З цієї статті починається рубрика з юридичних тонкощів з оформлення гараж у власність.
На створення цього розділу мене підштовхнули питання, які стали постійно задавати мені по оформленню документів на будівництво. Правда, мене більше запитують про оформлення будинків, але це майже одне і те ж.
Почнемо, як завжди, з основ.
Юристи і закони в Росії
Юристи - це люди, які на думку більшості займаються «балаканиною» і викачують гроші з простаків. Але насправді це не так! Грамотні юристи пишуть договори, за якими живуть і працюють всі ми, стежать за виконанням їх і робота їх дуже важлива. А частина з них займаються судами, уголовку і так далі. Робота важлива і потрібна. І Недооцінена.
Але на гадану простоту і заплутаність, в юридичних науках є своя струнка логіка, про яку я хотів би розповісти, перш ніж перейду до практики.
У будь-якій державі є головний закон - Конституція країни. У Конституції записано на папері суспільний договір між всіма живуть в державі і описуються як і поділяються влади, повноваження, права та обов'язки сторін і так далі. Ця загальна схема «без м'яса».
А «м'ясо» наростає в кодексах - зведеннях законів з якоїсь великої частини життя жителів країни. У Росії є кілька кодексів, які потрібні в повсякденному житті:
- Цивільний кодекс - закони, за якими живуть і працюють громадяни і укладають по ним договору в господарській діяльності;
- Містобудівний кодекс - закони, за якими регулюються будівництво;
- Земельний кодекс - закони, пов'язані з земельними відносинами;
- Водний кодекс - закони, що регулюють господарську діяльність на воді;
- Трудовий кодекс - закони, що регулюють відносини між працівником і працедавцями;
- Та інші
Схематично, Цивільний кодекс потрібен для договорів в будівництві між господарюючими суб'єктами: замовником і будівельниками. Земельний кодекс потрібен для початку будівництва і обороту землі: отримання землі та оформлення її у власність. Містобудівний кодекс потрібен для отримання дозволу на будівництво і ведення будівництва гаража або будинку.
Решта кодекси не так важливі при будівництві, тому я не буду їх стосуватися в цій статті. Водні відносини складні і потрібні для оформлення будівництва причалів, мостів і явно потрібно для великих організацій, а не для приватників. Та й Трудовий кодекс той же потрібен для організацій, оскільки регулюються відносини всередині колективу.
Третій рівень є закони, які приймає Державна Дума для забезпечення роботи цих кодексів, внесення в них змін і уточнення.
Четвертим рівнем є закони, які приймає суб'єкт федерації (край або область), уточнюючі закони федеральні.
Ну і п'ятим рівнем є вже закони конкретного міста, які приймає вже міська рада.
Ось така виходить ієрархія законів. І закони не повинні між собою суперечити і лише доповнювати. За цим стежать суди різних інстанцій. І вони ж вирішують всі спірні питання серед господарюючих суб'єктів - приватних осіб, організацій чи органів влади.
Який же випливає висновок з усього цього різноманіття? Для роботи в сфері будівництва для оформлення будівництва потрібні 2 кодексу: Земельний кодекс і Містобудівний кодекс.
Лякатися не потрібно. Не дивлячись на величезний текст в кодексах, фактично потрібно тільки кілька статей. У Містобудівний кодекс це статті 49, 50, 51.
Етапи оформлення будівництва
Оформлення власності на будову (будь це гараж або будинок) - це важлива, але дуже довга процедура, яка починається задовго до будівництва, припиняється на час будівництва і триває після закінчення будівництва.
Важливо розуміти, що сарай, гараж або будинок - це об'єкти капітального будови. Без виключень. І всі ці будови підкоряються Містобудівній кодексу.
Отже, ви захотіли побудувати щось. Вам доведеться пройти кілька етапів з оформлення документів. Я у вигляді списку розпишу етапи, а потім пройдуся по ним докладніше.
- Містобудівна план земельної ділянки:
- Отримання довідок навантажень на комунікації (світло, вода і каналізація, газ);
- Отримання технічних умов на комунікації (світло, вода і каналізація, газ);
- Топозйомка земельної ділянки з реєстрацією в архітектурі;
- Кадастрова виписка земельної ділянки, на якому збираєтеся будувати;
- Дозвіл на будівництво:
- Проект будівництва з розділами: генплан, архітектурні рішення, пояснювальна записка, план будівельної ділянки і так далі;
- Містобудівна план земельної ділянки;
- Довідка про введення в експлуатацію:
- Дозвіл на будівництво;
- Містобудівна план земельної ділянки;
- Довідки про виконання технічних умов експлуатації;
- Технічний паспорт будівлі (БТІ);
- Технічний план будівлі (БТІ).
Як бачите, папірців дуже багато і кожна з них коштує грошей. І часу. Отримання кожної документа займає близько 1 місяця майже кожного пункту.
Дачна амністія
Уряд Росії з метою спрощення всього цього бюрократичної тяганини випустили закон, який в народі назвали «Дачній амністією». Він був випущений для спрощення реєстрації вже побудованих будівель приватними особами.
Є в уряду крім бажання допомогти (тоді можна було б просто спростити порядок оформлення) і інша мета - оформити всю нерухомість, а потім вже зробити і податок на нерухомість не по реєстраційної вартості, а за реальною вартістю.
У нас спритні ділки під цю справу придумали цікавий фінт: будують будинки і за цим законом вводять в експлуатацію по суду. Однак там є підводні камені - можна залишитися без комунікацій, оскільки технічних умов ніхто не отримував. Та й оскаржити в суді теж можна, оскільки закон передбачав спрощену схему оформлення саме дач, а не будинків.
Хоча електрику в кількості 10 кВт для житлового будинку дати електромережі зобов'язані, воду, каналізацію і газ можуть не дати на абсолютно законних підставах.
Так що, швидше за все, вас попросять «дати на розвиток міста» деяку суму грошей як офіційно, так і в кишеню. І якщо ви хочете піти цим шляхом, спочатку переконайтеся, що з комунікаціями зможете вирішити проблеми.
висновок
Юрій, якщо ви подивитеся новини за останні 2-3 роки по Краснодарському краю, то побачите, що ПОСТІЙНО в суди йдуть позови по самобудовою і зносяться навіть багатоповерхівки (вже по ним явно були домовленості і хабарі потрібним людям). Змінюються правила гри і ОПА!
А гараж або сарай відноситься до капітальних будівель. Ось якщо від сусіда не відступите 3 метри і у вас немає його дозволу - ви майже автоматично отримаєте позов. І знесуть ваш гараж за милу душу!
Сам зараз зіткнувся при будівництві будинку - захисна зона газової труби 2 метри. І їм плювати, що ніби як це відноситься до підземних газопроводах. І що труба може пройти по фасаду існуючих будівель. Ось можна і все! Хоч убийся! Причому вам про це скажуть в ГПЗУ, але дадуть дозвіл на будівництво будинку. І навіть не контролюватимуть посадку будинку. А ось при здачі в експлуатацію будуть проблеми. І будуть лагодити їх все хто зможе. Доведеться йти в суд і нести Бабосов.
У Краснодарському краї 5 метрів по фасаду (червона лінія) і 3 метри від сусідів. Хочеш ближче - згода сусіда і громадські обговорення (які можеш програти без грошей). Прописано в законі Краснодарського краю і ПЗЗ г-к. Анапа. Без варіантів.
На вашу гаражу - співчуваю, сподіваюся виграєте.
А по багатоповерхівок - «не все так однозначно» (с). Думаєте без домовленості і бабосов вам дозволять щось відрити в місті. Наскільки я знаю - 150 000 і початок будівництва не помітять. Проект і дозвіл має бути обов'язково. Експертиза та ж. Тому забудовники домовляються, платять і отримують документи. Нехай кривовато, але по закону діють. А всі ці зноси і так далі в 99% випадків результат зміни команди «господарів міста», які плювали на старі домовленості і не отримали своєї хабара. Ось і знаходять таких козлів відпущення щоб інших залякати. Сам в цій сфері працюю і бачу кожен день. Приклад. Раніше було развлекуха така - побудуй 10 поверхівку з тех.етаж зверху і здай її, а потім тех.етаж дороби і продай як квартири (через жорсткість вимог після 9 поверху по вентиляції, пожежкою і газу). Зараз таке не прокатує вже і все стали замовляти нормальні проекти на 12-19 поверхів і будувати їх нормально.