Єдиного визначення житла економ-класу немає
Олексій Чемоданов. незалежний консультант-аналітик ринку нерухомості, зазначив, що в даний момент не існує чіткого визначення житла економ-класу.
- Визначення можна вивести, виходячи з самого терміна. «Економ» - значить, найбільш доступне в ціновому відношенні житло для широкого кола населення, - підкреслив Олексій Чемоданов. - Таким воно стає, по-перше, за рахунок типових проектів, масштабної забудови мікрорайонів, комплексного розвитку територій. Неможливо будувати житло економ-клас в центрі міста через дорожнечу земельних ділянок. Тому воно, як правило, розташоване на периферійних територіях міста.
На вартість квартири істотно впливає її площа. Тому зменшена площа - ознака економ-класу. Також наявність паркінгу призводить до відчутного подорожчання квадратних метрів. Тому, як правило, він відсутній в забудові «економ». Якщо, звичайно, це не масштабні житлові комплекси.
- У різних класифікаціях всі ці ознаки узагальнюються, - уточнив Олексій Чемоданов. - Зараз існує чотири основні класифікації, які дають визначення житла економ-класу:
- регіональна. прийнята в Нижньому Новгороді. Вона склалася історично.
Виділяються три типи житла: покращений (економ-клас), підвищеної комфортності (бізнес-клас) і елітний. За цим трьом класам класифікують нижегородське житло і ріелтори, і забудовники. Найбільш об'ємний - економ-клас, розтягнутий в своїх ознаках. І деякі забудовники, прагнучи виділити свої проекти, намагаються ввести додаткові підкласи: наприклад, «комфорт-клас» (просторіші квартири або наявність підземного паркінгу).
- Єдина класифікація РГР. розроблена Геннадієм Стерника, впроваджується на федеральному рівні. Виділяються чотири типи житла: економ-клас, середній клас, бізнес-клас, елітний клас.
- Якщо раніше строгіше підходили до вказівкою площ квартир економ-класу в нормативних федеральних документах, то зараз таке визначення стало більш демократичним - вважається, що дане житло не повинно бути більше 100 кв.м, - пояснив Олексій Чемоданов. - І обов'язково має бути присутня обробка квартир в «якості, необхідному для проживання». Тобто стандартна обробка - особливих вимог до неї немає.
Найбільше житла економ-класу будується в приокские районі
У лідерах - три забудовника
Забудовників в нашому місті чимало, але значуща роль в будівництві доступного житла належить всього трьом компаніям: Старт-Строй, Житлобуд-НН, СУ-155.
- У сегменті «економ» саме ці три забудовника зводять більше половини (51%) житла, - уточнив Олексій Чемоданов. - Особливе місце займає Старт-Строй - у компанії є перспективні майданчики на майбутнє, які дозволять їй залишитися в числі лідерів будівництва доступного житла.
Економ-житло: що буде далі
- Перспективи цього сегмента ринку пов'язані з комплексним освоєнням територій, - уточнив Олексій Чемоданов. - Наймасштабніша майданчик знаходиться в Радянському районі, поруч з селами Кузнечиха і Новопокровське. Скоро там розгорнеться масштабне будівництво. Також перспективні для економ-класу території в Автозаводському районі (Малишевські Гриви уздовж Оки - продовження ЖК «Південь») і Московський район - «Бурнаковська низина». Без сумніву, будуть і менш масштабні проекти.
Як держава допомагає забудовникам будувати житло економ-класу Євген Морозов. начальник відділу житлового будівництва Міністерства регіонального розвитку Нижегородської області, зазначив, що в умовах ринкової економіки забудовники самі прагнуть зводити житло економ-класу, оскільки саме воно є найбільш затребуваним серед ніжегородцев.
В даний час основна маса житла економічного класу будується в рамках комерційних проектів, що реалізуються забудовниками на земельних ділянках, отриманих в оренду або власність. Земельні ділянки при цьому надаються відповідно до чинного законодавства на аукціонах. Ділянка отримує той, хто запропонує за нього найвищу ціну. У свою чергу забудовники закладають витрати на отримання земельних ділянок в вартість квадратного метра житла. Одним із заходів, спрямованих на ефективне зниження вартості житла - надання ділянки забудовнику або безкоштовно, або за мінімальну плату. Однак, отримавши ділянку на деяких пільгових умовах, забудовник може не знижувати вартість квадратного метра, оскільки попит на житло економ-класу навіть при такій ціні знаходиться на досить високому рівні.
З метою забезпечення зниження вартості квадратного метра в даний час змінюється законодавство в частині надання земельних ділянок. Прикладом можуть послужити т.зв. «Голландські аукціони», коли предметом аукціону є вартість квадратного метра житла, яке буде побудовано на земельній ділянці. Предметом аукціону є ціна квадратного метра житла, а переможцем аукціону визнається учасник, який запропонував найменшу вартість реалізації квадратного метра житла на наданому земельній ділянці.
У Нижньогородській області кілька таких аукціонів вже проведено Фондом РЖС. Земельні ділянки надавалися не в Нижньому Новгороді, але в безпосередній близькості від його кордонів. Результати такі: на ділянці в Кстовському районі забудовник зобов'язався побудувати житло за ціною 37 350 руб. за кв.м, на ділянках в Дзержинську - 36 690 руб. за кв.м і 27 899 руб. за кв.м та ін. Зараз забудовниками розробляються проекти планування.
Зараз міністерством будівництва Нижегородської області організовано відбір забудовників, проектів житлового будівництва та земельних ділянок, на яких реалізуються ці проекти, для реалізації даної програми.
Економ-будинок з цегли
- Наша перевага - будівництво будинків із силікатної цегли. А також те, що підприємство не залежить від постачальників і підрядників, так як ВАТ «Железобетонстрой №5» виробляє широкий спектр залізобетонних виробів для житлового та промислового будівництва. Матеріали використовуються тільки найякісніші. Терміни будівництва виконуються. Зараз компанія зводить житловий комплекс «Вдалий» в межах вулиць Лобачевського, Комуни в Сормовском районі.
Це 13-поверхові будинки, виконані в єдиному архітектурному стилі, з приміщеннями громадського призначення на перших поверхах.
Чотирикімнатні квартири - рідкість на ринку житла, що будується
Вартість житла в ЖК «Вдалий» - від 53 500 рублів за кв.м. Це квартири різної площі, починаючи від студій, закінчуючи 4-кімнатними. Термін будівництва одного будинку складає півтора-два роки. Марія Голубєва наголосила, що «Железобетонстрой №5» - одна з тих рідкісних компаній, які сьогодні будують 4-кімнатні квартири.
Зародження сучасного житла економ-класу
Дмитро Єсін. керівник відділу продажів компанії «Квартстрой-НН», розповів, що шість років тому в нашому місті забудовники стали пропонувати до продажу квартири невеликого формату - зменшеною площі: однокімнатні площею 25-30 кв.м і двокімнатні площею 40-50 кв.м. Також приблизно в цей час намітився перехід від точкової забудови до квартального освоєння території. Це був час зародження сучасного житла економ-класу.
Чому освоюється передмістя
- Майданчиків в місті стає все менше. Але навіть з тими, які є, не все так просто. Якщо власник продає ділянку під забудову, то це, по-перше, дорого, а, по-друге, гостро постає питання з комунікаціями і отриманням технічних умов. А це - шлях до подорожчання квадратного метра житла.
Також ділянку під забудову можна отримати на аукціоні, але є проблеми і в цьому випадку - наявність обтяження у вигляді розселення. Це також часові та фінансові витрати для забудовника. І, в результаті, подорожчання квартир. Тому в останні роки намітився новий тренд - освоєння під недорогу забудову найближчого передмістя. Це, в першу чергу, Богородское і Кстовському напрямки, де ряд забудовників, в тому числі і наша компанія, отримали ділянки під будівництво доступного житла.
Яке ж житло вважається доступним.
- Я б сказав, що доступне житло - це житло за демократичною ціною, яка реально купити з залученням іпотеки досить широкому колу ніжегородцев, - уточнив Дмитро Єсін. - Іпотека активно розвивається в останні роки. І клієнти отримують схвалення протягом пари днів, а не півтора-двох тижнів, як раніше.
Новинки Smart City: на 30% дешевше, ніж в Нижньому
Флагманський проект нашої компанії - Новинки Smart City. Це один з найбільших проектів комплексного освоєння території в Приволзькому федеральному окрузі. На території в 267 га буде побудовано близько 1 млн.кв.м житла. За Богородської трасі - це 2 км від Нижнього Новгорода, по Арзамаської - стикування з територією міста. Тут буде 7 кварталів, різних за тематикою. Перший - Художній. Зараз ми почали будувати в ньому п'ятнадцять 4-х поверхових будинків серії 3Д. Потім почнемо зводити 8-поверхові будинки. А загальний термін реалізації проекту - 10 років. 70% проекту - це житло комфорт класу, невеликі квартири за доступними цінами.
Дотримуючись московським тенденціям, в проекті буде виконаний ландшафтний дизайн (озеленення та благоустрій), що підвищить комфорт проживання. Також тут передбачені оригінальні дитячі та спортивні майданчики.
Ціни в Новинки Smart City демократичні: однокімнатна квартира без обробки коштує приблизно 1200 тис.руб. двокімнатна - 1600-1700 тис.руб. Квартири з обробкою стоять на 100 тисяч дорожче. Але в будь-якому випадку ця вартість майже на 30% нижче від найнижчої в межах міста.
Економ - тренд на кілька років
- Сьогодні ситуація на ринку така, що нижньогородці в основному цікавляться самими бюджетними варіантами квартир. Тому житло економ-класу найбільш затребуване сьогодні і, швидше за все, залишиться таким протягом декількох років.
Економ буває різний
Сергій Петров уточнив, що житло економ-класу поділяється на кілька видів: це і комфорт-клас, і компакт-житло.
Основною ознакою бюджетного житла, за словами Сергія Петрова, є мінімальна площа квартири, що дозволяє придбати її на стадії будівництва за мінімальною ціною. Ще один фактор - найменші витрати при будівництві: у забудовника не було великих витрат на викуп земельної ділянки, на прокладку комунікацій і на будівництво складної інженерної системи при зведенні житлових будинків. При цьому майданчик була вільна від прав третіх осіб і від будівель: не потрібно було нікого розселяти і нічого зносити. Важливо, щоб житло, що будується зводилося за сучасними будівельними технологіями якісно і швидко, тоді забудовник зможе отримати максимальну вигоду при його реалізації навіть при порівняно невеликій ціні: тільки в цьому випадку на старті будівництва він може запропонувати найцікавіші для споживачів ціни.
Де і за скільки можна купити студію
Один з найбільш популярних на сьогодні варіантів житла економ-класу - квартири-студії: такий вид індивідуального житла, в якому кухня і вітальня знаходяться в єдиному просторі. Студії можуть бути різного типу і пропонуються за мінімальними цінами - в районі 1,5 млн. Руб. в місті і в районі 1 млн. руб. в найближчому передмісті.
- Зараз, до речі, з'явилося таке поняття, як автомобільний передмістя, куди можна на машині доїхати за 15-20 хвилин, - уточнив Сергій Петров. Наприклад, в селі Кам'янки в 20 км від Нижнього Новгорода на вулицях Центральна і Нова ГК «Альхорс» будує триповерхові будинки з 3000 мм газосилікатних блоків з декоративною обробкою типу «сенерджі» і утепленням, де можна придбати житло економ-класу. Період будівництва таких будинків - 6-7 місяців. Тут є варіанти студій з двома вікнами. Їх площа 21-26 кв.м. А вартість різниться: на стадії котловану 32 тис. Руб. / Кв.м, на стадії фундаменту - 34, на стадії коробки - 36, на стадії введення в експлуатацію - 38.
У 3 км від Нижнього Новгорода в д.Кусаковка також ГК «Альхорс» зводить ЖК «Сонячний». Характеристики будинків - ті ж, що і в Кам'янках. Але тут ЖК будується не в самому населеному пункті, а на деякому віддаленні, тому доведеться вирішувати питання з комунікаціями. Площа студій в районі 21-23 кв.м. А їх вартість вже вище. На стадії фундаменту з обробкою: 1 поверх - 40 тис. Руб. / Кв.м. 2 поверх - 43 тис. Руб. / Кв.м. 3 поверх - 41 тис. Руб. / Кв.м. І, тим не менш, це одне з найвигідніших пропозицій житла економ-класу на такому невеликому видаленні від міста.
ГК «Андор» зводить житло економ-класу в д.Афоніно - ЖК «Червона поляна». Тут будуються висотки в 19 поверхів за технологією монолітний залізобетон. Квартири пропонуються до продажу без внутрішньої обробки. У цьому проекті студії по площі менше (близько 15 кв.м), але зате є балкон. На початковому етапі будівництва така квартира обійдеться в 64 тис. Руб. / Кв.м. А загальна вартість буде приблизно 1 200 000 руб.
- Це комфортна для покупця ціна, - уточнив Сергій Петров. - Квартира знаходиться прямо на кордоні міста, а ось комуналка оплачується за цінами області, тобто дешевше, ніж в Нижньому Новгороді. Але термін будівництва такого будинку набагато більше, ніж малоповерхового.
Найдешевша студія на стадії початку будівництва в місті коштує 1 150 тис. Руб.
Ну, а в межах міста одні з найдешевших цін представлені в мікрорайоні Бурнаковська, забудовник - компанія «Житлобуд-НН». Будинки будуються за технологією збірний залізобетонний каркас, висотність - 10 поверхів. Сергій Петров зазначив, що сьогодні «Житлобуд-НН» пропонує студії за цінами посилання - 1 150 тис. Руб. Але для того, щоб купити житло за таку ціну, люди повинні стояти в черзі три роки - діє попередній запис.
Зараз, оскільки трапляються випадки, коли в чергу на покупку дешевого житла записуються посередники, укладають договір, а потім роблять переуступку прав, заробляючи на цьому в районі півмільйона рублів, «Житлобуд-НН» пішов на укладення відповідної угоди з п'ятьма найбільшими агентствами нерухомості, входять в НП «НГСР». Згідно з ним, частина квартир забудовника реалізується через дані агентства. В результаті ті, хто не хоче стояти в черзі і готовий придбати житло за ринковою ціною, може це зробити, а забудовник не втрачає свій прибуток. Ну, а ті, то готовий чекати, також можуть це зробити і придбати житло за більш економними цінами.
- Хоча студії в мікрорайоні Бурнаковська невеликі за площею - від 17,09 кв.м, вони дуже затишні, - уточнив Сергій Петров. - Та й ремонт в них уже зроблено - заїжджай і живи.
А ось квадратний метр площі в такій студії, виявляється, зовсім недешевий. Сергій Петров озвучив ринкові ціни на студії в мікрорайоні Бурнаковська. Незважаючи на загальну низьку вартість квартири (в районі 1,5 млн. Руб. За мінімальну по площі студію), ціна одного квадратного метра виходить істотно дорожче: 92 тис. Руб. / Кв.м в студіях, при середній вартості однокімнатної в 72 тис . руб. за кв.м і двокімнатної 69 тис. руб. / кв.м.
- Фактично виходить, що квадратний метр студії продається за ціною елітного житла, - уточнив Сергій Петров. - Чому так виходить? Тому що найдорожче за видатками в будь-якій квартирі - це санвузол. А він будується в будь-якій квартирі, незалежно від її площі. Звідси і висока ціна за квадратний метр студії. Але навіть така ціна затребувана на ринку, тому що житлове питання стоїть досить гостро, і його люди хочуть вирішувати не завтра, а зараз. Що вони і роблять.
- Якщо говорити в цілому, то житло економ-класу на ринку присутня на різний смак і гаманець, - резюмував Сергій Петров. - І вибір залежить від конкретної людини, від того, де, в яких умовах він готовий жити.
Матеріали інших ЗМІ