До нас часто звертаються в компанію з типовими ситуаціями: «Хотіла продати свою частку домоволодіння, прийшла на завдаток в агентство нерухомості і принесла всі документи на будинок. Не змогла продати свою частку будинку, так як фахівець, який дивився мої документи сказав, що у нас є Самозастрой. Поясніть мені, будь ласка, що таке «Самозастрой». Я всього лише прилаштувала коридорчик ».
Катерина Каракшіна, фахівець відділу продажів послуг юридичного департаменту: Згідно п. 1 ст. 222 ГК РФ з амовольной будівництвом (самозастроем) є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.
У відповідно до наведеного визначення, споруда визнається самовільної при наявності хоча б однієї з таких умов (ознак):
- зведення споруди на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
- відсутність необхідного дозволу на будівництво / реконструкцію;
- істотне порушення при зведенні об'єкту спеціально встановлених норм і правил.
Таким чином, будівля може бути самовільної або з самого початку будівництва (на самовільно зайнятій земельній ділянці або при відсутності необхідного дозволу), або може стати такою безпосередньо в процесі будівництва, якщо забудовник вийде за рамки узгодженого проекту, допустивши істотні порушення містобудівних і будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила Самозастрой, не набуває на неї право власності і, відповідно, не має права розпоряджатися будівлею - продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції.
Якщо земельна ділянка у Вас не у власності, то на початку необхідно зайнятися оформленням документів на землю. У разі наявності будь-яких землевідвідна документів, право власності на землю може бути зареєстровано Управлінні Федеральної реєстраційної служби по Ростовській області. При відсутності землевідвідна документів ви маєте право викупити земельну ділянку під вашими будовами, однак, наявність самозастроя буде перешкоджати викупу. В цьому випадку, ситуація нагадує «замкнуте коло»: щоб узаконити «Самозастрой» необхідно мати у власності землю, яку не можна отримати у власність тому, що є «Самозастрой».
Ситуація ще більш ускладнюється в разі, якщо домоволодіння знаходиться у спільній частковій власності: необхідні будуть оригінали документів всіх співвласників і звичайно ж їх згоду.