Оренда приміщень є одним з найпоширеніших типів договорів, які укладають компанії і приватні підприємці. Відповідно, відносини сторін договору оренди викликають і велика кількість суперечок, особливо коли справа стосується оренди приміщень в торгових або офісних центрах. Розглянемо найбільш гострі проблеми, а також шляхи їх вирішення.
Як і при оренді будь-яких інших об'єктів, оренда приміщень в торгових (торгово-розважальних, офісних) центрах породжує ряд стандартних суперечок, наприклад, у зв'язку з оплатою за договором, ненаданням об'єкта в термін, розірванням договору і т.д. Серед підстав виникнення суперечок між орендодавцем і орендарем, характерних для оренди будь-якої нерухомості, можна назвати невнесення орендної плати, повернення забезпечувального платежу (депозиту), укладення договору про оренду майбутньої нерухомості (приміщень, які тільки будуть побудовані в майбутньому), встановлення розміру орендної плати в іноземній валюті. Однак користування офісом в торговому центрі має і особливості. При оренді офісу в торговому центрі додатковим приводом для судового спору може стати недотримання орендарем правил роботи такого центру.
Внесення орендних платежів - прямий обов'язок орендаря
Невнесення орендної плати вчасно тягне за собою конфлікт з орендодавцем, який може допустити порушення умов договору зі свого боку. Практично в кожному другому випадку починаючи з другого місяця прострочення власники обмежують надання орендарю різних послуг - від прибирання до подачі електрики. Така політика може привести до створення умов, при яких орендар має право буде розірвати договір без істотного для себе шкоди.
Так, ЗАТ «Центрум Парк Калуга», яка є власницею розташованого в м Калузі торгового центру, звернулося до суду з позовом до орендаря - індивідуальному підприємцю про стягнення заборгованості по орендній платі за кілька місяців. Власник періодично сповіщав підприємця про борг, однак той проігнорував вимоги.
У свою чергу орендар повідомив, що після прострочення оплати в орендованому приміщенні було відключено електрику, про що він неодноразово направляв власнику торгового центру повідомлення, а потім зажадав розірвання договору у зв'язку з неможливістю використовувати предмет оренди.
Причиною несвоєчасних розрахунків з орендодавцями часто стає підвищення орендної плати за їх ініціативою до розміру, який для орендаря є непосильним.
На жаль, орендарі в таких ситуаціях не користуються правовими позиціями, виробленими судовою практикою в їх користь.
Забезпечувальний платіж можна повернути, якщо є підстави
Друге місце за популярністю серед орендних спорів займають справи, пов'язані з поверненням забезпечувального платежу. Договір оренди приміщень в торговому центрі майже завжди передбачає його сплату, і це абсолютно логічно, адже орендодавець прагне нівелювати ризики невиконання обов'язків орендарем, а також заподіяння шкоди своєму майну. Однак для орендаря повернення забезпечувального платежу при розірванні договору часом перетворюється в нездійсненне завдання. Справа в тому, що договір оренди приміщення в торговому центрі зазвичай містить обмежений перелік підстав для повернення такого платежу. Якщо договір розривається при відсутності таких підстав, то орендар не отримує суму забезпечувального платежу назад і несе суттєві збитки.
Орендар звернувся суд, але справу програв. Договором було передбачено обмежений перелік підстав для його розірвання з ініціативи орендаря, при достроковому розірванні з інших підстав орендодавець мав право забезпечувальний платіж не повертати. У свою чергу орендодавець повністю виконав свої зобов'язання і передав приміщення позивачеві. В результаті орендар втратив не тільки забезпечувальний платіж, а й поніс витрати на судовий процес.
Орендна плата в інвалюті таїть в собі високі ризики
Режим роботи торгового центру обов'язковий для всіх орендарів
Мабуть, головною особливістю оренди приміщень в торгових, офісних і розважальних центрах є обов'язок орендаря дотримуватися внутрішні правила, встановлені в таких будівлях. Зазвичай орендарі фокусуються на вартості оренди, площі приміщення, розмір неустойки, але не приділяють належної уваги вивченню режиму і правил роботи торгового центру. У той же час такі внутрішні правила найчастіше є частиною договору і накладають на орендаря серйозні зобов'язання. Орендодавець в свою чергу матиме право накласти на орендаря штраф за порушення правил роботи ТЦ, в тому числі незначні.
На що звернути увагу, укладаючи договір оренди з ТЦ
Як видно з наведених прикладів, найбільше конфліктів між орендарями та орендодавцями виникає з # 8209; за оплати. Тому для мінімізації ризиків судового спору з цього питання вкрай важливо вивчити всі нюанси обчислення, оплати і зміни розміру орендної плати. Очевидно, що укладати договори, в яких розмір плати прив'язаний до курсу іноземної валюти, сьогодні вкрай небезпечно. Але варто також вивчити середній рівень цін на ринку, адже є ймовірність, що потенційний орендодавець завищує плату. Убезпечити орендаря від непередбаченого зростання цін також може умова договору про допустимість таких змін тільки при зростанні цін на комунальні послуги, високої інфляції і т.д.
На випадок, якщо запропоновані умови перестануть орендаря влаштовувати, потрібно заздалегідь з'ясувати, за яких обставин він буде мати право розірвати договір і отримати назад забезпечувальний платіж (якщо така була). Правда, зазвичай великі торгові центри не дозволяють вносити зміни в типові договори оренди. Варто відзначити, що вигідне на перший погляд умова про право будь-якого боку розірвати договір, повідомивши про це контрагенту за певний період часу, не таке вже вигідне для орендаря. Орендодавець в цьому випадку також має можливість вибрати більш привабливого партнера, а минулого орендаря просто попросити звільнити приміщення.
При укладанні договору оренди приміщень в будівлі, що будується необхідно вивчити план приміщень, експлікації, схеми, техпаспорт і т.д. Загальної площі предмета оренди, зазначеної в договорі, недостатньо. Важливо також вивчити умови про виробництво оздоблювальних робіт.
Правила (графік, режим) роботи торгового центру обов'язкові для орендарів, тому ознайомитися з ними також слід до укладення договору. Якщо є можливість і необхідність, краще постаратися виключити з них пункти про дотримання тимчасового режиму, особливо якщо орендар працює до 20:00, а торговий центр - до 22:00 години. Правила також можуть передбачати необхідність узгодження з орендодавцем асортименту товарів або послуг, які продає або надає орендар. В цьому випадку треба чітко обумовити межі втручання орендодавця на процес формування асортименту.