Головна → Новини → Одностороння зміна договору оренди земельної ділянки
Всі ситуації зміни орендної плати за землю можна звести до наступних:
Найчастіше ставка орендної плати визначається як величина кратна земельного податку, який визначається тільки з кадастрової вартості. Рідше бувають випадки визначення ставки орендної плати виходячи з самого договору або з ставки рефінансування.
При визначенні розміру орендної плати за землю на підставі кадастрової вартості земельної ділянки, нормативними актами відповідного муніципального освіти, або суб'єкта федерації.
2) Зміна розміру орендної плати у зв'язку зі збільшенням на коефіцієнт інфляції.
Договорами оренди землі передбачається можливість такого збільшення, при чому цей спосіб одностороннього збільшення не ущемляє прав орендаря, оскільки сума орендної плати збільшується незначно.
3) Збільшення орендної плати в зв'язку зі збільшенням кадастрової вартості земельної ділянки.
Як зазначено вище при обчисленні орендної плати з кадастрової вартості, збільшення кадастрової вартості спричинить збільшення орендної плати за землю.
Кадастрова вартість визначається на рівні державних органів Свердловської області. У визначенні розміру кадастрової вартості не беруть участь орендарі земельних ділянок. Оцінка проводиться урядом Свердловської області в односторонньому порядку, без урахування індивідуальних характеристик земельної ділянки. В результаті чого кадастрова вартість перевищує ринкову вартість в середньому в 5-7 разів. У цій же пропорції збільшується розмір орендної плати за землю.
Єдиним способом захистити свої права в цьому випадку є процедура оскарження кадастрової вартості земельної ділянки в адміністративному та судовому порядку.
В результаті заперечування кадастрової вартості ви отримаєте рішення про визнання кадастрової вартості дорівнює ринковій вартості земельної ділянки, з якої буде визначатися орендна плата.
4) Збільшення орендної плати в зв'язку зі збільшенням ринкової вартості земельної ділянки.
При визначенні розміру орендної плати на підставі ринкової вартості земельної ділянки, договором оренди передбачається можливість орендодавця в односторонньому порядку змінювати розмір орендної плати в зв'язку зі зміною ринкової вартості земельної ділянки.
При цьому права орендаря найменш захищені, так як ринкова вартість земельної ділянки визначається оцінювачем Орендодавця. Вартість при цьому може бути завищена в 160 разів. Подання Орендодавцю звіту незалежного оцінювача з фактичної ринковою вартістю не має значення для Орендодавця, оскільки завищена вартість дозволяє йому отримати більше орендної плати.
Захистити права орендар може тільки в судовому порядку. Оскарження звіту оцінювача про ринкову вартість землі разом з рішенням про зміну розміру орендної плати дозволяє обґрунтувати незаконність прийняття такого рішення. І як наслідок, прийняття в якості основи для розрахунку орендної плати дійсної ринкової вартості землі.
5) Збільшення розміру орендної плати заднім числом або інше порушення умов договору оренди.
Орендодавець завжди виходить із прагнення отримати більше орендної плати, тому державні та муніципальні органи не гребують порушувати умови договору і чинного законодавства на шляху до досягнення своєї мети.
Іншим поширеним порушенням є зміна орендної плати частіше двох разів на рік. Наприклад, перший раз збільшення на коефіцієнт інфляції, а другий за рахунок збільшення ринкової вартості ділянки. Така зміна неможливо в силу протиріччя ст. 614 ГК РФ. І угода зі зміни орендної плати більш ніж 1 раз на рік є недійсною.
Застосування до раніше укладених договорів законодавства, що діє зараз. За загальним правилом до договору застосовується законодавство, яке діяло в момент його укладення, якщо самим договором не передбачено, що знову прийняті закони поширюють свою дію на нього.
У всіх випадках одностороння зміна договору оренди земельної ділянки має відповідати закону і не порушувати прав і законних інтересів орендаря. Інакше такі односторонні зміни можуть бути оскаржені в судовому порядку.