
Те, що ми бачимо зараз - це посилилася диференціація формату. Користуються попитом приміщення знижуються в ціні незначно, ціни на приміщення з недоліками в розташуванні і плануванні піддалися більш істотного зниження - до 40%.
В даний час середні орендні ставки на приміщення формату street-retail, розташовані в місцях з хорошим пішохідним і автомобільним трафіком, знаходяться в діапазоні 20 - 30 тисяч рублів за 1 кв.м. / рік. Середні ціни продажу - 250-300 тисяч рублів за 1 кв.м.