Придбання житла в іпотеку - крок серйозний, що вимагає досконального вивчення питання. Справа тут і в тонкощах іпотечного кредитування, і в руських, які несуть і кредитор і позичальник. Тривалий термін, велика сума, майно в заставу - ось лише деякі з тих нюансів, про які піде мова в цій статті.
тонкощі іпотеки
Якщо ви зібралися придбати житлове приміщення в іпотеку, вам потрібно знати про можливі ризики. Причому небезпечні вони можуть бути як для вас, так і для банку.
1. Тривалий термін кредитування. Цей фактор представляє невизначеність для обох сторін кредитного договору.
Іпотека видається на 10, 20 або навіть 30 років. А за такий період може статися що завгодно. Позичальник може втратити джерело доходу через банального звільнення, повної або часткової втрати працездатності. Зрештою, він може просто померти.
Саме тому іпотечні програми деяких банків відзначають не тільки мінімальний вік для отримання позики, а й максимальний. Причому в кожному випадку він буде індивідуальним. Банкіри керуються пенсійним віком. Тобто, якщо ви чоловік 45 років, то навряд чи зможете взяти іпотеку більш ніж на 20 років. Адже в 65 ви будете пенсіонером. Це, в свою чергу, означає і зниження працездатності, і потенційне скорочення. Також від вас зажадають придбати поліс страхування життя і здоров'я.
Позичальник теж не може передбачити, що станеться з банком протягом найближчих років. Фінансове благополуччя кредитної організації може впасти, і її оголосять банкрутом. У цьому випадку вас зобов'яжуть виплатити залишок боргу по іпотеці достроково. А якщо у вас немає необхідної суми, то банк може вилучити заставне майно і продати його для погашення кредиту.
2. Нерухомість в якості застави. Це наступний пункт, який може заподіяти безліч неприємностей позичальнику. По-перше, ви не зможете проводити ніякі операції з житлом, поки не зніміть обтяження - тобто, не виплатите кредит повністю. По-друге, як уже говорилося вище, в разі банкрутства фінансової установи, квартиру можуть відібрати для продажу і дострокового погашення.
3. Ризик зниження ринкової вартості житла. Негативні коливання на ринку нерухомості невигідні ні банку, ні його клієнту. Чим більше знижується ціна, тим більше стає ваша переплата по кредиту. Наприклад, квартира коштувала 3 мільйони рублів на момент придбання. В кредит ви взяли 2 мільйони на 20 років. Переплата склала 1,7 мільйона. Але через падіння вартості квартири, вона до кінця терміну кредитування коштує всього 2,9 мільйона. Виходить, ви заплатили 3,7 мільйона рублів за можливість володіти активом в 2,9 мільйона. Чи не найпродуктивніший вкладення коштів.
Банку ж невигідно зниження ціни через те, що в критичній ситуації він не зможе реалізувати заставне майно за нормальною ціною. А значить, втратить гроші.
До того ж в кредитному договорі обов'язково буде пункт про те, що банк має право змінювати процентну ставку в односторонньому порядку. На ділі це може стати справжньою кабалою для клієнта. Уже зараз в російській банківській практиці є безліч випадків, коли позичальник де-факто виплатив і тіло кредиту, і відсотки по ньому. Але через що виросла процентної ставки продовжує гасити кредит.
5. Дострокове погашення кредиту. Цей фактор є ризиком, в першу чергу, для банку. Йому не вигідно, коли позичальник достроково виплачує всю суму - адже тоді фінансова установа недоотримає відсотки. Тому іноді зустрічаються певні обмеження щодо погашення раніше терміну. Це можуть бути як штрафні санкції, так і прописаний в договорі період, протягом якого можна достроково виплачувати кредит.
Коли береш кредит не один
Окремо варто поговорити про придбання житла в іпотеку із залученням поручителя. Ще 7-8 років тому кредитування було практично неможливо без поручительства. Зараз же банки простіше відносяться до цього.
Поручителя не треба плутати з созаемщиком. Созаемщик - це людина, яку ви «берете з собою» в кредитні відносини з банком. Він необхідний, щоб збільшити дохід клієнта і взяти кредит на велику суму. Тобто, созаемщик несе відповідальність точно таку ж, як і позичальник.
Поручитель - це особа, яка візьме на себе кредитні зобов'язання, якщо ви не зможете по ним відповідати. Як поручителів можуть виступати не тільки люди, але і юридичні особи. Тому часто залучаються організації-роботодавці позичальника.
Якщо ви не зможете платити по кредиту, то банк звернеться до суду. Той, в свою чергу, винесе рішення про стягнення заборгованості з поручителя. Після виплати боргу і відсотків, права кредитора переходять від банку до поручителя. Який буде вимагати від вас компенсації збитків. Найчастіше це також відбувається через суд.
права подружжя
Чимало юридичних проблем викликає і покупка квартири в іпотеку людьми, які перебувають у шлюбі. Якими правами володіє кожен з подружжя?
Спробуємо відповісти на всі питання у вигляді тез:
- квартира, придбана в іпотеку в шлюбі, вважається спільно нажитим майном відповідно до ст. 256 Цивільного Кодексу РФ;
- подружжя автоматично стають созаемщиками при взятті іпотеки. В іншому випадку в кредиті просто відмовлять;
- всі платежі будуть вважатися загальними незалежно від особистого внеску кожного з подружжя, відсутність доходів у кого-то з них;
- при розлученні іпотечна квартира підлягає розподілу відповідно до ст. 39 Сімейного Кодексу РФ;
- як показує судова практика, розділ квартири не проводиться до повного погашення кредиту. Тобто, вам доведеться або знайти кошти, щоб достроково виплатити кредит, або за згодою банку реалізувати квартиру, з виручених коштів виплатити борг, а решту суми поділити;
- якщо кредит погашений, то при розірванні шлюбу чоловік має право на половину квартири або на половину коштів, які були сплачені за іпотекою;
- якщо один з подружжя бажає уникнути солідарної відповідальності по кредиту або рівних прав на квартиру, перш ніж звертатися до банку необхідно укласти шлюбний контракт.
Коли економіку штормить
На тлі цих подій варто виділити кілька моментів, до яких не завадило б прислухатися тим, хто збирається купувати житла з використанням іпотечного кредиту.
Кілька порад можна дати і тим, хто вже є платником за іпотечним кредитом і зіткнувся з фінансовими труднощами через скорочення заробітної плати, звільненням або втратою бізнесу.
- Якщо ви відчуваєте труднощі з виконанням договірних зобов'язань, негайно зверніться в банк. Для клієнтів з позитивною кредитною історією можуть зробити послаблення. Наприклад, валютний кредит перевести в рублевий. Або встановити фіксовану ставку замість плаваючою. Або зробити відстрочку платежів за основним боргом, реструктуризувати кредит.
- Не доводьте справу до прострочень. Краще чесно зізнатися банку, що ви не можете платити за певних причин. Сповістивши банк про труднощі, ви покажете свою благонадійність і бажання співпрацювати, а не ухилятися від зобов'язань. До того ж прострочення негативно відіб'ються на вашій кредитній історії. Що може викликати труднощі в майбутньому.
- Якщо ваш банк не бажає переглянути умови договору, щоб хоча б на час полегшити борговий тягар, можна спробувати перевести кредит в іншій фінансовій установі. Це не найкраще рішення, але все-таки вихід із ситуації.
- За допомогою можна звернутися до держави, а точніше, в Агентство з реструктуризації іпотечних житлових кредитів (АРІЖК). Залучаючи фахівців агентства, ви можете розраховувати на перегляд графіка платежів з урахуванням вашого поточного заробітку. Пільгові умови тривають максимум рік, після чого банк або збільшує щомісячний платіж, або продовжує термін кредитування.
Всі вищеописані нюанси дозволяють зробити висновок: при отриманні іпотеки потрібен не тільки точний розрахунок власних сил, а й певна правова грамотність. Адже краще витратити кілька годин і ознайомитися з усіма підводними каменями, ніж втрачати сотні тисяч рублів.
Залишилися питання?
- +7 (499) 703-44-28 - Москва
- +7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург