Компанія-орендодавець має право надати в оренду частину приміщення, а не приміщення цілком. Але є ризик, що предмет договору оренди частини приміщення вважатимуть неузгодженим. Як зменшити вірогідність цього.
При оренді частини приміщення діють ті ж правила, що і при укладанні договору про цілому будинку або ділянці землі. Зокрема, договір можуть визнати неукладеним, якщо не будуть узгоджені істотні умови. Якщо мова йде про оренду частини будівлі або ділянки, важливо звернути увагу на умову про предмет угоди. Практиці відомі випадки, коли недобросовісні орендарі підписували договір оренди частини приміщення, а потім відмовлялися платити і заявляли в суді про неузгодженість предмета договору. Суди визнавали договір неукладеним.
Щоб захистити інтереси орендодавця і забезпечити операцію від визнання недійсною потрібно максимально точно ідентифікувати, яку саме частину приміщення здають в оренду. На випадок, якщо недобросовісний орендар подасть позов, можна спертися на висновки, які зробив ще ВАС РФ.
При оренді частини приміщення створюють додаток з описом об'єкта
Коли компанія-орендодавець готує угоду з оренди частини приміщення, вона стикається з труднощами: визначити об'єкт оренди буває непросто. Якщо надають в оренду частину будівлі, таке приміщення потрібно максимально точно ідентифікувати. В угоді необхідні дані, згідно з якими можна встановити орендоване майно. Якщо об'єкт визначити недостатньо точно, орендар може заявити в суді про неузгодженість предмета договору, і суд прийме сторону орендаря на підставі п. 3 ст. 607 ГК РФ.
При оформленні оренди частини будівлі орендоване майно позначають на плані
При оренді частини приміщення з ідентифікацією об'єкта угоди можуть виникнути труднощі. Наприклад, якщо угоду укладають з приводу торгового павільйону на ярмарку. Щоб здати в оренду частину будівлі або ділянки землі, застосовують рекомендації, які в свій час дав ВАС РФ. Суд вказав, що учасники договору оренди частини приміщення повинні оформити особливе додаток - графічне або текстуальний опис, яке є невід'ємною частиною договору і необхідно для визначення предмета договору. У цьому додатку сторони угоди вказують, яку саме частину нерухомої речі орендодавець надає орендареві (п. 9 постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.11 № 73).
В якості графічного опису використовують поверховий план всього будинку. На плані вказують межі приміщення, яке здають в оренду. Це найпоширеніший спосіб описати частина нерухомості. Потрібно уточнити розташування об'єкта оренди на плані. Наприклад, позначити кольором кордону або заштрихувати площа об'єкта, графічно відобразити його в прив'язці до плану або іншого офіційного документа.
Виконання угоди підтвердить дійсність угоди про оренду частини приміщення
Коли ВАС РФ розглядав питання про оренду частини приміщення, він зазначив: якщо орендар погодився на угоду і прийняв виконання договору, він не має права потім звертатися до суду з вимогою визнати договір неукладеним. Таким чином, ВАС РФ постулював заборона суперечливої поведінки ще до появи відповідних норм у Цивільному кодексі України. Суди використовують правову позицію ВАС РФ у вирішенні спорів про неузгодженість предмета договору оренди частини приміщення.
Орендар програв спір про неукладення договору оренди частини приміщення
В одній із справ орендодавець вимагав стягнути плату за оренду частини приміщення. Він передав контрагенту у тимчасове користування торгові місця, площею 1 кв. м кожне. Орендар відмовився платити і подав зустрічний позов, в якому просив визнати договір оренди частини приміщення неукладеним.
Відповідач наполягав, що орендоване майно не було визначено в договорі належним чином. Частина ознак об'єктів оренди була присутня в акті приймання-передачі. Плану, на якому були б позначені торгові місця, до договору не доклали. Було відсутнє словесний опис, де саме в приміщенні розташовані орендовані площі. На підставі цього відповідач заявив, що предмет договору не узгоджений.
Читайте про це
Читайте також
Скоро в журналі «Юрист компанії»