Неприємні сюрпризи оренди коли закон сильніше договору

Коли на ринку штормить і кожен шукає свою вигоду, відкриваються для обох сторін угоди сюрпризи, часом неприємні // Микола Гингазов / Russian Look

Пункти договору про найм житла, на які часто не звертають уваги, через падіння цін на оренду вийшли на перший план.

Коли на ринку нерухомості (як і в цілому в економіці) все добре, ніхто не замислюється про юридичні тонкощі такої, здавалося б просту річ, як договір найму житла. А ось коли на ринку штормить і кожен шукає свою вигоду (ціни-то падають), тут-то і відкриваються для обох сторін угоди сюрпризи. Часом неприємні.

Якщо наймач житла хоче з'їхати раніше терміну

З ростом курсу долара значно просіла вартість орендної плати на ринку. Агентства нерухомості, які ще рік тому більшість заявок на послуги отримували від охочих зняти житло, тепер навпаки отримують заявки в основному від здають його в найм.

Природно, що люди, що знімають квартиру, хочуть платити менше. І як тільки виявляють більш дешевий варіант, з'їжджають. Власники ж «кинутих» квартир йдуть до суду і. виграють, змушуючи втекли мешканців оплачувати ще мінімум три місяці проживання. Чому так?

Справа в тому, - продовжує Перепьолкін, - що принцип свободи договору (ст. 421 ЦК України) не є абсолютним, а ось правило про зазначені три місяці (п. 1 ст. 687 ЦК України) навпаки є імперативним. Тобто його не можна змінити або обмежити його термін в договорі (ст. 422 ЦК України).

Чим штраф відрізняється від депозиту

Як правило, при заселенні в квартиру наймач передає власнику житла грошовий депозит - як страховку на випадок псування меблів, побутових приладів і так далі. Цей депозит наймодавець, якщо все в порядку, при розірванні договору зобов'язаний повернути. На практиці якщо наймач з'їжджає з квартири, не попередивши за три місяці, власники житла часто не повертають цей депозит, приймаючи його в залік зустрічних зобов'язань наймача по оплаті найму. Питання про повернення депозиту можна вирішити в суді. Правда, там, як уже говорилося вище, вам не тільки присудять повернення депозиту, а й зобов'яжуть вас оплатити три місяці (якщо ви не сповістили господаря про те, що з'їжджаєте, належним чином - за три місяці).

- До речі, власник квартири не має права, - уточнює Перепьолкін, - ні штрафувати наймача за дострокове розірвання договору (скажімо, ви підписали договір на рік, а з'їжджаєте через півроку, при цьому повідомили господаря квартири, як годиться, за 3 місяці про свій намір ), ні вимагати з нього відшкодування збитків у зв'язку з цим.

Як наймодавець може розірвати договір

Ще нюанс. Якщо власник квартири приходить до вас і каже: завтра (через тиждень) з'їжджайте - ви мене не влаштовуєте, та й взагалі я знайшов мешканців, які будуть платити більше, - не варто поспішати і починати гарячково збирати речі.

- Мало того, що той, хто здає квартиру, - каже Перепьолкін, - може розірвати договір виключно в судовому порядку, так ще і тільки в тих випадках, які перераховані в законі (пп. 2-4 ст. 687 ЦК України). Ці правила в законі сформульовані імперативно - а значить, змінити їх угодою сторін у договорі ніяк не можна.

Чи знаєте ви, що, домовляючись з власником квартири про наймання усно, без жодних папірців, ви теж укладаєте з ним договір, який закон визнає? З усіма правовими наслідками.

- Відповідно до ст. 674 ГК РФ договір найму житлового приміщення підлягає висновку в письмовій формі, - пояснює цю тонкість Перепьолкін. - Однак недотримання письмової форми правочину при укладенні договору найму робить його недійсним. Тільки ось довести в суді факт наявності такого договору і його умови дуже важко.

Я проводжу багато навчальних семінарів для ріелторів, і як показує моя практика спілкування з ними в рамках занять, на мій подив, багато хто з них цих тонкощів не знають. Тому раджу, щоб уникнути сюрпризів, - робить висновок Перепьолкін, - перед укладенням договору найму проконсультуватися не лише з ріелтором, але і з юристом. Або хоча б самостійно ознайомитися з главою 35 Цивільного кодексу РФ, що регулює дані відносини.

Зв'язок з відділами
Наша продукція
Собеседнік.ру

Будь-яке передрукування матеріалів сайту можлива тільки при наявності прямої індексується гіперпосилання.