При продажу квартир в новобудові, Забудовник запевняє, що діє в рамках закону ФЗ-214, і пропонує здійснити оплату квартири відразу при підписанні Договору пайової участі (ДДУ). Сам договір сумнівів не викликає, будівництво теж йде активно, начебто все добре. Але тут є підступ!
Яку помилку тут допускають Покупці?
Нерідко Забудовники пропонують Покупцям оплатити суму за Договором пайової участі відразу після його підписання, ДО реєстрації самого ДДУ в Росреестра. мотивуючи це тим, що потім всі договори зручніше буде зареєструвати скопом. Так насправді реєструвати зручніше, ніж збирати пакет документів для реєстрації кожного договору окремо. І в практиці таке дійсно можливо, але тим не менш, це порушення закону ФЗ-214.
Згідно з цим законом Забудовник має право залучати гроші тільки на підставі укладених ним договорів пайової участі (ДДУ). а ДДУ вважається укладеним тільки з моменту його державної реєстрації.
Іншими словами, оплата квартири по ДДУ повинна відбуватися тільки ПІСЛЯ реєстрації цього договору в Росреестра. Інакше у Покупця виникає ризик опинитися поза захисту закону ФЗ-214.
Цей ризик полягає в тому, що Росреестр може і відмовити Забудовнику в реєстрації його договорів ДДУ. Наприклад, через недотримання окремих вимог закону, або через відсутність окремих документів початково-дозвільної документації проекту. А значить, ці договори ДДУ не зважають ув'язненими. і не підлягають виконанню.
Покупець квартири, в разі оплати незареєстрованого договору ДДУ. взагалі не підпадає під дію закону ФЗ-214. і формально кажучи, взагалі не є пайовиком в законодавчому сенсі. Як йому в такому випадку претендувати на квартиру, або вимагати повернення сплачених грошей - велике питання.
Договір пайової участі (ДДУ) і подвійні продажу
Крім сказаного вище, оплата квартири по ДДУ до його реєстрації чревата ще одним ризиком. Ризиком так званих «подвійних продажів». Це ситуація на первинному ринку житла. коли Забудовник або його співінвестори, які беруть участь в проекті, продають одну і ту ж квартиру одночасно двом або декільком Покупцям. Таке трапляється, найчастіше, через непорозуміння, недогляд, плутанини в документах, а іноді і зі злого наміру деяких учасників проекту.
В результаті справжні права на квартиру, що будується отримує тільки один з Покупців, а іншим дістається перспектива судових позовів з приводу недійсних угод і повернення сплачених сум.
Подвійні продажу в новобудовах можуть відбуватися тільки в тих випадках, коли договори НЕ проходять державну реєстрацію прав в Росреестра. Це буває як у випадках оплати ДДУ до його реєстрації. так і у випадках інших (сірих) способів покупки квартир в новобудовах.
Але в деяких випадках допустимо зробити виняток.
Наприклад, перед оплатою квартири за договором ДДУ. Покупцеві новобудови слід попросити Забудовника пред'явити хоча б один зареєстрований Договір пайової участі по даному об'єкту. Якщо такий є, то ризик «нереєстрації» інших договорів сильно знижується.
Справа в тому, що Росреестр перевіряє всю документацію Забудовника саме перед першою реєстрацією його договору ДДУ, за яким той збирається залучати гроші пайовиків. Якщо реєстратор дав добро на реєстрацію першого ДДУ по конкретному споруджуваного будинку, то всі інші ДДУ з цього дому будуть реєструватися вже «на автоматі». І саме в такому випадку можна передавати гроші Забудовнику відразу після підписання ДДУ, з розрахунком, що він гарантовано зможе зареєструвати їх потім єдиним пакетом (скопом).
Як дізнатися (як виглядає) зареєстрований договір ДДУ. На його зворотному боці повинен стояти штамп Росреестра. печатка і підпис реєстратора, і реєстраційний номер.
Якщо ж Забудовник не може пред'явити жодного зареєстрованого договору, то виникає ризик, що в реєстрації ДДУ йому може бути відмовлено, і тоді Покупцеві НЕ слід віддавати гроші на таких умовах. В цьому випадку необхідно наполягати на тому, щоб оплата квартири по ДДУ відбувалася суворо за законом, тобто ПІСЛЯ реєстрації цього договору.
Дотримання цієї умови позбавить Покупця і від ризику подвійних продажів за Договорами пайової участі (ДДУ).
Набагато гірша ситуація, коли Забудовник залучає гроші на будівництво, імітуючи висновок ДДУ. Про це окремо розказано в розділі «Приклади помилок» - в статті «Попередній договір пайової участі».
Про те, що потрібно знати і як слід діяти Покупцеві новобудови на первинному ринку, детально розказано в нашій покрокової інструкції. в розділі «Покупець» >> «Первинка».