На ринку новобудов Петербурга покупцям стали пропонувати новинку - придбання житла в лізинг. Схема несе в собі чимало ризиків, проте в ряді випадків вона буде затребуваною.
У ситуації, коли кількість видаваних позик скоротилася, забудовники змушені просувати альтернативні способи продажів. Більшість учасників ринку привертають покупців різними акціями і розстрочкою. Деякі використовують «просунуті» маркетингові механізми, одним з яких є лізинг.
першопроходець
Обмовимося відразу: в переважній більшості випадків схема лізингу використовується при здійсненні операцій з промисловим обладнанням, автомобілями або з комерційною нерухомістю. Механізм лізингу при покупці житла, а тим більше - що будується, до останнього часу практично не застосовувався.
Першим, хто оголосив про власну програму лізингу новобудов, стала компанія «КВС»: нещодавно забудовник підписав відповідний договір з дочірньою структурою ВТБ 24 - АТ «Система Лізинг 24».
Спробуємо розібратися, наскільки цей продукт може бути затребуваний. А заодно розберемося в його особливостях.
Оренда з правом викупу
Можливість лізингових угод передбачена ФЗ-164 «Про фінансову оренду». Механізм такий: лізингодавець (орендодавець) набуває майно, після чого дає його за певну плату лізингоотримувачу (орендарю) у тимчасове володіння з правом подальшого викупу. По суті, це одна з форм кредитування, коли позика видають не грошима, а майном.
Лізинг має незаперечну перевагу перед іпотекою: в переважній більшості випадків лізингові компанії не перевіряють платоспроможність фінансового орендаря. Тому схема приваблива для громадян з поганою кредитною історією і тих, хто не може підтвердити свій дохід. Крім того, мінімальний розмір початкового внеску по лізингу становить 10% (по іпотеці перший внесок - від 20%).
Мабуть, на цьому плюси даного механізму закінчуються.
Одна з головних особливостей системи фінансової оренди в тому, що об'єкт нерухомості перебуває у власності лізингодавця протягом усього терміну дії договору лізингу, тобто, по факту, до моменту викупу майна лізингоодержувачем. Це і є принципова відмінність лізингу від іпотеки, коли об'єкт переходить у власність позичальника, але його права обмежені заставою. І очевидний недолік - на майно орендодавця (в тому числі здане в лізинг) може бути накладено арешт.
Об'єкт нерухомості, який буде предметом лізингу, як правило, вибирає лізингоотримувач. Це цілком логічно, якщо врахувати, що користуватися житлом буде саме орендар. З іншого боку, як пояснив нотаріус Нотаріальної палати Санкт-Петербурга Олексій Комаров, відповідальність за невиконання угоди з боку продавця лежить і на те, хто вибирає об'єкт. «Якщо, наприклад, недобросовісний продавець реалізує арештоване майно, вирішувати проблеми доведеться лізингоодержувачу. При цьому він не звільняється від обов'язку сплачувати орендодавцю і буде зобов'язаний відшкодувати збитки, пов'язані з неналежним виконанням договору. Тобто орендар може залишитися без житла, але за нього все одно доведеться платити », - пояснив експерт.
Кінцевого покупця лізинг обходиться дорожче іпотеки. «Якщо в лізинг придбано готове житло, лізингодавець сплачує податок на майно і формально несе витрати по утриманню об'єкта. Треба розуміти, що податки для юридичних осіб вище, ніж для фізичних. А відповідні витрати включаються до складу платежів. Загалом, лізинг виявляється дорожче іпотеки », - вважає президент ГК« АРИН »Андрій Тетиш.
специфіка долевкі
Свої особливості існують при покупці в лізинг новобудов. В даному випадку предметом лізингу в юридичному сенсі є не сам об'єкт, а право його вимоги. По суті, до моменту здачі будинку в експлуатацію і оформлення права власності на лізингодавця «здається в оренду» саме право вимоги.
Як пояснює керівник корпоративної практики компанії Rightmark group Ольга Карпова, при використанні механізму лізингу покупці житла, що будується виявляються в менш захищеному становищі, ніж звичайні пайовики. Не факт, що лізингодавець і забудовник будуть оформляти договір пайової участі. Закон № 214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків ...» зобов'язує забудовників залучати гроші громадян (фізичних осіб) по ДДУ або за механізмом ЖБК. Відносно юросіб такої вимоги немає: компанії можуть купувати нерухомість за будь-яких схемах - наприклад, за допомогою попереднього договору купівлі-продажу або іншого подібного угоди.
До того ж, при порушенні термінів будівництва будинку кінцевий покупець (фінансовий орендар) не може претендувати на отримання неустойки через зрив введення об'єкта в експлуатацію. Немає можливості вимагати і усунення дефектів, виявлених в період гарантійного терміну, - претензії може пред'явити лише лізингодавець. Простіше кажучи, пайовиком є саме лізингова компанія. А їй, за великим рахунком, все одно, здадуть чи будинок в термін і чи будуть в ньому недоробки.
новий інструмент
Говорити про те, що ця схема може хоч якось компенсувати зниження іпотечних обсягів на ринку новобудов, не доводиться. «Основні гравці на ринку іпотечного кредитування вже зменшили ставки до 12%. У цих умовах даний механізм придбання квартири не буде користуватися у покупців високим попитом », - впевнена директор департаменту житлової нерухомості NAI Becar Поліна Яковлєва.
Більш того, як вважає генеральний директор ГК «Унисто Петросталь» Арсеній Васильєв, теоретично лізингові платежі повинні бути дешевше кредитних - в іншому випадку використовувати цю схему при покупці житла немає сенсу. «Перспектива у механізму дуже туманна. І відсутність подібних пропозицій до недавнього часу - яскраве тому підтвердження », - говорить він.
Припустимо, для підвищення рівня продажів забудовники могли б і самі створювати лізингові компанії в структурі своїх організацій. Але такий вид залучення клієнтів учасникам ринку нецікавий. «Лізингові платежі розтягнуті на тривалий час, а компанії для будівництва потрібні живі гроші. Ось чому цю схему застосовують лише приватні фірми, які викуповують квадратні метри у забудовника », - розповіла директор з розвитку компанії« Л1 »Надія Калашникова.
Але при всіх своїх недоліках лізинг - це, мабуть, єдиний спосіб купити квартиру для відмовників по іпотеці. А їх, за даними самих банкірів, зараз не менше 40% від загального числа потенційних позичальників.