У зв'язку з цим, для підвищення привабливості іпотечних кредитів і формування стійкого попиту на них у населення, необхідно, на мою думку, ставку по іпотеці прив'язати до ставки рефінансування. Наприклад, ставка по іпотеці не повинна перевищувати більш ніж на п'ять процентних пунктів розмір ставки рефінансування. Подібна міра дозволила б дотримати інтереси і кредиторів, і позичальників. На даний момент ставка рефінансування становить 8,25% річних, а ставки по іпотеці для фізичних осіб на придбання житла коливаються від 12% до 17,2% річних. Іпотечні кредити на придбання житла становлять близько 20% всіх кредитів, виданих фізичним особам. На мій погляд, кредитні організації повинні бути зацікавлені в збільшенні обсягів іпотечних кредитів, так як вони є найбільш забезпеченими на випадок неповернення суми боргу і, як наслідок, менш ризикованими для кредитора.
На даний момент більшістю банків реалізуються програми іпотечного кредитування з державною підтримкою, ставка за якими складає від 10% до 12%. При цьому держава компенсує банкам недоотримані через зниження ставок доходи. Але оскільки сума такої компенсації обмежена 400 млрд руб. існує ймовірність відмови банків від участі в даній програмі, якщо суми компенсації виявиться недостатньо для відшкодування збитків. Так в даний час вже отримані заявки від 39 російських кредитних організацій і ВАТ "АІЖК" на отримання субсидії на загальну суму 557,5 млрд руб. Тому Урядом РФ розроблені зміни до Правил надання субсидій з федерального бюджету, згідно з якими розмір компенсації буде збільшений до 700 млрд рублів.
Однак поки ситуація на ринку іпотеки не особливо розташовує до покупки житла в кредит. Тому деякі росіяни звертають увагу на відносно нові інструменти вирішення житлового питання. Це надання житла в найманих будинках і лізинг житла.
Найманим будинком визнається будівля, яке або всі приміщення в якому належать на праві власності одній особі і призначені для надання громадянам у володіння і користування для проживання (ч. 1 ст. 91.16 Житлового кодексу РФ).
Розмір плати за наймання в будинку комерційного використання законодавчо не закріплений і визначається сторонами при укладенні договору найму. Він може бути обмежений договором про освоєння території з метою будівництва та експлуатації найманої будинку, укладеним між наймодавцем і виконавчим органом державної влади (місцевого самоврядування).
Таким чином, спрощена процедура отримання забудовником земельної ділянки для будівництва найманих будинків. А за рахунок мінімізації вартості оренди землі зменшуються витрати забудовника, що не тільки дозволить йому швидше завершити будівництво, але і має привести до зменшення вартості проживання у найманому будинку.
Ще одна відносно нова форма вирішення житлового питання - це лізинг житла. Він передбачає продаж житла з розстрочкою оплати і переходом права власності до покупця після повної оплати вартості житла, і при цьому покупець має право найму такого житла. На відміну від іпотечного житлового кредиту, покупець житла не зобов'язаний оплачувати початковий внесок. Однак фактично він існує, так як лізингові компанії передбачають у договорі внесення лізингоодержувачем авансу в розмірі 10-15% від вартості житла.
Крім того, заборонено передавати за договором лізингу земельні ділянки (п. 2 ст. 3 Закону № 164-ФЗ). У зв'язку з цим можуть виникнути проблеми при переході права власності на предмет лізингу, якщо в лізинг купувався індивідуальний житловий будинок. Справа в тому, що згідно з п. 4 ст. 35 Земельного кодексу РФ відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, за загальним правилом проводиться разом із земельною ділянкою. Відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі, не допускається.
Багато хто говорить про те, що лізинг є більш вигідним продуктом ніж іпотека. Але це не так. Розрахунки показують, що при інших рівних умовах (вартість житла, розмір початкового внеску, термін договору) іпотечний кредит під 12% річних зазвичай майже в два рази вигідніше, ніж лізинг. Щоб це перевірити, досить скористатися кредитними калькуляторами на сайтах банків, що надають послугу з лізингу житла.
Таким чином, на мій погляд, в даний час для громадянина придбання житла у власність за допомогою іпотечного кредиту вигідніше і зручніше, ніж придбання його в лізинг. Для розвитку і вдосконалення інституту лізингу житла необхідно законодавчо передбачити заборону на одностороння зміна умов договору лізингу лізингодавцем, а також встановити обов'язок лізингоодержувача повернути частину отриманих коштів за договором лізингу в разі неплатоспроможності лізингоодержувача. Крім того, потрібно передбачити можливість лізингу земельної ділянки, розташованої під житловим будинком, що є предметом лізингу. Без цього лізинг індивідуальних житлових будинків буде безперспективний.
Тим, хто все-таки вирішив придбати житло в лізинг, варто закріпити в договорі лізингу наступні умови:
- неможливість збільшення викупної ціни нерухомості протягом всього терміну дії договору;
- фіксований розмір щомісячних платежів, який також не може збільшуватися в період виконання договору;
- можливість дострокового викупу житла;
- можливість компенсації частини витрат при достроковому розірванні договору з огляду на неможливість внесення лізингоодержувачем щомісячних платежів (наприклад, обов'язок лізингодавця повернути в цьому випадку лізингоодержувачу внесений авансовий платіж).
Звертаю увагу на те, що договір лізингу житла підлягає державній реєстрації (п. 1 ст. 20 Закону № 164-ФЗ. П. 1 ст. 131 ЦК України).