У ряді багатоквартирних будинків нежитлові приміщення є предметом скандалу з власниками житлових приміщень.
Зміст.
IV. Оренда нежитлового приміщення
V. Оплата житлово-комунальних послуг власниками нежитлових приміщень
I. Скандали навколо нежитлових приміщень
1. Основні причини конфліктів:
- питання, пов'язані з виникненням права власності на нежитлове приміщення у того чи іншого власника;
- питання, пов'язані з орендною платою;
- питання, пов'язані з оплатою житлово-комунальних послуг власниками нежитлових приміщень.
2. Історичний ракурс
У ті часи в російській юриспруденції існував термін кондомініум (до речі, винайдений людством до Різдва Христового). Майно, що входить до складу кондомініуму, відчуження не підлягало, хоча тодішнє законодавство порушувалося кричущим чином.
Закон, що вступив в силу новий Житловий кодекс РФ вніс два принципові нововведення в питання володіння нежитловими приміщеннями:
▪ Закон скасував термін кондомініум (колективна власність мешканців), замінивши його терміном «спільне майно».
II. Купівлі-продажу нежитлового приміщення:
1. Основні питання
Таким чином, набуваючи або продаючи нежитлове приміщення, в світі що сталися законодавчих метаморфозів є вагомі підстави побоюватися, що з часом (можливо через кілька років), на життєвому шляху можуть з'явитися юридичні або фізичні особи, які заявлять свої права на нерухомість. При цьому крайнім ризикує опинитися і покупець незаконно приватизованого майна. Такі прецеденти мають місце і в наш час (1).
Особливо це стосується колишніх радянських будинків, які пройшли і через руки корумпованих чиновників, і шахраїв ЖКГ. Відзначимо, що і в нинішні часи подали суд на тих же міських властей періодично виграють пред'явлені позови. Втім, з придбанням різних нежитлових приміщень в новобудовах (підземна автостоянка, магазин, офіс) також може виникнути чимало запитань.
У ряді випадків формальна класифікація нежитлових приміщень за функціональним принципом нічого не означає. Все той же підвал, який є джерелом скандалів і судів між власниками житла, одночасно може бути і таким, що підлягає, і не підлягає продажу.
2. Типізація нежитлових приміщень
▪ Нерухомість, яка не є спільним майном багатоквартирного будинку, купувати яку безпечно.
▪ Нерухомість, яка є спільним майном, яку можна продати. За згодою власників житла деякі з об'єктів їх майна можуть бути продані. При цьому угоду слід укладати з власниками, а не ТСЖ або керуючої компанією, - оскільки ці організації лише управляють, а не володіють спільним майном.
▪ Нежитлові приміщення, незаконно перейшли в чужу власність шляхом проведеного владою або забудовником рейдерського захоплення багатоквартирного будинку. Купувати також не можна.
▪ Нежитлові приміщення, що відносяться до загального майна, які не можуть бути продані, навіть якщо власники погодяться. Купувати таку нерухомість можна.
III. Суд за нежитлове приміщення
1. Загальні питання
Оскаржити право на відчуження нежитлового приміщення, будь то продаж, приватизація, або інші дії, можна в тому випадку, якщо дана нерухомість є допоміжним майном, призначеним для успішного функціонування інших житлових і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Іншими словами, необхідно довести, що функції даного нежитлового приміщення ті ж, що і у ключа для успішної роботи замку (останній без нього виявиться не потрібною річчю). В даному випадку нежитлове приміщення виявиться віднесених до загального майна будинку.
2. Аргументи для позову
▪ Відповідно до статті 134 Цивільного Кодексу РФ, якщо різнорідні речі утворюють єдине ціле, що припускає використання їх за загальним призначенням, вони розглядаються як одна річ (складна річ). Дія угоди, укладеної з приводу складної речі, поширюються на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором.
▪ Згідно зі статтею 135 ЦК РФ, річ, призначена для обслуговування іншої, головною речі, і пов'язана з нею спільним призначенням, слід долю головної речі, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, наявність в нежитловому приміщенні об'єктів загального майна, призначених для обслуговування двох квартир і більше (наприклад, інженерні комунікації в підвалі), буде свідченням незаконності відчуження.
▪ Відповідно до пункту 1 ст. 246 ГК РФ, розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників. Отже, відчуження нежилих приміщень загальнопайової власності може відбуватися тільки за згодою власників усіх приміщень багатоквартирного будинку.
▪ Відповідно до ст. 168 ГК РФ, угода, яка відповідає вимогам закону або інших правових актів, незначна, якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушення.
▪ Згідно з пунктом 1 статті 302 ЦК України, якщо майно за плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати, власник має право витребувати це майно від набувача у випадку, коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їх володіння іншим шляхом, поза їхньою волею.
3. Суди за підвал
Підвали будинків історично є найголовнішим об'єктом скандалів, спричиняють порушення найбільшого обсягу судових позовів, ніж всі інші види нежитлових приміщень. Для визнання підвалу спільним майном необхідно, щоб суд визнав його технічним підвалом будинку (технічним поверхом).
4. Головна помилка
Найбільш поширена помилка в тому, що в ході захисту своїх прав на нежитлові приміщення офіційно претендувати на об'єкти нерухомості починає ТСЖ. Однак відповідно до вже наявним рішенням Вищого Арбітражного суду, товариство не може бути його власником, позивачами повинні виступати самі мешканці. Але при цьому вони можуть делегувати йому свої повноваження.
IV. Оренда нежитлових приміщень
Тут все просто: здавати в оренду можна і нежитлові приміщення, що є спільним майном. В останньому випадку доцільно підстрахуватися, передбачивши в договорі пункт, згідно з яким орендодавець в будь-який момент може увійти в нежитлове приміщення, тим самим зберігши доступ до спільного майна в багатоквартирному будинку.
V. Оплата житлово-комунальних послуг власниками нежитлових приміщень
У ряді багатоквартирних будинків поширені конфлікти між обслуговуючими організаціями, мешканцями та власниками нежитлових приміщень. Останні в силу різних причин часто не хочуть оплачувати житлово-комунальні послуги.
▪ Якщо між власником нежитлового приміщення і керуючою компанією (ТСЖ) відсутній договір управління багатоквартирним будинком;
▪ Якщо власник нежилого приміщення викупив (взяв в оренду) частина ділянки прибудинкової території, у інших власників і здійснює його благоустрій;
▪ Якщо власник нежилого приміщення за власною ініціативою виробляє додаткові інвестування в будинок (благоустрій прилеглої території до магазину, ремонт фасаду свого приміщення та ін.). Факт виконання подібних робіт також не звільняє від оплати за обслуговування і ремонт всього будинку - якщо це не передбачено договором.