Тема ТСЖ не виходить з поля зору з моменту появи в російському законодавстві
цієї організаційно-правової форми, яка об'єднує власників житлових приміщень багатоквартирного будинку.
Сьогодні мова піде про те, як мешканцям, які створили ТСЖ, позбутися від недобросовісної керуючої компанії і виграти можливий спір з нею.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані вибрати спосіб управління таким будинком, наприклад організувати товариство власників житла або найняти професійного учасника ринку житлово-комунальних послуг - керуючу організацію (п. 2 ст. 161ЖК РФ). Якщо спосіб керування не обраний, керуючу компанію на конкурсній основі визначає муніципалітет. У кожної з названих форм управління свої особливості.
Товариство власників житла - це некомерційна організація, що представляє собою об'єднання власників приміщень і створювана для цілей управління спільним майном в багатоквартирному будинку (ст. 135 ЖК РФ). Рішення про створення ТСЖ беруть власники приміщень на загальних зборах більшістю (більш ніж 50%) голосів від загального числа голосів власників приміщень у такому будинку. При виборі способу управління договори з обслуговування будинку укладає правління ТСЖ від імені мешканців. Правління розпоряджається їхніми грошовими коштами, контролює якість наданих житлово-комунальних послуг, отримує за них платежі і здійснює розрахунки.
Управління будинком через ТСЖ пов'язане з певними складнощами. Так, товариство веде бухгалтерський облік і здає в податкові органи бухгалтерську звітність. Крім того, ТСЖ зобов'язана раз на рік стверджувати на загальних зборах членів товариства кошторису доходів і витрат на рік, а також звіт про виконання цих кошторисів. Отже, може знадобитися бухгалтер. Важливо і те, що висновок від імені мешканців договорів з обслуговування будинку з керуючою компанією вимагає спеціальних юридичних знань.
Таким чином, ступінь залученості мешканців до управління будинком - основний критерій відмінності цих двох форм. І складно сказати, що краще: активну участь в управлінні за допомогою ТСЖ, коли мешканцям надані широкі можливості безпосередньо впливати на облаштування будинку і якість отримуваних послуг, або пасивне, коли мешканці не обтяжені комунальними турботами і в мінімальному ступені залучені в процес прийняття управлінських рішень.
Підстави для зміни способу управління
Взаємовідносини керуючої компанії з власниками приміщень будуються на основі так званого договору управління багатоквартирним будинком. Керуючись ним, керуюча компанія за завданням власників приміщень протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень, а також вести іншу діяльність, спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком.
При зміні способу управління будинком ключова проблема для власників - можливість в односторонньому порядку розірвати договір управління.
Системне тлумачення норм цивільного і житлового законодавства дозволяє зробити висновок, що договір управління багатоквартирним будинком за своєю правовою природою є не просто договором возмездного надання послуг, а особливим видом договору, щодо якого діє спеціальний режим правового регулювання. Саме такої точки зору до недавнього часу дотримувалися арбітражні суди.
Приводи, які спонукають мешканців відмовлятися від послуг керуючої компанії, різні. Найбільш поширені - завищені тарифи і неналежне надання послуг.
На виправдання керуючі компанії заявляють, що керуються міркуваннями «розвитку бізнесу», маючи на увазі, що є певний поріг вартості послуг, що дозволяє забезпечити їх належну якість. Але прикладів, коли кошти власників дійсно спрямовуються на підвищення ефективності та переобладнання комунікацій, небагато.
Неналежне надання послуг
Вимоги до порядку надання та якості комунальних послуг в даний час встановлені в Правилах надання комунальних послуг громадянам (далі - діючі Правила) [3]. Так, мінімальна температура в житлових приміщеннях не повинна бути нижче +18 градусів за Цельсієм, в кутових кімнатах - не нижче +20 градусів за Цельсієм. Відхилення температури повітря в житловому приміщенні не допускається. За кожну годину відхилення розмір щомісячної плати за опалення повинен бути знижений на 0,15% за будь-градус відхилення (додаток 1 до діючих Правил).
Мешканцям важливо забезпечити докази неналежного надання житлово-комунальних послуг. Але зробити це не завжди просто.
Наприклад, при повідомленні в аварійно-диспетчерську службу про проблему з наданням комунальних послуг (скажімо, надовго відключили гарячу воду), потрібно впевнитися, що співробітник служби зареєстрував заявку в спеціальному журналі і зробив в ньому відмітку, що споживач повідомлений про причини перебою в наданні послуг . Без цієї позначки факт ненадання послуг не можна вважати визнаним керуючою компанією. Якщо співробітнику аварійно-диспетчерської служби невідомі причини збою в наданні комунальних послуг, буде потрібно скласти акт (розділ VIII діючих Правил).
Будинок здав - будинок прийняв!
Після прийняття рішень про створення ТСЖ і зміні способу управління управління багатоквартирним будинком переходить до такого товариства. Але, як показує практика, керуючі компанії не поспішають передавати кермо влади ТСЖ: відмовляються віддавати технічну документацію на будинок, оскаржують рішення загальних зборів власників приміщень, які не повертають залишки грошей, зібраних на капітальний ремонт будинку.
Боротьба за документацію
При зміні способу управління будинком, в тому числі на ТСЖ, керуюча компанія за 30 днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком зобов'язана передати технічну документацію на нього та інші документи, пов'язані з управлінням будинком (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). Як правило, це вимога порушується.
Технічна документація належить власникам приміщень у багатоквартирному будинку.
Технічна документація повинна передаватися безоплатно
Реалізація обраного власниками приміщень способу управління багатоквартирним будинком не залежить від передачі технічної документації на багатоквартирний будинок та інших пов'язаних з управлінням таким будинком документів.
Прошу довести вимоги законодавства Російської Федерації і зазначений лист до організацій житлово-комунального господарства, товариств власників житла, житлових чи інших спеціалізованих споживчих кооперативів, що діють на територіях суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень, і при необхідності організувати їх роз'яснення.
Директор департаменту житлово-комунального господарства Р.Е.МУКУМОВ
Претензії до порядку проведення загальних зборів
Перелічимо найбільш поширені доводи:
- відсутність на зборах необхідного кворуму в більш ніж 50% голосів;
- відсутність в протоколі загальних зборів вказівки підстав для розірвання договору з керуючою компанією (п. 8.1 або 8.2 ст. 162 ЖК РФ);
- невідповідність форми бюлетенів для заочного голосування вимогам ст. 47 ЖК РФ;
- невідповідність поставлених на голосування питань питань порядку денного загальних зборів;
- неналежне повідомлення власників приміщень про проведення голосування в заочній формі.
Іншими словами, керуючі компанії пропонують арбітрам оцінити юридичну силу рішень загальних зборів. До можливості подібної оцінки суди ставляться неоднозначно.
Гроші на капремонт
Плата за житлове приміщення і комунальні послуги для власника приміщення в багатоквартирному будинку включає в себе, зокрема, плату за послуги і роботи з капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку (п. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Періодичність капремонтів визначається відповідно до діючих інструкцій по проведенню планово-попереджувальних ремонтів, які розробляються і вводяться в дію з урахуванням вимог правил та інструкцій відповідних органів державного нагляду. Про це сказано в п. 1.7 Інструкції про склад, порядок розробки, погодження та затвердження проектно-кошторисної документації на капітальний ремонт житлових будинків МДС 13-1.99 (далі - Інструкція) [4]. Міжремонтні терміни і обсяги ремонтів встановлюються виходячи з технічного стану і конструктивних особливостей об'єктів. Основним документом, що характеризує технічний стан будівлі і відображає необхідність капремонту, є технічний паспорт (п. 1.13 Інструкції).
Капремонт здійснюють тільки за затвердженими проектами та кошторисами (п. 1.14 Інструкції). Щомісячні платежі власників приміщень за такий ремонт формуються на підставі кошторису на проведення робіт: сума по кошторису ділиться на загальну площу житлових і нежитлових приміщень та на кількість місяців, протягом яких буде оплачуватися вартість ремонтних робіт.
Таким чином, періодичність капремонту багатоквартирного будинку залежить від його технічного стану. Кошти на ремонт, що акумулюються на рахунку ТСЖ або керуючої компанії, власники приміщень в багатоквартирному будинку вносять на щомісячній основі. З огляду на, що в середньому капремонт такого будинку здійснюється раз в десять років, при зміні способу управління часто виникає суперечка про долю цих коштів.
Очевидно, що при належній зміні способу управління будинком утримання такого залишку слід визнати безпідставним збагаченням. У разі несвоєчасного повернення невикористаного залишку на суму залишку нараховуються штрафні відсотки по ст. 395 ГК РФ.
2. Для контролю за використанням зібраних коштів має сенс з числа власників приміщень сформувати лічильно-ревізійну комісію або залучити на договірній основі професійного бухгалтера. Такий контроль дозволить виключити зловживання з боку керівництва ТСЖ (правління і голови правління) і домогтися істотної економії за рахунок вмілого управління фінансами.
3. На етапі вибору способу управління будинком, на етапі укладення договору з керуючою компанією, а також в разі виникнення суперечок з колишнім суб'єктом управління звертайтеся до юристів. Від того, наскільки грамотно складений договір на управління багатоквартирним будинком, безпосередньо залежить сумлінність керуючої компанії і спокій мешканців.