Норма, що дозволяє застосовувати відрахування ПДВ не тільки в періоді, в якому виникло право на нього, але в наступні періоди, поширюється не на всі види відрахувань.
Планується внести поправки в закон про бухоблік. згідно з якими організаціям більше не доведеться подавати річну бухгалтерську (фінансову) звітність і в податкову інспекцію, і в "статистику". Правда, одночасно зникне і можливість здавати бухзвітність на папері.
ФНС обновила форми документів, які фізособи подають до податкової інспекції, щоб повідомити про наявні у них об'єкти оподаткування податком на майно і транспортним податком, а також про обраних об'єктах нерухомості, щодо яких надається пільга.
Але тільки за умови, якщо сам перевіряється громадянин пустить їх у свою квартиру.
Згідно НК, один з батьків може відмовитися від стандартного вирахування з ПДФО на дитину на користь другого з батьків, щоб він міг отримувати подвійний ПДФО-відрахування. Правда, не зовсім зрозуміло, яким буде цей подвійний відрахування, якщо кількість власних дітей у кожного з батьків спільної дитини відрізняється.
Тепер бухгалтерам не доведеться шукати відповіді на це питання! Адже «відпускна» серія калькуляторів на нашому сайті поповнилася Калькулятором відпускного стажу.
Якщо авіаквиток для відрядженого співробітника був придбаний в електронній формі, для підтвердження в «прибуткових» цілях «дорожніх» витрат, серед іншого, потрібно посадковий талон з відміткою про огляд. А що робити, якщо в закордонному аеропорту такі позначки ставити не прийнято?
Оренда з правом викупу як раз той випадок, коли умови договору потрібно узгодити з бухгалтером. Ваше завдання - попередити про це керівництво. А ми вам підкажемо, яке формулювання договору про сплату викупної вартості не можна допускати, щоб потім не довелося замислюватися над урахуванням платежів за таким договором і, не виключено, ламати списи в суперечці з податківцями або з контрагентом.
Безпроблемні варіанти оплати оренди і викупу майна
Це ті, при яких плата за оренду і викупна вартість об'єкта оренди в договорі чітко розділені. Тоді проблем з податками немає.
ВАРІАНТ 1. Орендар протягом терміну оренди вносить орендну плату, а після його закінчення - всю викупну вартість майна
Орендна плата у орендодавця враховується щомісяця як позареалізаційні доходи або виручка а п. 4 ст. 250. ст. 249 НК РФ. на неї він нараховує ПДВ і виставляє орендарю «відвантажувальний» рахунок-фактуру. У орендаря це - інші витрати и подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. за якими він, отримавши рахунок-фактуру, ставить ПДВ до відрахування.
На дату, коли за умовами договору об'єкт переходить у власність орендаря, орендодавець:
Орендар на цю ж дату приймає майно до податкового обліку по сплаченої викупної вартості. А отримавши від орендодавця рахунок-фактуру і прийнявши майно до бухобліку, ставить до відрахування вхідний ПДВ по майну.
ВАРІАНТ 2. Орендар протягом терміну оренди регулярно вносить і орендну плату, і авансом частину викупної вартості
На ділі ці платежі можуть бути об'єднані в загальний щомісячний (щоквартальний і т. П.) Платіж, але в договорі при цьому чітко вказано, яка частина платежу належить в рахунок оренди, а яка - в рахунок майбутнього викупу.
Орендодавець в доходи аванси не включає, при отриманні нараховує з них авансовий ПДВ і виставляє авансові рахунки-фактури, за якими орендар має право прийняти податок до відрахування.
Коли право власності на майно переходить до орендаря, орендодавець:
- відображає податковий дохід від реалізації ОС в сумі всієї викупної вартості (якщо об'єкт - нерухомість, чекати держреєстрації не потрібно);
- виставляє на викупну вартість «відвантажувальний» рахунок-фактуру;
- нараховує ПДВ з реалізації майна а пп. 1, 3 ст. 167 НК РФ (якщо об'єкт - нерухомість, це потрібно зробити тільки при держреєстрації переходу права власності) і приймає до відрахування авансовий ПДВ.
Орендар так само, як і в попередньому варіанті, формує первісну вартість майна і ставить ПДВ по відвантажувальних рахунку-фактурі орендодавця до відрахування. Одночасно він відновлює ПДВ, раніше прийнятий до відрахування з авансів.
Варіант, який може стати небезпечним
Орендар протягом терміну оренди вносить тільки орендну плату. У договорі вказана викупна вартість. Якщо після закінчення терміну оренди або раніше орендар майно викупить, то внесена до того моменту орендна плата частково або навіть повністю підлягає заліку в рахунок сплати викупної стоимост і ч. 2 ст. 624 ГК РФ.
Подібне умова в договорі може бути сформульовано так:
6. Щомісячна орендна плата становить 118 000 руб. в тому числі ПДВ 18 000 руб.
7. Орендар має право викупити Майно. Майно переходить у власність Орендаря за умови сплати Орендарем Орендодавцю до закінчення зазначеного в цьому договорі терміну оренди викупної вартості Майна.
8. Викупна вартість Майна становить 1 180 000 руб. в тому числі ПДВ 180 000 руб.
9. 30% від сукупної суми орендної плати, сплаченої Орендарем за цим договором до моменту внесення коштів в оплату викупної вартості Майна, зараховується в рахунок сплати викупної вартості Майна.
І хоча підлягає заліку частина щомісячної орендної плати зазвичай легко обчислити (в нашому прикладі це 35 400 руб. В тому числі ПДВ 5400 руб. (118 000 руб. Х 30%)), в договорі вона ніяк з орендної плати не виділена. І ось тут у сторін договору виникає проблема. Як враховувати ту частину орендної плати, яка при викупі підлягає заліку: як власне орендну плату або як аванси в рахунок майбутньої реалізації майна? Часом виникають розбіжності між бухгалтеріями. Наприклад, орендодавець становить первинку і рахунки-фактури на орендну плату. А орендар вимагає переробити документи з урахуванням того, що підлягає в майбутньому заліку орендна плата - це аванс.
Вирішення питання залежить від того, чи є в договорі обов'язок орендодавця повернути зачитує частина орендної плати в разі, якщо викуп до моменту закінчення терміну оренди (в інший зазначений у договорі термін) не відбудуться, наприклад при відмові орендаря від викупу.
СИТУАЦІЯ 1. Якщо викуп не відбудеться, орендодавець зобов'язаний повернути ту частину отриманої орендної плати, яка підлягала б заліку в разі викупу
Тоді частина щомісячної орендної плати, що підлягає поверненню в разі відмови від викупу, потрібно кваліфікувати як аванси в рахунок викупу. Тому оформляти і враховувати її потрібно так само, як у варіанті 2.
Якщо в такій ситуації орендар перераховує щомісячні платежі не вчасно або в повному обсязі, у орендодавця виникають технічні складності через те, що зачитує в викуп частина розраховується від сплаченої орендарем суми. І поки черговий щомісячний платіж не отримано, неясно, скільки враховувати як орендну плату, а скільки - як аванс. А виставляти на орендну плату рахунки-фактури, нараховувати ПДВ і визнавати податковий дохід потрібно вже на кінець місяця.
СИТУАЦІЯ 2. Якщо викуп не відбудеться, орендодавець нічого повертати не зобов'язаний, або в договорі взагалі нічого з цього приводу не сказано
Відразу враховувати як аванси підлягає заліку орендну плату неправильно. Адже не можна передбачити, викупить чи орендар майно. А якщо той передумає і не викупить, то орендна плата ні цілком, ні частково в оплату викупної вартості не піде, а її повернення орендарю умовами договору не передбачається. Так що протягом всього часу оренди відносини між сторонами - тільки орендні. А значить, рахунки-фактури та первинні документи потрібно оформляти саме по оренді.
Якщо відразу оформляти підлягає при викупі заліку орендну плату як аванси, то податківці можуть донарахувати орендодавцю податок на прибуток, пені та штраф. Або ж йому самостійно в разі, якщо викуп не відбудеться, доведеться заднім числом перетворювати вже враховані як аванси платежі в орендну плату і доплачувати податок і пені.
Але ось справа дійшла до викупу. Чи стає зарахована в викуп орендна плата авансом в цей момент? Тут існують два підходи.
ПІДХІД 1.Безопасний, але невигідний. Зарахована орендна плата перетворюється в аванси.
- визнати дохід від реалізації ОС в повній сумі викупної вартості, незважаючи на те що її частина вже врахована в доходах минулих періодів в якості орендної плати. В обґрунтування Мінфін посилається на п. 1 ст. 249 НК, за яким виручку потрібно визначати виходячи з усіх надходжень, пов'язаних з реалізацією;
- прибрати з доходів минулих періодів суму зарахованої в викуп орендної плати. Мінфін нагадує, що для того, щоб не здавати уточненки, допустимо зменшити на цю суму доходи поточного періоду від реалізації ОС п. 1 ст. 54 НК РФ. Але зробити так можна тільки за умови, що за минулі періоди був нарахований не нульовий податок на прибуток.
Інвестиційні угоди частіше укладають по торгової та офісної нерухомості, рідше - по складах і ін.
Якщо в аванси була перетворена вся орендна плата, то інспектори можуть вирішити, що до викупу орендар користувався майном безоплатно. Про можливі послід-наслідком цього ми вже детально сказали вище;
- орендодавець виставляє виправлені рахунки-фактури: замість «відвантажувальних» на орендну плату - авансові на ту її частину, що перетворилася в аванс, і «відвантажувальні» - на ту частину, яка так і залишилася орендною платою. Адже не можна розглядати одні й ті ж суми як аванси для податку на прибуток і як орендну плату для ПДВ. В результаті у орендаря виникає недоїмка за весь період оренди та великий відрахування в періоді переходу права власності до орендаря.
ПІДХІД 2.Ріскованний, але без податкових втрат. Нічого перераховувати не потрібно.
Орендодавець визнає податковий дохід від реалізації ОС тільки в тій сумі, яка залишиться від викупної вартості після заліку орендної плати. Для орендаря вона в податковому обліку буде первісною вартістю. А перераховувати нічого не потрібно. Ось аргументи.
АРГУМЕНТ 1.Общий для сторін. Ніяких перекручувань в минулому періоді не було, всі доходи, витрати і ПДВ у сторін договору відображені в повній відповідності з існуючими на той момент орендними відносинами. А викуп майна не скасовує факту оренди. Тому немає підстав перетворювати правомірно визнану орендну плату в аванси.
ПОПЕРЕДЖАЄМО КЕРІВНИКА
Не варто ховати викупну вартість в орендну плату. Це загрожує для обох сторін договору проблемами - податковими і не тільки.
АРГУМЕНТ 2. Для орендодавця. У податковому обліку враховані в доходах суми повторно в доходи не прізнаютс я п. 3 ст. 248 НК РФ. Тому не потрібно включати до виручки від продажу ОС вже враховані в доходах суми орендної плати, які згодом зараховані в викуп.
Але підхід 2, швидше за все, призведе до суперечки з податківцями.
Як бачимо, останній з розглянутих варіантів визначення орендної плати та викупної вартості - суцільні ризики. Тому краще його уникати. Але що ж робити, якщо сторони вже домовилися про викуп з повним або частковим заліком орендної плати? Потрібно в договорі (додатковій угоді до нього) недвозначно відобразити фактичне угода сторін про те, скільки орендар буде платити за оренду, а скільки - в рахунок викупу. Тобто скористатися варіантом 2.
Ви можете встановити викупну вартість і у вигляді формули: така-то сума в рублях мінус сума сплачених до моменту викупу орендних платежів. І заліку орендної плати не буде. У договорі будуть окремо встановлені орендна плата і розраховується особливим чином викупна вартість, яку орендар внесе окремим платежем при викупі.