На проведенні операції, звичайно, можна і зекономити, але ця економія здається. Так чи будуть великі витрати з продажу квартири, якщо звернутися в ріелторську компанію. Можливо, вартість витраченого часу виявиться вище плати за ріелторські послуги.
Портрет ідеального ріелтора
Завдання агента з нерухомості, на відміну від продавця товару (навіть самого складного і дорогого), незрівнянно важче: він пропонує не товар, а послугу. Саме характер «товару» змушує ріелторські фірми піклуватися про свій імідж. Ріелтори люблять повторювати, що їх головний капітал - добре ім'я: формується воно довго і складно, а руйнується в один момент. Будь-які скандали - або навіть натяки на такі - здатні підмочити репутацію агентства.
На ринку багато компаній, які мають хорошу репутацію і серед колег, і серед клієнтів. У будь-який ріелторської фірмі ведеться облік повторних звернень та звернень за рекомендаціями. Якщо клієнт залишився задоволений, при необхідності він знову прийде в вподобану фірму і порекомендує її знайомим і друзям, які зібралися вирішити житлові проблеми.
Вибираючи агентство, варто звернути увагу на його імідж. Для цього досить ознайомитися з поточною пресою (краще зі спеціалізованими ЗМІ), а також пошукати інформацію на інтернет-сайтах (на яких колишні клієнти агентств нерухомості і будівельних компаній розповідають про свої біди, обмани з боку фірм і т. Д.). Необхідно мати на увазі, що частина скарг, розміщених на цих сайтах, може бути справою рук прямих конкурентів. Саме так намагаються підірвати імідж шанованих компаній.
Важливий і термін роботи агентства на ринку нерухомості. Безумовно, нові фірми продовжують виникати, найчастіше їх «батьки» - колишні співробітники великих ріелторських структур з великим досвідом роботи.
Перш ніж укладати договір з агентством, потрібно з'ясувати, які саме служби є в його складі: в ідеалі з клієнтом спілкується конкретний агент, але роботу за цілою низкою напрямів виконують співробітники різних відділів. Служба безпеки повинна бути обов'язково. Мова йде не про охорону, яка стоїть на вході і натисканням кнопки відкриває двері входять, а про службу, здатної з'ясувати історію квартири, перевірити порядність учасників угоди, а при необхідності - захистити їх інтереси. Ще в обов'язки служби безпеки входить інкасація клієнтських грошей.
Не менш важливо, щоб в компанії була власна юридична служба. Не просто надання консультацій людям, які вперше збираються вирішувати житлову проблему, а допомога в складанні договорів, підготовки документів, тобто послуга юридичного супроводу клієнта. Якщо компанія невелика і не може собі дозволити утримувати додатковий відділ, вона, як правило, має договір з юридичною фірмою про надання відповідних послуг.
При виборі агентства варто звернути увагу, полягає воно в будь-якому професійному громадському об'єднанні. Не можна стверджувати, що саме членство - пропуск в порядну життя, проте громадські організації не приймають до своїх лав «проштрафилися» колег. Громадські об'єднання мають професійні стандарти, яким мають слідувати компанії-члени. Крім того, у багатьох з них є спеціальні структури, які дозволяють суперечки не тільки між учасниками об'єднань, але також між компаніями і клієнтами. Це щось на зразок товариського суду, рішення якого стає обов'язковим для всіх учасників профоб'єднання. При невиконанні рішення суду їх чекає не тільки «презирство товаришів», а й виключення (якщо порушення перетворюються в систему).
Питання про комісійні особливо важливий на зростаючому ринку, коли попит високий і є можливість підвищити ціну на житлоплощу (в чому зацікавлені і продавець, і агентство). Але якщо договір передбачає фіксовану виплату, не прив'язану до комісійних фірми, агентство заробить на продажі самостійно, а продавець виявиться ні до чого.
Продавець може побажати, щоб квартира була прибудована в хороші руки якомога швидше, але з його мінімальною участю в процесі. Тоді необхідно укласти з фірмою ексклюзивний договір на продаж об'єкта. В такому випадку продавець оформляє довіреність для збору документів на одного із співробітників агентства, а також передає на відповідальне зберігання в фірму оригінали документів, які будуть фігурувати в угоді: свідоцтво про право власності на квартиру; договір купівлі-продажу, за яким квартира перейшла в його руки; технічний паспорт на квартиру. Документи зберігаються в сейфі, звідки вони не можуть зникнути, загубитися, і ніхто не забуде принести їх на укладення договору купівлі-продажу. Коли житло продається за ексклюзивним договором, у покупця більше довіри до угоди, і сама вона пройде швидше: покупцеві не потрібно чекати, коли продавець зможе з ним зустрітися і показати документи - вони вже на місці, в сейфі компанії.
Після того як квартира виставлена на продаж, залишається чекати дзвінків. Щотижня продавець отримує звіт агентства про результати просування об'єкта. Якщо дзвінків немає або їх дуже мало, висновок, швидше за все, буде один: необхідно скорегувати ціну.
При необхідності ріелтор допоможе зробити передпродажну підготовку квартири. Іноді для цього достатньо пересунути меблі, переклеїти шпалери або навести порядок в під'їзді. Також агент представить інтересантом об'єкт в найвигіднішому світлі, а головне, призведе того самого покупця, якому потрібна саме ця квартира.
Агент з нерухомості бере на себе зобов'язання продати квартиру по оптимально-максимальною ціною. І його завдання - допомогти вам нівелювати наявні недоліки. Якщо через перекопати ось уже п'ять років вулиці до вашого під'їзду не підійти з північного боку, ведіть потенційних покупців з південної. Навряд чи це буде обманом покупців, скоріше це вміння подати товар у вигідному світлі.
Іноді ріелтори радять зробити невеликий косметичний ремонт в під'їзді або в квартирі, щоб надати їй свіжого вигляду. Турбуватися не треба. Свіженька квартира або відремонтований під'їзд зробить сприятливе враження на покупців, що дозволить запросити за квартиру адекватну ціну, що враховує вартість ремонту.
Для залучення бажаючих використовуються і інші ріелторські «штучки». Наприклад, американець Ден Коркоран вчив агентів «першого призову» маленьких хитрощів, які створюють в квартирі атмосферу затишку. Начебто запаху печеного яблука з корицею, що витає в повітрі. Адже покласти яблуко в духовку за півгодини до приходу покупця нескладно.
Коли на горизонті з'явиться клієнт, який вносить авансовий платіж в знак підтвердження серйозності намірів, пора складати план угоди. У ньому є терміни проведення етапів угоди, схема взаєморозрахунків, умови закладки і виїмки грошей, валюта, в якій покупець розрахується з продавцем, формат договору купівлі-продажу (чи братиме участь нотаріус). План необхідно узгодити з усіма учасниками угоди (продавець, покупець, агентство) і банком, через який будуть відбуватися розрахунки.
Розробка варіантів оптимізації податкових платежів