Отримувати «долевкі», побудовану забудовником, Олексій пішов підкованим. Він прочитав форум, де відписувалися його сусіди, і знав, на що звернути увагу і які моменти уточнити. Він знав, що разом з квартирою він отримає і керуючу компанію. А чи можна було відмовитися від такого «додатки»?
Свою квартиру новосел і його сім'я чекали близько року. І, звичайно, серце затремтіло, коли їм зателефонували і запросили отримати ключі.
У призначений час Олексій прибув в офіс забудовника.
Насправді зараз це звичайна ситуація, коли разом з квартирою в многоквартірніке мешканець отримує керуючу контору. Забудовники пояснюють це тим, що спочатку пайовики один одного не знають, довгий час домовитися ні про що не можуть, а багато і зовсім не заселяються в будинок, а просто здають свою квартиру.
Таким чином, коли багатоквартирний будинок вже побудований, але ще не введений, його експлуатація здійснюється або самим забудовником, або керуючою компанією, з якою забудовник уклав договір на управління новим багатоквартирним будинком, на термін не більше 3-х місяців. При цьому договір з керуючою компанією може бути укладено забудовником в період з моменту фактичної побудови будинку, і до закінчення 5 днів з дня отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку.
На цій стадії забудовник ще не може передати пайовикам квартири в побудованому будинку, т. К. Сам будинок не введено в експлуатацію і приміщення в ньому, ще не є об'єктом для передачі права. І, тим не менше, вже на цій стадії закон передбачає можливість передачі будинку в експлуатацію керуючої компанії забудовником, обрану на свій розсуд. На практиці в цій якості виступають, як правило, саме тим чи іншим чином афілійовані із забудовником керуючі компанії.
Далі, після того, як забудовник отримує дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку, починається передача квартир у власність пайовиків. Саме на цій стадії між забудовником і пайовиками підписуються акти прийому-передачі квартири.
Паралельно передачі забудовником квартир пайовикам орган місцевого самоврядування протягом 20 днів з дня видачі забудовнику дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку зобов'язаний розмістити на своєму офіційному сайті повідомлення про проведення відкритого конкурсу з відбору керуючої організації для управління цим будинком, і не пізніше ніж протягом 40 днів з дня розміщення такого повідомлення зобов'язаний провести відкритий конкурс з вибору такої компанії, що управляє. Потім, той же орган місцевого самоврядування, протягом 10 днів з дня проведення відкритого конкурсу з вибору керуючої компанії, зобов'язаний повідомити всіх власників житла і пайовиків, які взяли на цей момент квартири від забудовника, про результати відкритого конкурсу та про умови договору управління даними будинком. Мешканці ж зобов'язані укласти договір управління даними будинком з керуючою організацією, відібраної за результатами відкритого конкурсу, в порядку, встановленому статтею 445 ГК РФ (укладення договору в обов'язковому порядку).
За усталеною практикою в конкурсі на вибір керуючої компанії як правило перемагає саме та компанія, яка з самого початку здійснює експлуатацію побудованого багатоквартирного будинку, з якої у забудовника вже укладено договір, і якій будинок вже фактично переданий в експлуатацію. Звідси стає цілком зрозумілим бажання забудовника максимально закріпити майбутній вибір потрібної керуючої компанії на майбутньому конкурсі. Для цієї мети забудовник і пропонує пайовикам на підписання, в момент передачі квартир, бюлетені якогось «заочного» голосування, пропонуючи заздалегідь «вибрати» потрібну забудовнику керуючу компанію.
Але варто пам'ятати, що відповідно до ст. 161 Житлового Кодексу РФ, спосіб управління багатоквартирним будинком можуть вибирати тільки власники приміщень в такому будинку. І вони мають право на свій розсуд вибрати один з трьох способів управління багатоквартирним будинком.
1) безпосереднє управління власниками приміщень в багатоквартирному будинку;
2) управління товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
3) управління керуючої організацією.
При цьому конкретний спосіб управління багатоквартирним будинком вибирається на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку і може бути обраний і змінений в будь-який час на підставі його рішення.
Це означає, що будь-яке голосування, в тому числі і заочне, з питань вибору способу управління багатоквартирним будинком, а також за вибором конкретної керуючої компанії для управління багатоквартирним будинком може здійснюватися тільки власниками приміщень в багатоквартирному будинку в результаті проведення загальних зборів.
Звідси висновок Миколи Фомінцева: вимога забудовника щодо підписання пайовиком разом з актом прийому-передачі квартири одночасно і бюлетеня для заочного голосування, в якому пайовик повинен проголосувати за запропоновану забудовником керуючу компанію, яка обслуговуватиме новий будинок, є незаконним. Будь-пайовик, незгідний з пропонованим до підписання бюлетенем, або просто не має бажання підписувати будь-які непередбачені законом і договором документи, має право відмовитися від підписання цього бюлетеня. А в разі якщо забудовник буде нав'язувати його підписання, пайовик має право звернутися в прокуратуру і / або до суду зі скаргою на дії забудовника, що ущемляють права пайовика і спонукання до вчинення неправомірних дій.
Олексій навіть не думав відмовлятися від КК і спокійно підписав бюлетень.
Далі він пішов зустрічатися з виконробом в уже своїй квартирі, щоб оцінити якість будівництва та оздоблення від забудовника. «Квартиру ми вибрали з обробкою від забудовника. Хоч і кажуть, що вона не ідеальна, але в наших планах заїжджати і жити, коли будинок добудують », - пояснив покупець.
Зустрів новосела поки ще чистий під'їзд з автоматично включається освітленням і новий ліфт - відчуття створювалося приємне. А в квартирі виявилося багато світла через великі вікон і скління балкона майже в підлогу, досить рівні стіни, акуратно покриті світлим кольором, непогана сантехніка в санвузлі, а також пожежна сигналізація, домофон і прилади обліку води та електрики.
Але Олексій бродив по квартирі майже годину, перевіряючи відкривання вікон і дверей, роботу розеток, систему водопостачання ... і все-таки знайшов недоліки. Ними виявився засушений комар між стекол в рами кімнати, а також слабо закріплений полотенцесушитель в санвузлі. «За квартиру я плачу чимало, тому прошу скло замінити, і трубу закріпити», - звернувся покупець до виконроба. Той пообіцяв, що до ранку все буде зроблено.
В результаті ключі від нової квартири сім'я Олексія отримала на наступний ранок. Зате вони були точно впевнені, що тепер квартира ідеальна - в ній можна жити.