Внесені до Житлового кодексу Російської Федерації поправки спрямовані на вдосконалення процесу управління багатоквартирними будинками.
У цьому невеликому матеріалі ми, безумовно, не зможемо торкнутися всіх змін Житлового кодексу РФ, зупинимося лише на деяких аспектах.
ЗАГАЛЬНИЙ МАЙНО ВЛАСНИКІВ В БАГАТОКВАРТИРНОМУ БУДИНКУ
"1. Власникам приміщень в багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно в багатоквартирному будинку, а саме:
1) приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали);
3) даху, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення;
4) земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку і розташовані на зазначеній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність ".
Особливу увагу звернемо на земельну ділянку. Таке доповнення до Житлового кодексу РФ повністю узгоджується з позицією Конституційного Суду РФ, а також позицією Вищих Судів Росії, раніше викладеної в керівних постановах пленумів.
ЯК СОБСТВЕННИКАМ ПРИЙНЯТИ РІШЕННЯ, ЯКЩО НЕ МОЖНА СОБРАТЬ КОВРАМИ
ОДНЕ ТСЖ НА КІЛЬКА багатоквартирних будинків. ЧИ ЦЕ МОЖЛИВО?
"Товариство власників житла може бути створено:
1) власниками приміщень в декількох багатоквартирних будинках, кількість квартир в яких становить в сумі не більше ніж тридцять, якщо дані будинки розташовані на земельних ділянках, які відповідно до містяться в державному кадастрі нерухомості документами мають спільний кордон і в межах яких є мережі інженерно технічного забезпечення, інші елементи інфраструктури, які призначені для спільного використання власниками приміщень в даних будинках. Рішення про створення товариства, про затвердження його статуту, обрання правління товариства, про наділення громадянина (в тому числі власника приміщень в одному з даних будинків) повноваженням заявника для звернення до органів, що здійснюють державну реєстрацію юридичних осіб, і в випадках, передбачених статутом товариства, також про обрання голови правління товариства приймаються на загальних зборах власників приміщень у кожному багатоквартирному будинку більшістю не менше двох третин голосів від загального числа голосо власників приміщень у даному будинку. Особливості прийняття і оформлення зазначених рішень встановлюються федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері будівництва, архітектури, містобудування (за винятком державного технічного обліку та технічної інвентаризації об'єктів капітального будівництва) та житлово-комунального господарства;
2) власниками декількох розташованих близько житлових будинків, дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражами та іншими об'єктами, якщо дані будинки розташовані на земельних ділянках, які мають спільний кордон і в межах яких є мережі інженерно-технічного забезпечення, інші елементи інфраструктури, які призначені для обслуговування більше ніж одного житлового будинку. Рішення про створення товариства, про затвердження його статуту приймаються за згодою всіх власників даних будинків. Рішення про обрання правління товариства, про наділення громадянина (в тому числі одного з власників житлових будинків) повноваженням заявника для звернення до органів, що здійснюють державну реєстрацію юридичних осіб, і в випадках, передбачених статутом товариства, також про обрання голови правління товариства приймаються на загальних зборах власників житлових будинків більшістю не менше двох третин голосів від загального числа голосів власників житлових будинків ".
Відповідно до частини 3.1 статті 147 Житлового кодексу РФ:
"Членом правління товариства власників житла не може бути особа, з яким товариство уклало договір управління багатоквартирним будинком, або особа, яка обіймає посаду в органах управління організації, з якою товариство уклало вказаний договір, а також член ревізійної комісії (ревізор) товариства.
Член правління товариства власників житла не може суміщати свою діяльність в правлінні товариства з роботою в товаристві за трудовим договором, а також доручати, довіряти іншій особі або іншим чином покладати на нього виконання своїх обов'язків члена правління товариства ".
КОЛИ правомочним ПРАВЛІННЯ ТСЖ
Про це читаємо в частині 6 статті 147 Житлового кодексу РФ.
«Правління товариства власників житла має повноваження приймати рішення, якщо на засіданні правління товариства присутні не менше ніж п'ятдесят відсотків загального числа членів правління товариства. Рішення правління товариства приймаються простою більшістю голосів від загального числа голосів членів правління, присутніх на засіданні, якщо більшу кількість голосів для прийняття таких рішень не передбачено статутом товариства. Рішення, прийняті правлінням товариства, оформляються протоколом засідання правління товариства і підписуються головою правління товариства, секретарем засідання правління товариства ".
ПРОТОКОЛ ВЛАСНИКІВ ПРИ РЕЄСТРАЦІЇ ТСЖ
"При державної реєстрації товариства власників житла видаються протокол загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, на якому прийнято рішення про створення товариства та про затвердження його статуту, і статут товариства, а також відомості про осіб, які проголосували на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку за створення товариства власників житла, про що належать цим особам частках у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку "(це зі статті 136 ЖК РФ).
ЯКЩО ТОВАРИШ НЕ Є ЧЛЕНОМ ТОВАРИСТВА ВЛАСНИКІВ ЖИТЛА
1. Члени товариства власників житла та які не є членами товариства власники приміщень в багатоквартирному будинку мають право отримувати від органів управління товариства інформацію про діяльність товариства в порядку і в обсязі, що встановлені цим Кодексом та статутом товариства, оскаржити в судовому порядку рішення органів управління товариства.
2. Члени товариства власників житла та які не є членами товариства власники приміщень в багатоквартирному будинку мають право пред'являти вимоги до товариства щодо якості послуг, що надаються і (або) виконуваних робіт.
3. Члени товариства власників житла та які не є членами товариства власники приміщень в багатоквартирному будинку мають право ознайомитися з наступними документами:
1) статут товариства, внесені до статуту зміни, свідоцтво про державну реєстрацію товариства;
2) реєстр членів товариства;
3) бухгалтерська (фінансова) звітність товариства, кошторису доходів і витрат товариства на рік, звіти про виконання таких кошторисів, аудиторські висновки (в разі проведення аудиторських перевірок);
4) висновки ревізійної комісії (ревізора) товариства;
5) документи, що підтверджують права товариства на майно, що відображається на його балансі;
6) протоколи загальних зборів членів товариства, засідань правління товариства та ревізійної комісії товариства;
7) документи, що підтверджують підсумки голосування на загальних зборах членів товариства, в тому числі бюлетені для голосування, довіреності на голосування або копії таких доручень, а також в письмовій формі рішення власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, при проведенні загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку в формі заочного голосування;
8) технічна документація на багатоквартирний будинок і інші пов'язані з управлінням даними будинком документи;
9) інші передбачені цим Кодексом, статутом товариства та рішеннями загальних зборів членів товариства внутрішні документи товариства ".
ХТО НЕ МОЖЕ БУТИ ПОСАДОВИХ ОБЛИЧЧЯМ У ЖИТЛОВОМУ кооперативі
Вимоги до посадових осіб житлового кооперативу викладені в статті 116.1 Житлового кодексу РФ.
«Членами правління житлового кооперативу (в тому числі головою правління кооперативу), членом ревізійної комісії (ревізором) кооперативу, а також головним бухгалтером (бухгалтером при відсутності в штаті головного бухгалтера) кооперативу не можуть бути громадяни:
1) які мають судимість за умисні злочини;
2) щодо яких не закінчився термін, протягом якого вони вважаються підданими адміністративному покаранню у вигляді дискваліфікації;
3) які раніше займали посади керівника, його заступника або головного бухгалтера (бухгалтера за відсутності в штаті головного бухгалтера) організації, що здійснювала діяльність у сфері будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва, інженерних вишукувань для будівництва, архітектурно-будівельного проектування, або були індивідуальними підприємцями, що здійснювали діяльність у зазначених сферах, якщо такі організація, індивідуальні підприємці були виключені з членів саморегулівних організацій в області інженерних вишукувань, архітектурно-будівельного проектування, будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва або визнані неспроможними (банкрутами) і з моменту таких виключення або завершення відповідної процедури, яка застосовується в справі про неспроможність (банкрутство), пройшло менше ніж три роки ".
ЩО ЩЕ НОВОГО В ЖИТЛОВОМУ КОДЕКС РОСІЇ
Крім того, що законодавцем уточнюється перелік спільного майна в будинку; порядок проведення загальних зборів власників; повноваження органів управління ТСЖ; права як членів ТСЖ, так і власників житлових приміщень, які не є такими, законодавцем передбачено ще багато всього «цікавого».
Наприклад, при дотриманні певної процедури передбачена можливість внесення плати за комунальні послуги безпосередньо ресурсопостачальних організаціям.
Згідно досліджуваним поправкам, регіональні влади тепер перевіряють відповідність статуту ТСЖ закону, правомірність його створення і вибору керуючої компанії.
При виявленні порушень уповноважені органи можуть звернутися до суду з вимогою про ліквідацію ТСЖ або визнання договору управління будинком недійсним.
Відносно новобудов керуючі компанії відбираються місцевою владою на конкурсній основі. Вводиться нова форма управління багатоквартирними будинками - Рада.
Про повноваження Ради багатоквартирного будинку, його обрання і т.д. законодавець пише в статті 161.1 Житлового кодексу РФ.
Завершуючи розмову, торкнемося ще одного питання, на який відповів законодавець в новому законі.
ПЕРСОНАЛЬНІ ДАНІ І УПРАВЛЯЮЩИЕ ОРГАНІЗАЦІЇ
Згоди на обробку наших персональних даних не потрібно, якщо, цитуємо: