Без участі нотаріуса або юриста правильне складання договору відчуження нерухомості представляється малоймовірним.
Адвокат - Хейфец А.С.
Без участі нотаріуса або юриста правильне складання договору відчуження нерухомості представляється малоймовірним. У тексті договору з відчуження нерухомості, як в простій письмовій формі, так і в нотаріальній, має бути вказано: дата і місце укладення договору, повні реквізити сторін, предмет договору, докладний опис об'єкта нерухомості, вид права власності продавця нерухомості, вид правовстановлюючого документа об'єкта нерухомості, ціна нерухомості і порядок розрахунків між сторонами (якщо такі проводяться), перелік осіб, які зберігали право користування відчужується нерухомістю (якщо такі є), і інші умови, орга Єльня для конкретного виду угод. Начебто все просто, але зазначені дані залежать від виду операції, конкретних обставин її здійснення, а також багатьох юридичних нюансів.
Чинне Російське законодавство на сьогоднішній день дозволяє учасникам ринку житлової нерухомості зробити самостійний вибір: віддати перевагу письмової форми правочину або нотаріальної - все залежить від бажань учасників угоди, від конкретних обставин і умов укладення такої угоди. Виняток для угод з житлом складають тільки договори ренти, іпотеки (заставу нерухомості), договори довічного утримання та довіреності - в цих випадках встановлений порядок передбачає обов'язковий візит до нотаріуса. Інша справа, що громадяни самі не поспішають відмовлятися від послуг нотаріуса. Тому сьогодні ми поговоримо про те, які переваги і недоліки нотаріальної форми.
До прийняття чинного Цивільного кодексу РФ нотаріальна форма цивільно-правової угоди, включаючи купівлю-продаж нерухомості, була обов'язкова. Зараз нотаріальне посвідчення правочину щодо відчуження нерухомості не є обов'язковим, і учасники угоди мають право на свій розсуд вибрати будь-який варіант укладення договору - з нотаріусом або без, оскільки вони мають однакову юридичну значимість і одні і ті ж правові наслідки - зміну власника. Нотаріус, діючи в межах наданих йому повноважень, може засвідчити будь-яку угоду, в тому числі і таку, для якої нотаріальне посвідчення не є обов'язковим. Скориставшись послугами нотаріуса, можна зняти з себе чималу частину проблем: нотаріус розповість, які документи потрібно надати для здійснення угоди, де і яку довідку отримати, складе договір, а при необхідності складе і нотаріально засвідчить і інші документи, пояснить, які кроки необхідно буде провести , в тому числі і після посвідчення угоди.
Якщо розглянути функції нотаріуса, то переваги нотаріальної форми договору будуть зрозумілі. Відповідно до законодавства про нотаріат нотаріус, при оформленні угоди, вирішує (по крайней мере, повинен вирішувати) наступні завдання:
перед тим, як сторонам необхідно буде поставити свої підписи на відповідному договорі або іншому необхідному документі, нотаріус встановлює особи всіх учасників угоди і перевіряє документи, що засвідчують особистості. Це потрібно для того, щоб не трапилася ситуація, при якій, наприклад, квартиру продає або дарує Іванов, а підписувати договір, на прохання Іванова, прийшов Сидоров.
Якщо угода відбувається через представника, то нотаріусом перевіряються його відповідні повноваження (адже непоодинокі випадки, коли доручення на представлення інтересів не містять повноваження на відчуження того чи іншого об'єкта або довіреність зовсім вже відкликана довірителем), і т. Д.
нотаріус підтверджує адекватне психічний стан осіб, які беруть участь в угоді, їх дієздатність і осудність на момент здійснення операції. Нагадаю, що відповідно до законодавства, підставами для визнання угоди недійсною можуть бути недієздатність або обмежена дієздатність кого-небудь з учасників угоди, їх нездатність в останній момент укладання угоди розуміти значення своїх дій або керувати ними і т. Д. Тому присутність нотаріуса повинно зменшити ймовірність наступного визнання угоди недійсною. Якщо у нотаріуса є підстави вважати, що будь-хто з учасників угоди не здатний розуміти значення своїх дій або керувати ними, то вчинення нотаріальних дій по посвідченню правочину, до прийняття відповідного рішення про дієздатність цього учасника договору, може бути призупинено. Правда часом посвідчення угоди нотаріусом не є панацеєю. Наприклад, продавець страждає психічним розладом, а нотаріус не може цього визначити (при деяких психічних захворюваннях симптоми хвороби може визначити тільки лікар-психіатр, адже зовні поведінка хворої людини практично не відрізняється від здорового).
нотаріус роз'яснить кожному учаснику сенс і значення угоди, а також ті правові наслідки, які настануть після її здійснення. Це потрібно для того, щоб юридична неграмотність однієї зі сторін договору не могла бути використана іншою стороною їй на шкоду. Крім цього нотаріус з'ясує дійсні наміри сторін. Адже часто відбувається і так: наприклад, одна зі сторін за договором передбачає, що вона передає належить їй на праві власності об'єкт нерухомості у тимчасове користування і зовсім не бажає його відчужувати. Також нотаріус з'ясовує, чи дійсно покупець збирається придбати об'єкт на умовах, зазначених в договорі, і т. П. Це повинно виключити такі чинники, як обман, загроза або оману, які також є підставами для визнання угоди недійсною.
нотаріус перевіряє весь комплект документів, необхідних для здійснення угоди. Якщо ці документи не відповідають вимогам законодавства, або завершився термін дії одного з таких документів, або справжність будь-якого документа викликає сумнів, то нотаріус зобов'язаний зупинити проведення нотаріальних дій, в тому числі нотаріус має право і затримати підозрілий документ, направивши його на експертизу. У деяких випадках нотаріус може допомогти усунути наявні в зібраних документах прогалини. Наприклад, угода щодо відчуження об'єкту нерухомості, який купувався одним з подружжя після укладення шлюбу, може бути посвідчена лише при наявності письмової згоди другого з подружжя. Нагадаю, що справжність підпису цього чоловіка на такій згоді повинна бути нотаріально посвідчений. Тому, якщо такого документа на момент укладання угоди немає, нотаріус допоможе його скласти і одночасно нотаріально засвідчить.
нотаріус сам складає проект договору, гарантуючи, таким чином, відповідність договірних умов з чинним законодавством. Якщо вчинені дії або умови представленого сторонами тексту договору суперечать закону, то нотаріус зобов'язаний відмовити в його посвідченні, порекомендувавши привести його в належний відповідність
при вчиненні нотаріальних дій всі документи сторонами за угодою підписуються в присутності нотаріуса. Таким чином, нотаріус перевіряє і підтверджує справжність підписів на всіх засвідчуваних документах. Це зовсім не формальна процедура, як може здатися на перший погляд. Після такої перевірки особа, яка підписала договір, вже не зможе відмовитися від свого підпису. Адже в разі судового розгляду, нотаріус буде третьою особою в судовому процесі, і його свідчення можуть серйозно вплинути на результат справи. Хоча на практиці бували й такі випадки, коли шахраї приводили на угоду осіб, зовні схожих з власниками відчужуваних об'єктів, а нотаріуси підтверджували вчинення правочину належним особа, що не можна було поставити їм у провину, враховуючи якість фотографій у паспортах багатьох наших громадян.