Дострокове виселення як заробіток
Досить часто на ринку оренди зустрічається шахрайство з достроковим виселенням орендаря з квартири по придуманим приводів, говорить директор компанії "Міель-Оренда" Марія Жукова. Буває, що недобросовісні власники квартир пред'являють мешканцям надумані претензії з метою виселення наймача, щоб не повертати заставну вартість, а часом і орендну плату за місяць.
"Ми стикалися з ситуацією, коли власник квартири перетворив це в заробіток - він здавав своє житло в оренду, брав заставну вартість в розмірі місячної вартості найму і незабаром, придумавши якийсь привід, виселяв мешканців", - ділиться досвідом заступник директора департаменту оренди квартир "Інком-Нерухомість" Оксана Полякова. Застава при цьому залишав собі, потім знову підшукував нових орендарів, щоб вчинити так само.
Також може замовчуватися реальний термін оренди, зазначає Полякова. Квартира могла бути здана, скажімо, тільки на три місяці, але орендарю було заявлено, що на довгий термін. А місячна орендна ставка при довгостроковому наймі вище на 10-20%. Після цих трьох місяців у власника виникають "непереборні труднощі", при яких необхідно знімну квартиру звільнити.
Правило в подібних випадках одне: чітко прописувати всі умови проживання, строки, права і обов'язки сторін, порядок дострокового припинення дії договору найму, радить Полякова. Закон не вимагає нотаріального посвідчення підписів сторін при складанні договору найму квартири: згідно зі статтею 674 Цивільного кодексу РФ, договір вважається укладеним з моменту його підписання сторонами, нагадує вона.
"І головне - не можна піддаватися на провокації власника, якщо ви ніяких правил, зафіксованих в договорі, не порушували", - підкреслює Жукова.
Щоб не зіткнутися з такими проблемами, варто остерігатися варіантів, які пропонуються за заниженими цінами, це може виявитися вудкою агентів, радить Жукова. В першу чергу підозри повинні викликати варіанти, які пропонуються по неадекватно низькими цінами, часом вони можуть відрізнятися від ринкових на 50-70% - в таких випадках мова звичайно йде про неіснуючі об'єкти, за допомогою яких агенти хочуть залучити потенційних клієнтів.
За словами Жукової, має насторожити і пропозиція укласти договір і внести гроші до показу квартири. "Оплата послуг агентства нерухомості відбувається тільки після того, як договір найму квартири укладений, ключі передані, і всі розрахунки клієнта з власником квартири зроблені", - стверджує вона. Експерт уточнює, що ключі повинні бути передані в день, коли підписується договір, орендарі відразу ж можуть переконатися, що ключі підходять, і мають право залишитися квартирі, яку орендували. Якщо ж власник житла обіцяє передати ключі в інший день - не варто вносити всю суму вартості найму, ви можете внести в цьому випадку невелику заставну суму.
Ще один вид обману - це суборенда, продовжує Жукова. Схема проста - шахрай орендує квартиру, після чого, маючи на руках підроблені документи про власність і паспорт, представляється власником і здає квартиру за привабливою ціною відразу декільком мешканцям. Він бере з кожного орендаря оплату за місяць або заставну суму, потім просить почекати до вселення кілька днів, щоб нібито вивезти з квартири свої речі, непотрібні меблі, навести порядок. В результаті кілька обдурених орендарів виявляються біля зачинених дверей, а справжній власник квартири і не в курсі того, що відбувається.
Керівник агентства нерухомості LIANA Микита Орлов розповідає, що часто в таких ситуаціях договір найму обіцяють укласти через деякий час, тому що, наприклад, приїхали з роботи показати квартиру, а правовстановлюючі документи випадково залишили вдома. Ще варіант - псевдовласників "буквально завтра" терміново летять у відпустку, через місяць повернуться і врегулюють формальності. Або кажуть: "Я не хочу поки укладати договір, раптом ви мені як мешканці не сподобаєтеся, тому живіть поки без всякого договору, а через місяць або два, якщо все буде нормально, і ви опинитеся охайними мешканцями - укладемо повноцінний довгостроковий договір".
Щоб не стати жертвою таких "суборендодавця", договір найму варто укладати тільки з власником квартири, перевіряючи його паспортні дані та правовстановлюючі документи, каже Орлов. А Полякова в свою чергу попереджає, що ніколи не слід передавати в чужі руки документи на свою квартиру, навіть на короткий термін. Інакше шахраї зможуть підготувати підроблені документи і не тільки перездати квартиру кільком людям, а й взагалі продати її.
Постраждалою стороною в подібних випадках є і ошукані власники, хоч вони і не втрачають гроші, як орендарі. Тому при здачі квартири їм теж слід проявляти пильність. "Власника повинні насторожити будь-які відхилення від дотримання формальностей при складанні договору найму", - звертає увагу Полякова. Вона підкреслює, що навіть якщо в документі не прописана заборона власника на суборенду, то вона протизаконна. Іншими словами, мовчання - це не знак згоди. Щоб перездача квартири вважалася правомочною, має бути письмовий дозвіл власника на такі дії.
Щоб убезпечити себе, власник квартири в договорі найму може прописати своє право з певною періодичністю, припустимо, раз на місяць відвідувати квартиру, щоб отримати орендну плату, перевірити оплату рахунків за комунальні послуги і в цілому перевірити обстановку, додає Жукова.
Справжні орендодавці теж можуть бути недобросовісними, нарікає Полякова. Наприклад, розповідає вона, квартира знаходиться в частковій власності. Власник частки - кімнати - здає її, а пізніше з'ясовується, що інші пайовики не давали своєї згоди на таку угоду. Договір визнається недійсним, а квартиранта виселяють. Часом такі ситуації провокуються самими власниками, зауважує вона.
Часто зустрічаються варіанти, коли квартиру здають близькі родичі, продовжує Орлов. "Брату квартира дісталася у спадок, йому є, де жити, квартира пустує, а могла б приносити йому дохід. Брату ніколи цим займатися, ось я і підключився, здаю", - такі, за його словами, зустрічаються пояснення. Потім приходить брат, який був не в курсі настільки трепетною спорідненої турботи, і виселяє всіх.
Щоб не стати фігурантом таких історій, Орлов застерігає, що при оренді житла справу потрібно мати тільки з власниками. "Щоб застрахуватися, перевіряйте до підписання договору найму: вам повинно бути надано письмову згоду всіх співвласників на оренду", - підтримує колегу Полякова. У свою чергу, для встановлення всіх власників вивчайте правовстановлюючі документи на квартиру, додає Ларіонова.
Не вірте прописку
Директор челябінського агентства нерухомості "Компанія АВІТАЛЬ" Максим Пантелєєв розповідає про випадок, який типовим, мабуть, назвати не можна, але все ж такі неприємні ситуації теж зустрічаються.
Трохи пізніше, щоб розібратися в ситуації, наші колеги відвідали здається в оренду квартиру і зустрілися з її новими господарями, продовжує Пантелєєв. Виявилося, що за договором купівлі-продажу старі власники повинні були виписатися і звільнити квартиру протягом двадцяти днів після реєстрації переходу права власності. Тобто спритні колишні власники хотіли здати вже не належить їм квартиру, при цьому попросивши передоплату за три місяці вперед. Зрозуміло, що потім вони відбули б з грошима в невідомому напрямку, а орендаря нові власники, природно, виселили б відразу, як тільки розкрився підроблення.
"До речі, ріелтори пішли до дільничного, але їм сказали, що фактично шахрайства не відбулося. Ось якби колишні власники квартири з грошима зникли, то лише тоді правоохоронні органи змогли б прийняти заяву", - розповідає Пантелєєв.
У подібних ситуаціях він радить наступне: не варто вірити ні прописку, ні навіть оригіналам свідоцтв про право - їх легко "втратити", а для продажу отримати копію в Росреестра. Намагайтеся замовляти виписки з ЕГРП, що містять найсвіжіші дані про власника житла, яке ви маєте намір орендувати.
Користувач зобов'язується своїми діями не порушувати чинне законодавство Російської Федерації.
Користувач зобов'язується висловлюватися шанобливо по відношенню до інших учасників дискусії, читачам і особам, що фігурують в матеріалах.
У листі повинні бути зазначені:
- Тема - відновлення доступу
- Логін користувача
- Пояснення причин дій, які були порушенням перерахованих вище правил і спричинили за собою блокування.
Якщо модератори вважатимуть за можливе відновлення доступу, то це буде зроблено.
У разі повторного порушення правил і повторного блокування доступ користувачеві не може бути відновлений, блокування в такому випадку є повною.