Більшість будівель і споруд, будь то виробничі або торгові приміщення або багатоквартирні будинки з підземними паркінгами та прибудинкових територіями, в даний час будуються за рахунок коштів інвесторів. При цьому забудовники стикаються з безліччю складнощів при оподаткуванні.
В якому випадку виникає об'єкт оподаткування з ПДВ? В який момент визнавати дохід від наданих послуг? Чи є доходом з метою обчислення податку на прибуток отримана економія коштів, отриманих від пайовиків, і чи можна визнати збиток в разі перевитрати?
Необхідність нарахування ПДВ на кошти,
отримані забудовником від пайовиків, залежить від виду
споруджуваного об'єкта нерухомості
Примітка. Не обкладаються ПДВ послуги забудовника з будівництва житлових будинків та нежитлових приміщень невиробничого призначення.
Чи нараховувати ПДВ, якщо аванс отримано до введення пільги,
вирішувати забудовникові
Відмова від звільнення. Забудовнику часто невигідно відмовлятися від пільги з ПДВ
Звільнення послуг забудовника від ПДВ передбачено п. 3 ст. 149 НК РФ. За загальним правилом компанія має право відмовитися від пільги, передбаченої цією статтею (п. 5 ст. 149 НК РФ). У загальному випадку мотивами для відмови від пільги можуть бути:
- бажання експортера уникнути спору з податківцями при прийнятті до відрахування ПДВ по товарах, роботах, послугах, майнових прав, використаним при виробництві або реалізації товарів, робіт або послуг, щодо яких підтверджено право на застосування ставки 0%;
- прагнення організації, яка здійснює кілька видів діяльності, які не підпадають під оподаткування з тих чи інших підстав, зменшити виручку від неоподатковуваних операцій, щоб збільшити частку ПДВ по загальногосподарських витрат, прийняту до відрахування, або знизити частку витрат на неоподатковувані операції до 5% загальної величини витрат , що дозволить компанії не вести окремий облік;
- можливість не вести окремий облік з ПДВ організацією, що здійснює, поряд з оподатковуваної діяльністю, тільки один вид неоподатковуваної діяльності.
Для забудовника може бути справедлива лише остання причина. Однак в цьому випадку забудовникові доведеться збільшити на суму ПДВ вартість своїх послуг для пайовиків, що зробить ці послуги менш конкурентоспроможними. Тому більшості забудовників невигідно відмовлятися від пільги з цього податку.
Економія коштів, отриманих від інвестора, обкладається ПДВ
в тому ж порядку, що і отримані аванси
Забудовник враховує при оподаткуванні прибутку
лише ті кошти, які залишилися в його розпорядженні
після завершення будівельних робіт
Майно і грошові кошти, отримані від пайовиків та інвесторів, відносяться до засобів цільового фінансування, які забудовники не враховують при оподаткуванні прибутку (див. Також врізку на с. 51). При цьому забудовник зобов'язаний вести окремий облік, інакше отримані кошти цільового фінансування доведеться включити в базу при обчисленні податку на прибуток (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Примітка. Отримана забудовником економія цільових коштів визнається його доходом, оподатковуваним податком на прибуток.
Примітка. На думку Мінфіну Росії, якщо витрати на будівництво перевищили цільові кошти, отримані від інвестора, суму збитку забудовник не має права враховувати при оподаткуванні прибутку.
Спори з контролерами виникають як при перерозподілі
коштів в рамках будівництва одного об'єкта,
так і між декількома інвестиційними договорами
Дохід від пайового будівництва забудовник враховує
на дату передачі об'єкта пайовик
Примітка. Суди згодні з Мінфіном Росії, що фінансовий результат від будівництва забудовник визначає тільки після підписання передавальних документів з пайовиками.
Супутні витрати забудовник враховує залежно
від того, відшкодовуються вони пайовиками або вироблені
за рахунок сум, отриманих на оплату своїх послуг
Примітка. Якщо супутні будівництву витрати здійснені за рахунок коштів, отриманих забудовником в рахунок надання послуг, а не в якості цільових надходжень, то такі витрати він має право врахувати при оподаткуванні прибутку.