Якщо при оцінці об'єкта нерухомості оцінювачем застосовувався більш, ніж один підхід, то у нього в результаті буде два або три результату вартості, але ж вартість необхідно представити замовнику найчастіше однією цифрою. Тому оцінювачу необхідно провести процедуру під назвою «зважена оцінка вартості». Ця процедура включає в себе ранжування за значимістю кожного застосованого підходу, призначення їм ваги, вираженого в частках одиниці і, нарешті, - визначення підсумкової величини вартості.
Продовжуючи наш приклад, припустимо, що за витратним підходу вартість нашого об'єкту склала - 21 400 000 рублей. Три підходу, використані для розрахунку вартості будівель, дали такі результати (табл. 17).
Зведення оцінок ринкової вартості об'єктів нерухомості за різними підходами
Далі необхідно визначити значимість кожного із застосованих підходів. Вибір числових значень вагових коефіцієнтів (коефіцієнтів значущості) визначається декількома критеріями. По-перше, це залежить від самого об'єкта оцінки. Якщо це об'єкт, найбільш ефективним використанням якого є здача в оренду, то визначальним підходом стає прибутковий. Разом з тим, з огляду на, що дохідний підхід заснований на прогнозних і суб'єктивних показниках, його вага може бути значно знижений. Залежно від вихідних даних, якості допоміжної і основний інформації з тих чи інших методів оцінювач призначає кожному підходу свою вагу. Результати по визначенню вагових коефіцієнтів в нашому прикладі цілком можуть виглядати наступним чином (табл. 18).
Вагові коефіцієнти для зваженої оцінки ринкової вартості
об'єктів нерухомості
Значення вагового коефіцієнта Ki
Тепер оцінювач отримує виважену оцінку ринкової вартості (табл. 19). Зважена оцінка ринкової вартості об'єкта розраховується за формулою:
де: Свз- зважена оцінка ринкової вартості;
Сi - оцінка ринкової вартості по одному з підходів;
Ki - ваговий коефіцієнт для відповідного підходу.
Зважена оцінка ринкової вартості об'єктів нерухомості
1. Порівняльний підхід
2. Витратний підхід
3. Прибутковий підхід
Отримаємо наступний результат відповідно до формули 30 223 000 '0,3 + 21 400 000 '0,3 + 33 964 995 '0,4 = 9 066 900 + 6 420 000 + 13 585 998 = 29 072 898 рублів.
Буде корисно почитати по темі: