Офіс в житловому будинку
Після реєстрації фірми і почала діяльності одним з головних питань, що стоять перед підприємцем, є придбання або оренда відповідного приміщення для свого офісу. Знайти таке часто непросто. Бажано, щоб офіс знаходився в зручному для роботи місці, площа його була достатньою для ведення діяльності, планування хорошою, а вартість оренди або купівлі - доступною.
Існує кілька варіантів вирішення проблеми пошуку офісного приміщення:
покупка спеціально облаштованого робочого приміщення в нежитловому фонді;
придбання квартири в житловому фонді міста з подальшим оформленням всіх документів.
У даній статті ми докладно розглянемо особливості використання в комерційних цілях житлових приміщень, а також переведення їх в нежитловий (комерційний) фонд.
У разі, якщо ви купуєте або орендуєте приміщення в житловому будинку, необхідно перевірити наявність дозволу на використання даного приміщення як офісного. Якщо такого дозволу немає, його слід отримати, оскільки законодавство забороняє використовувати в якості офісу житлові приміщення.
Незважаючи на те, що квартира спочатку для даних цілей не призначається, покупка її для офісу з економічної точки зору вигідна. Це дає можливість заощадити на придбанні повноцінного офісного приміщення - вартість готового офісу буде значно вище.
Після укладання угоди потрібно оформити необхідні документи, спланувати приміщення відповідно до ваших вимог, виконати ремонт і приступати до роботи. Але щоб уникнути негативних наслідків, перед початком експлуатації необхідно правильно перетворити квартиру в офіс.
У більшості випадків, особливо, якщо діяльність фірми пов'язана з наданням послуг населенню, найкращими є і зручні оренда або придбання офісу на першому поверсі житлових будинків з обов'язковою можливістю організації окремого входу.
Квартира може бути об'єктом купівлі-продажу, тільки якщо вона знаходиться в приватній власності. Тому муніципальна квартира перед здійсненням покупки повинна бути переведена з державної власності в приватну або приватизована.
Для отримання квартири у власність, необхідно підібрати і надати її власнику альтернативний житловий об'єкт. Якщо в квартирі проживає кілька людей, або квартира комунальна, то, можливо, буде потрібно провести розселення. У цьому випадку кожному із проживаючих у ній осіб необхідно надати житло. Після цього розселяти квартира зможе перейти у власність зацікавленого фізичної або юридичної особи.
Здійснити розселення житлового об'єкта, що перебуває у спільній власності, можна тільки при наявності добровільної згоди всіх його власників і мешканців. Якщо квартира знаходиться у відомчому будинку, слід отримати згоду на передачу даного житла з відомчого підпорядкування.
Визначивши вартість квартири, необхідно розрахувати суми для придбання нового житла її власникам. Для цього визначають кількість квадратних метрів загальної площі, що припадає на кожен фінансово-особовий рахунок.
Перед продажем слід зібрати всі необхідні для оформлення угод купівлі-продажу документи. Якщо у власників квартири є неповнолітні діти, необхідно отримати згоду органів опіки. Вирішивши всі зазначені питання і підібравши окреме житло кожному учаснику розселення, проводять державну реєстрацію угоди.
Часом досягнення угоди з кожним із власників стає досить складним процесом. Бачачи підвищений інтерес до своєї квартири, вони можуть навмисно завищувати ціну. В цьому випадку, можливо, простіше буде підшукати інший варіант покупки квартири для офісного приміщення.
Оформлення права власності
Після вибору і придбання об'єкта, що задовольняє вашим вимогам, необхідно оформити на нього право власності. У цьому випадку оформлення проводиться так само, як і при звичайній купівлі квартири для проживання.
Для виникнення права власності на квартиру в Єдиний державний реєстр прав (ЕГРП) повинна бути внесена відповідна запис. Реєстратору надають необхідний пакет документів. Основоположним документом для реєстрації права власності є договір купівлі-продажу квартири, що містить згоди з усіх істотних умов і підписаний учасниками угоди.
При проведенні операції необхідно враховувати, що в залежності від того, хто є покупцем - фізична особа або юридична - перелік документів буде відрізнятися. Фізичній особі слід надати копію паспорта, а юридичній особі - завірені копії установчих документів та виписку з ЕГРЮЛ. Дана виписка дійсна протягом місяця з дня отримання. Якщо форма організації юридичної особи - акціонерне товариство, то додатково необхідно надати згоду акціонерів на придбання даного майна.
Квитанція про сплату державного мита та її копія надаються в будь-якому випадку. Однак розмір самого мита за реєстрацію права власності для фізичних осіб становить 1000 руб. а для юридичних - 15000 руб.
Переоформлення в нежитловий фонд
Після покупки житлового приміщення необхідно виконати його переклад в нежитловий фонд відповідно до встановлених процедур. Порядок переведення встановлений в розділі 3 ЖК РФ «Переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення та нежитлового приміщення в житлове приміщення».
Головною умовою для здійснення такого перекладу є наявність доступу до перекладному приміщенню без використання приміщень, які забезпечують прохід до житлових приміщень.
Переведення житлового приміщення в нежитлове неможливий, якщо:
відсутня технічна можливість організувати доступ до даного приміщення;
перекладне приміщення є частиною житлового приміщення або використовується як місце постійного проживання;
право власності на дане приміщення обтяжене правами інших осіб.
У багатоквартирному будинку переведення квартири в нежитлове приміщення допускається тільки коли квартира знаходиться на першому поверсі будинку, або ж все приміщення під даною квартирою не є житловими.
У багатьох сучасних новобудовах перші два поверхи спочатку нежитлові (комерційна нерухомість) і мають окремі від житлових під'їздів входи з вулиці. Підбирати подібні приміщення можна ще на етапі будівництва.
Для здійснення переказу житлового приміщення в нежитлове слід підготувати і подати в орган, який виконує переклад приміщень за місцем знаходження перекладного приміщення (в Москві - це Департамент житлової політики і житлового фонду міста Москви), наступні документи:
заяву про переведення приміщення в нежитлове;
правовстановлюючі документи на дане приміщення (оригінали або нотаріально завірені копії);
план перекладного приміщення і його технічний паспорт;
поверховий план будинку, в якому розташоване перекладається
підготовлений і оформлений в установленому порядку план перебудови і (або) перепланування перекладного приміщення (якщо вони необхідні для забезпечення використання приміщення як нежитлового).
Орган, який виконує переклад приміщень, видає заявнику розписку в отриманні документів із зазначенням їх переліку та дати отримання. За результатами розгляду поданих документів не пізніше, ніж через 45 днів з дня їх подачі, виноситься рішення про переведення приміщення в нежитлове або про відмову у виконанні перекладу.
Якщо необхідно провести перебудову і (або) перепланування перекладного приміщення, і (або) інші роботи для забезпечення використання такого приміщення в якості нежитлового, документ повинен містити вимогу про їх проведення, а також перелік інших необхідних робіт. Якщо проведення будь-яких робіт не потрібно, то документ, що підтверджує закінчення перекладу приміщення, служить підставою для використання приміщення як нежитлового. Якщо потрібно, то підставою є завершення перебудови й (або) перепланування.
Власник переведеного приміщення повинен внести зміну в ЕГРП в зв'язку зі зміною призначення об'єкта нерухомості.
Відмова в перекладі житлового приміщення в нежитлове
Відповідно до ЖК РФ відмова в перекладі житлового приміщення в нежитлове можливий в наступних випадках:
неподання зазначених вище документів;
подання документів до неналежний орган;
недотримання умов переведення приміщення;
невідповідності проекту перебудови й (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства Російської Федерації.
Проект перебудови або перепланування повинен бути підготовлений організацією, що має ліцензію. При розробці даного проекту слід врахувати всі вимоги до приміщення (технічні, санітарні, протипожежні, екологічні), використовуваних матеріалів. Якщо проект не відповідає вимогам законодавства, це може стати підставою позбавлення ліцензії розробили його фахівців.
Рішення про відмову в перекладі приміщення видається або надсилається заявнику не пізніше ніж через три робочих дні з дня його прийняття. Заявник може оскаржити дане рішення в судовому порядку. Рішення повинно містити підстави відмови з посиланням на порушену вимога законодавства.
Перебудову і перепланування
Зрозуміло, квартира зі стандартним розташуванням кімнат без проведення ремонту для ведення професійної діяльності не підходить. Тому повинен бути розроблений проект її перебудови або перепланування.
Перебудова житлового приміщення - це установка, заміна або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, що вимагають внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення.
Перепланування житлового приміщення - це зміна його конфігурації, що вимагає внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення. Перепланування може включати в себе перенесення і розбирання перегородок; перенос і установку дверних прорізів; розукрупнення або укрупнення багатокімнатних квартир; пристрій додаткових кухонь і санвузлів; розширення житлової площі за рахунок допоміжних приміщень; ліквідація темних кухонь і пристрій входів в кухні безпосередньо з житлових приміщень; пристрій або переобладнання існуючих тамбурів.
Перебудову і перепланування проводяться тільки за погодженням з органами місцевого самоврядування.
Підготовлений проект перепланування узгоджується в:
КГИОП (Комітет з державного контролю, використання й охорони пам'яток історії та культури) - якщо будинок є пам'яткою історії та культури;
МВК (міжвідомчої комісії).
Список може змінюватися в залежності від конкретної ситуації. Після узгодження у всіх інстанціях МВК видає дозвіл на проведення в приміщенні необхідних робіт.
Після виконання всіх робіт здійснюється приймання приміщення. Для цього орган місцевого самоврядування за місцем знаходження перекладного приміщення створює приймальну комісію. Вона складає акт, який підтверджує закінчення робіт з перебудови і (або) перепланування. Цей акт направляється в організацію (орган) з обліку об'єктів нерухомого майна.
Акт про перепланування підписують:
власник приміщення (орендар, суборендар, власник);
балансоутримувач (ТСЖ, керуюча компанія);
підприємство, яке відповідає за технічний стан і експлуатацію будівлі (ГРЕП, РЕП і т.д.);
організація, яка становила проект перепланування (проектна);
будівельна організація, яка проводила роботи з перепланування офісу;
служба пожежного нагляду.
Після отримання підписаного акта необхідно отримати новий паспорт в БТІ, новий кадастровий номер і зареєструвати права власності в Росреєстрації. Після цього організація має право використовувати квартиру для розміщення офісу.
Коли можна вести бізнес на дому
У більшості випадків використовувати житлове приміщення під офіс можна тільки після переведення його в нежитлове. Але, тим не менше, при дотриманні ряду умов можна вести бізнес і вдома:
приватна особа повинна бути власником даного приміщення;
діяльність підприємця не повинна порушувати права і інтереси інших громадян;
власник житла може використовувати житлову квартиру під офіс для роботи в якості індивідуального підприємця або для ведення професійної діяльності. Дану діяльність здійснюють люди творчих професій, юристи, репетитори, кравці, аудитори та позаштатні бухгалтери.
Ведення професійної діяльності в житловому приміщенні власником можливо при згоді на це членів його сім'ї. У свою чергу, якщо приміщення займається за договором найму, згода на використання його для роботи повинен дати наймодавець.
Дані види діяльності мають право здійснювати не тільки власники житлових приміщень, а й наймачі, а також особи, які проживають в даних приміщеннях на законних підставах (члени сім'ї власника або наймача).
Не допускається використання власної житлової квартири для ведення промислового виробництва, відкриття магазину, дитячого садка або міні-пральні. В цьому випадку потрібно попередньо перевести житлове приміщення в нежитлове і дотримуватися правил експлуатації. Те ж саме необхідно зробити і тим, хто має намір здавати свою квартиру під офіс.
Юридична особа не може використовувати орендовану квартиру під офіс до перекладу її в нежитловий фонд. Взяти житлове приміщення в оренду юридична особа має право тільки для проживання своїх співробітників.
Ведення підприємницької і професійної діяльності в житлових приміщеннях допустимо лише при дотриманні законних інтересів і прав інших громадян, що живуть в цій квартирі. Чи не повинні порушуватися і права сусідів, які проживають у багатоквартирному будинку. В іншому випадку вони можуть подати заяви в міліцію або звернутися з позовами до суду.
Крім того при використанні квартири в якості офісу повинні дотримуватися правил користування жилими приміщеннями, вимоги пожежної
безпеки, санітарно-гігієнічні та екологічні норми, затверджені органами виконавчої влади.
Діяльність не повинна створювати зайвого шуму, вібрації, виділення газів, небезпечних речовин і відходів.
Можливість стати власником комерційної нерухомості, перевівши квартиру з житлового фонду в нежитловий, зацікавила підприємців з перших же етапів розвитку даного ринку. Квартири, перероблені під офіси та магазини, виявилися дуже вигідним вкладенням і приносять до 25% доходу в рік.
Правильне виконання всіх дій по вибору, купівлі та реконструкції квартири в офісне приміщення дозволять отримати офіс, повністю відповідний вашим вимогам. Це, безсумнівно, матиме позитивний вплив на ваш бізнес.
Ксенія Бєлова, оглядач Realto.ru