Кожен Девелопер має графік реалізації проекту. Нам як Покупцеві і співінвестора теж не завадить з ним ознайомитися. Саме по ньому ми й будемо стежити за ходом будівництва.
Взагалі, графік будівництва для внутрішнього користування Девелопера виконується у вигляді спеціального «мережевого графіка». де вказуються окремі види будівельних робіт, їх тривалість і взаємозв'язку між ними. Це для менеджерів Девелопера.
Нас же цікавитиме спрощений (укрупнений) варіант цього графіка, в якому зазначено, коли повинні бути завершені основні етапи будівництва в цілому.
- коли повинен бути завершений «нульовий цикл» робіт (тобто викопаний котлован, залитий фундамент і виконані роботи до першого поверху),
- коли завершується зведення коробки будівлі (тобто зведення стін і перекриттів до самого даху);
- коли завершується зведення даху і «закриття теплового контуру» вдома (тобто установка вікон, дверей, склопакетів, що закривають внутрішні приміщення від зовнішнього середовища);
- коли завершується монтаж внутрішніх інженерних мереж, і установка ліфтів;
- коли завершується зовнішнє оздоблення фасаду будинку;
- коли завершується внутрішнє оздоблення, і т.п.
Такий спрощений графік для Покупця без праці може скласти керівник проекту (менеджер), і по ньому легко і наочно можна відстежувати хід виконання робіт.
Стежити за процесом будівництва можна трьома шляхами:
- Періодично приїжджати на місце будівництва і особисто спостерігати за ходом робіт, відзначаючи етапи прогресу;
- Періодично отримувати інформацію від Забудовника - як шляхом прямих запитів, так і шляхом моніторингу процесу на його сайті.
- Спілкуватися з іншими покупцями квартир в цьому будинку - як особисто, так і на інтернет-форумі.
У першому випадку ми можемо приїжджати на будівництво, наприклад, раз на місяць, і візуально оцінювати темпи будівництва. На саму будмайданчик нас, швидше за все не пустять, так нам це і не треба - оцінити наскільки виріс споруджуваний будинок за останній місяць можна і здалеку.
Крім того, корисно буде знаходитися в постійному контакті з менеджерами компанії. і якщо щось йде не так - оперативно отримувати від них інформацію.
На практиці якість спілкування між Забудовником і Покупцем визначається, більшою мірою, позицією Забудовника. Не кожен Забудовник веде себе коректно після отримання грошей за договором, тому нам потрібно запастися терпінням і бути наполегливими. Нікому з Девелоперів не потрібні зайві скандали - імідж на ринку втратити легко, а відновлювати довіру набагато важче.
Критичні питання (зміни в проекті будинку, перенесення термінів здачі будинку, збільшення вартості квартири і т.п.) можна вирішувати за допомогою замовних листів Забудовнику. Це допоможе нам в разі виникнення судових спорів.
У третьому випадку ми можемо отримувати інформацію про хід будівництва та про ситуацію з Забудовником від своїх «братів по зброї» - таких же покупців квартир в новобудові. Найчастіше інформація тут буває більше об'єктивна, в порівнянні з інформацією від менеджерів самої компанії. Тут ми можемо дізнатися те, що Забудовник нам не сказав під час підписання договору, або те, як він веде себе в спірних ситуаціях.
До речі, таке спілкування дозволяє познайомитися зі своїми майбутніми сусідами задовго до заселення.
Як правило, такі угоди потрібні Девелоперу для того, щоб зняти з себе відповідальність (мовляв, Покупець сам погодився). Тому не варто вестися на вмовляння і підписувати зайві папери; це може позбавити нас можливості вимагати від Девелопера виконання своїх зобов'язань, в т.ч. стягнення з нього неустойки.
Якщо Девелопер порушує терміни і / або умови надання житла, і з ним не вдається знайти спільну мову, Покупець може поскаржитися в контролюючий орган - Інспекцію державного архітектурно-будівельного нагляду (ИГАСН). Разом з інспекторами ИГАСН ініціативна група пайовиків може також брати участь у прийманні будинку.
Завершальними етапами будівництва (коли будинок уже готовий) є:
Кінцевим етапом будівельного процесу є здача будинку в експлуатацію. Це зовсім не одномоментний процес, як може здатися неспеціалісту, а тривалий етап різних перевірок, оцінок, погоджень, підписання актів допуску і т.п. Тобто побудований і готовий (зовні) будинок може здаватися «держкомісії» протягом декількох місяців. Про хід цього процесу ми теж можемо дізнаватися у менеджерів компанії.
Підсумком є приймання будинку спеціальною комісією Госстройнадзора. і видача Дозволи на введення об'єкта в експлуатацію.
З цього моменту будинок вважається готовим для проживання і Забудовник. як правило, передає квартири Покупцям (пайовикам / соинвесторам), дозволяючи їм заселятися, не чекаючи оформлення прав власності на квартири.
Але радіти поки рано - ми ще не бачили, що він там налаштував, і наскільки це збігається з нашими очікуваннями.
Як ми будемо приймати квартиру у Забудовника - дізнаємося на наступному кроці.