Одним з популярних і найпростіших способів вкладення грошей в Росії є придбання житлової нерухомості.
Будівельні компанії пропонують найрізноманітніші способи покупки: від звичайної купівлі-продажу вже готового житла до придбання квартир «на стадії котловану» - коли будинок ще тільки-тільки починає будуватися. Так як при такій «продажу» об'єкта ще немає в природі і передати його фактично не можна, то при укладанні такої угоди виникають серйозні ризики як у продавця, так і у покупця. І якщо продавець свої основні ризики мінімізує легко, керуючись принципом «вранці гроші - увечері стільці», то покупець виявляється в набагато складнішій ситуації. Йому доводиться серйозно ризикувати, вибираючи забудовника. У боротьбі за покупця будівельники розробляють різні способи залучення клієнтів, намагаючись викликати якомога більше довіри у людей.
Однією зі схем придбання житла на стадії будівництва є так звана «вексельна схема». Суть її проста. Укладаючи попередній договір купівлі-продажу квартири (яку продавець обіцяє для вас побудувати), ви одночасно за номіналом купуєте вексель, за яким векселедавець зобов'язується виплатити векселедержателю певну суму (номінал векселя при цьому співпаде з вартістю квартири). З векселем людина відчуває себе спокійніше (серйозний адже документ!), А коли квартира готова, продавцеві залишається тільки підписати з вами основний договір і забрати у вас в рахунок оплати свій вексель - ризиків ніяких.
Так як забудовник пов'язаний певними зобов'язаннями перед інвесторами, то терміни будівництва у нього, безумовно, є. Орієнтуючись на ці терміни, продавець і вказує дату погашення векселя (з деяким запасом для себе, звичайно, - він однозначно впевнений, що до часу погашення векселя квартира буде готова і передана вам). Покупцеві потрібна квартира, а не гроші, тому дата погашення векселя його цікавить в останню чергу, він забирає свій екземпляр договору разом з векселем і відправляється чекати закінчення будівництва. Як тільки квартира і всі документи на неї будуть готові, ви з продавцем укладаєте основний договір, а в рахунок оплати вносите вексель - легко і просто. Квартира ваша.
На жаль, іноді буває так, що терміни будівництва затягуються. І тоді приходить час все-таки звернути увагу на дату погашення векселя. Припустимо, що термін погашення настав, а основний договір купівлі-продажу квартири все ще не укладено. Як бути? Ні, я не пропоную вам відмовитися від квартири і забрати свої гроші (ми припускаємо, що ви зробили правильний вибір і ваш забудовник цілком собі сумлінну - квартиру ви обов'язково отримаєте, рано чи пізно). Я пропоную вам отримати вигоду з ситуації, що склалася. За великим рахунком, це навіть не вигода, а компенсація ваших збитків, викликаних неможливістю володіти, користуватися і розпоряджатися квартирою, на яку ви розраховували. Тим більше що часом прострочення досягає декількох місяців або навіть років.
Аби не заглиблюватися в міркування про відповідальність забудовника і про складність його залучення до цієї відповідальності, зверну вашу увагу на той факт, що ви перебуваєте в програші: і грошей у вас немає, і квартиру в термін ви не отримали, а це значить, що ваші гроші тепер вже працюють не на вас, а на забудовника, і платити вам за користування вашими грошима він не збирається. Для того, щоб змінити ситуацію на свою користь, вам всього лише потрібно поглянути на речі трохи ширше. Необхідно зрозуміти, що попередній договір купівлі-продажу квартири і договір купівлі-продажу векселя (або, точніше, сам вексель) - це РІЗНІ зобов'язання, пов'язані між собою тільки суб'єктним складом.
Прочитайте уважно свій попередній договір, і ви побачите, що там немає ні слова про векселі, є лише ваш обов'язок сплатити фіксовану ціну за квартиру (тобто, тут ви нічим не ризикуєте - ціна змінитися не може). Інакше кажучи, за попереднім договором у вас з продавцем одні відносини (з приводу придбання в майбутньому вами у продавця готової квартири), а за векселем - інші (з приводу заборгованості продавця перед вами). Пов'язує їх тільки те, що сторони в обох цих зобов'язання однакові (що, власне і дозволяє провести залік зустрічних вимог - внести вексель в рахунок оплати за договором). Але в тому-то і справа, що сторони однакові, а предмети - різні!
У вас ВИНИКНЕ обов'язок сплатити гроші продавцю В МАЙБУТНЬОМУ, коли ви укладете з ним основний договір, але коли це буде? Зате у продавця Є обов'язок сплатити вам гроші за векселем ЗАРАЗ, так як термін погашення настав. А раз так, то ви абсолютно спокійно можете отримати гроші ЗАРАЗ і змусити їх працювати на вас до того моменту, поки В МАЙБУТНЬОМУ не наступить час розплачуватися з продавцем. Зрозуміло, що забудовник буде не в захваті від вашої ідеї (хто ж захоче розлучатися з грошима, які вважає своїми?), Але ви маєте рацію з усіх боків, адже продавець свої зобов'язання по передачі вам квартири вчасно не виконав (і зауважте, що термін погашення векселі він вказав сам, будучи впевненим, що встигне до цього терміну передати вам квартиру). Як би продавець не пручався, законних підстав для відмови від виплати за векселем у нього немає. Розірвати в односторонньому порядку попередній договір і позбавити вас права на квартиру він теж не може, якщо це не передбачено самим договором.
Далі все просто. Як змусити гроші працювати - вирішувати вам, тільки не забувайте, що коли прийде час укладати основний договір і сплачувати ціну за квартиру, продавець вам ніякої поблажки за термінами не зробить. Адже ви йому не зробили. J
І пам'ятайте, що кожен випадок індивідуальний! Не потрібно сприймати цю статтю, як безумовне керівництво до дії. Спочатку оціните всі ризики і проконсультуйтеся.
P.S. Що стосується економічної складової, то навіть в найгіршому випадку - при відмові забудовника від сплати за векселем, пред'явленого до платежу за всіма правилами, ви практично гарантовано зможете в судовому порядку стягнути з векселедавця відсотки за користування вашими грошима за період з моменту пред'явлення векселя до платежу і до моменту виконання продавцем своїх зобов'язань. Відсотки стягуються за ставкою рефінансування, встановленої ЦБ РФ (в даний час ця ставка становить 12% річних).
Робот роботу ворожнечу
«Працюю по найму, але можу купити квартиру без кредиту». Історія нашого клієнта
Ще вісім років тому Максим Росляков - клієнт нашої компанії, мав борги в розмірі п'яти зарплат. А зараз він, працюючи за наймом, як і.
Формування інвестиційного портфеля. Питання та відповіді
Напередодні вебінару «Формування інвестиційного портфеля» мене надходить багато запитань, що стосуються цієї теми. Сьогодні я відповім.
Кейс. Мільйон для онуків
У даній статті буде розглянуто реальний кейс, з яким в нашу компанію звернувся один з клієнтів більше року тому. Бізнесмен 55 років вирішив.