Про деякі колізії розміщення малих архітектурних форм (МАФ)
За матеріалами ЛІГА: ЗаконКабмін вирішив врегулювати "не свій" питання розміщення МАФів
Розміщення недорожні МАФів (малих архітектурних форм) потрібно уніфікувати по всій країні, усунувши правові колізії, внаслідок яких більшість МАФів в містах зведено без будь-яких документів. Саме цю мету переслідував Кабмін, стверджуючи розроблений спільно з юристами, будівельниками, землевпорядниками та громадськими організаціями підприємців Порядок розміщення МАФів для здійснення підприємницької діяльності. Вийшло не без вад. Наскільки необхідний такий єдиний підхід в цьому питанні і які нововведення несе в собі акт, вирішила розібратися ЛІГА: ЗАКОН.
Отже, для початку варто уточнити, що в даному матеріалі мова не йде про МАФи, "що розміщуються на землях дорожнього господарства, у тому чіслі у межах Смуги відведення, уздовж автомобільних доріг загально Користування". Їх розміщення регулюється зовсім іншими актами.
Предметом дослідження є МАФи, віднесені Законом "Про благоустрій населених пунктів" до елементів благоустрою міст, сіл, селищ, які традиційно (читай: згідно із законодавством) були "головним болем" місцевих рад, а не Кабміну. Однак відсутність єдиних правил розміщення цих об'єктів спричинило за собою конфлікти між місцевою владою і підприємцями. Держкомпідприємництва зазначає: "Тимчасові споруди (кіоски, павільйони, лотки ТОЩО) до Прийняття зазначеним нормативно-правового акту знаходится поза межами правового поля. До того ж земельні ділянки для їх размещения віділялісь только после аукціону, порядок проведення которого відсутній. Така правова колізія, что існувала, прізвела до того, что Переважно більшість МАФ (малих архітектурніх форм) Розміщено в містах без будь-якіх документів ".
Дійсно, є кілька визначень МАФів (див. "Довідку"). Порядок пропонує свої два: "пересувна мала архітектурна форма" і "стаціонарна мала архітектурна форма". Крім того, чітко закріплена норма про заборону розміщення МАФів без відповідного рішення.
Процес отримання рішення місцевої ради про дозвіл на їх розміщення виглядає наступним чином:
1. Суб'єкт, який бажає розмістити МАФ, подає до ради заяву (додаток 1 до Порядку) з необхідними документами: випискою з Єдиного держреєстру юросіб та фізосіб підприємців і копією документа, що підтверджує право володіння або користування ділянкою під МАФом (якщо такий є);
2. Рада реєструє заяву і в місячний термін приймає рішення про попереднє погодження місця розташування МАФу, а також доручає уповноваженому органу (особі) передати заявнику список документів, які необхідно подати для прийняття остаточного рішення;
3. Зазначені документи заявник отримує протягом двох тижнів і передає їх до ради;
4. На підставі поданих і зареєстрованих документів уповноважений орган ради готує проект рішення про розміщення МАФу і про укладення договору особистого строкового сервітуту (на випадок, якщо суб'єкт не володіє і не орендує землю під МАФом);
5. Протягом місяця після реєстрації документів рада приймає остаточне рішення про розміщення МАФу та укладанні договору особистого строкового сервітуту (якщо не вкладуться в термін, дозвіл вважається виданим за замовчуванням);
6. Протягом тижня заявник отримує документи на МАФ (див. Нижче);
7. Якщо у заявника немає права користування земельною ділянкою, рада в 10-денний термін з дати винесення остаточного рішення укладає з ним договір особистого строкового сервітуту;
8. Після розміщення стаціонарного МАФу суб'єкт подає уповноваженому органу заяву-декларацію з інформацією про виконання вимог розміщення МАФу, на підставі чого уповноважений орган реєструє МАФ.
Цей алгоритм дій застосуємо для осіб, які бажають встановити МАФ на комунальній землі. Що ж стосується власників ділянок, то їм достатньо отримати рішення виконкому ради. До слова, приймати, розглядати і оформляти документи, а також оформляти договір сервітуту влади повинні будуть безкоштовно. Також "забороняється Вимагати від суб'єктів господарювання Сплату благодійніх внесків та других платежів". А ось добровільні пожертвування ніхто не забороняв.
Документами, що свідчать про отримання дозволу на зведення МАФу, крім власне рішення і договору сервітуту, є:
- паспорт прив'язки МАФу, що складається зі схеми прив'язки МАФу, креслення вузлів підключення до інженерних мереж згідно з технічним умовам, текстових матеріалів з вимогами до естетичного вигляду та інженерного забезпечення МАФ;
- паспорт розміщення групи розташованих поряд МАФів, що складається з тих же документів, що і паспорт прив'язки МАФу, з уточненням вимог до естетичного вигляду всієї групи споруд та кожної окремо.
Відсутність переліку формально дає можливість місцевим органам самостійно визначати перелік документів-підстав для видачі дозволу. Такий "недолік" є істотним мінусом порядку, оскільки саме він може стати джерелом істотних витрат. Але це не єдиний недолік акту в частині необхідних документів: питання викликає отримання техумов (див. "Експертна думка").
До сих пір однією з основних перешкод на шляху розміщення МАФів є право користування земельною ділянкою. Порядок пропонує вихід: особи, що не володіють таким правом (що не мають земділянку в власності і не уклали договори оренди) можуть укласти з місцевою радою договір особистого строкового сервітуту (без проведення земельного аукціону. Хоча як бути, якщо на одне місце претендують кілька учасників? Ймовірно , конкурсу не уникнути).
Орендна плата за таким договором не може перевищувати розміру орендної плати для цієї земділянки. А решта умов договору визначаються радою. Варто відзначити, що експерти обгрунтовано засумнівалися в законності укладення такого договору (див. "Експертна думка").
Крім того, місцева влада зможе самостійно визначати місця для розміщення МАФів. На думку Держкомпідприємництва, "підприємцям будут пропонуватіся Вже Готові місця, что НЕ только значний скороти и спростить процедуру, а й ліквідує підґрунтя для Виникнення Корупції".
До речі, демонтаж таких об'єктів без згоди власника можливий тільки за рішенням суду.
Кілька слів з приводу термінів розміщення МАФу. "Строк размещения малої архітектурної форми не может перевіщуваті рядків Дії договору оренди земельної ділянки або договору особістом строкового сервітуту. Для стаціонарної малої архітектурної форми зазначеним рядків ставити більш як три роки". Виходить, коли термін оренди менший 3 років, дозволу не дадуть? Тут вже вирішувати раді (зараз в Києві 3 роки - максимальний термін видачі дозволів).
А що робити власнику успішно функціонуючого МАФу, якщо договір оренди закінчився? Якщо земля знаходиться в комунальній власності і орендна плата продовжує вноситися вчасно і в повному обсязі, то за заявою власника МАФу рада може продовжити йому право на розміщення МАФу, уклавши з ним договір особистого строкового сервітуту. А може і не продовжити. Але знести МАФ зможе тільки через суд.
Місцеві ради не зобов'язані дотримуватися кабмінівських вказівкам про благоустрій їх територій
Втім, хоч би багато не було у ради повноважень згідно з Порядком, зараз їх все одно більше, тому бажання приводити свої акти у відповідність йому навряд чи з'явиться. Тут вже все залежить від розстановки сил у регіоні.
Мер Києва публічно оголосив про намір знести всі МАФи, розміщені без відповідних дозволів. В принципі, все правильно. Але ні про який суд, природно, мова не йде. А в цілому рішення Київради "Про антикризову підтримку підприємців, які здійснюють підприємницьку діяльність у тимчасових спорудах та малих архітектурних формах у м.Києві" не дуже відповідає він розглядався Порядку, так що в разі визнання Порядку потрібно деяка "синхронізація" процедурних питань.
Віталій Правдюк: "Можливо, Порядок - ще одне з передвиборних рішень уряду"
Повноваження місцевих органів самоврядування щодо визначення правил видачі дозволів на об'єкти МАФ побічно підтверджується також пунктами 34 і 44 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування".
Слід зазначити, що вказаний Порядок за своєю суттю носить досить суперечливий характер як по відношенню до існуючих актам законодавства, так і внутрішньо.
1. Відповідно до Закону України "Про благоустрій населених пунктів" Кабінет Міністрів України імеетполномочія лише по "розроблення і забезпечення виконання загальнодержавних програм благоустрою населених пунктів", в той час як "твердження правил благоустрою територій населених пунктів" відповідно до того самого Закону відноситься до повноважень органів місцевого самоврядування.
3. Порядок містить певні внутрішні протиріччя. Так, з одного боку, в п. 2 постанови № 982 про затвердження Порядку мова йде про рекомендаційний характер для органів місцевого самоврядування цього Порядку. З іншого боку, п. 7 забороняє делегування повноважень комунальним та приватним підприємствам, а в п. 10 Порядку зазначено, що в разі, якщо орган місцевого самоврядування протягом місяця не дав дозволу на розміщення МАФу, то вважається, що такий дозвіл дано за принципом "мовчазної згоди". Відповідно, в одному і тому ж документі присутні норми рекомендаційного, який дозволить і забороняє характеру, що не може сприяти його реалізації.
4. Викликає подив п. 12 Порядку, відповідно до которимпрі відсутності у підприємця прав на земельну участокорган місцевого самоврядування зобов'язаний підписати з таким підприємцем "договір особистого строкового сервітуту". Відповідно до визначення земельного сервітуту, даними в ст. 98 Земельного кодексу України, "право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками)". З урахуванням таких положень у Земельному кодексі укладений на виконання п. 12 договір сервітуту буде спочатку суперечити законодавству, так як сервітут не може встановлюватися по відношенню до особи, що не має прав на земельну ділянку.
5. Багато з необхідних у Порядку документів просто неможливо оформити. Зокрема, за текстом Порядку складовою частиною паспорта прив'язки малої архітектурної форми є "креслення вузлів підключення до інженерних мереж згідно з технічними умовами". Однак передбачені технічні умови неможливо отримати, не маючи на руках дозволу відповідного органу місцевого самоврядування.
Підсумовуючи, слід сказати, що прийнятий КМУ Порядок не сприяє однаковості дозвільної діяльності з розміщення МАФу, а лише збільшує плутанину в уже існуючому де-факто порядку розміщення МАФу. Від факту прийняття Порядку існуючі в містах та регіонах України Правила розміщення МАФів не втратили свою силу і обов'язковість для підприємців. Відповідно, Кабмін лише додав проблем для підприємців, а не вирішив їх. З урахуванням загального рекомендаційного характеру постанови № 982 зазначена постанова не буде обов'язковим для органів місцевого самоврядування. Можливо, прийнята постанова є ще одним з передвиборних рішень уряду, яке приймається без наміру виконання ".
Експерти вважають, що наявність ряду недоліків завадить його ефективному застосуванню, та й взагалі, здається, Кабмін придбав погану звичку перевищувати свої повноваження. Так що перспектива реалізації Порядку на сьогоднішній день більш ніж туманна. Підприємцям же можна порадити продовжувати орієнтуватися на місцеві "правила гри". Так надійніше.
Згідно із законопроектом № 5143 "Про внесення доповнення до Закону України" Про благоустрій населених пунктів "(щодо визначення поняття малої архітектурної форми)":
"Мала архітектурна форма - це невелика (площею до 30 кв. Метрів) споруда для провадження підпріємніцької ДІЯЛЬНОСТІ, яка віготовляється з полегшеніх конструкцій и встановлюється тимчасово без спорудження фундаменту заглібленого у землю".
Згідно з Правилами забудови м.Києва:
"Мала архітектурна форма функціонального призначення (для Здійснення підпріємніцької чи господарської ДІЯЛЬНОСТІ) - невелика споруда площею забудови до 20 м кв. Яка віконується Із полегшеніх конструкцій и встановлюється тимчасово без улаштування фундаментів;
мала архітектурна форма декоративно-технологічного призначення - невелика споруда, что зводу во время благоустрою территории для организации міського середовища та забезпечення необхідніх експлуатаційних характеристик и вимог (лавки, фонтани, світильники, парапети, підпірні стінкі, альтанки ТОЩО) ".
"Мала архітектурна форма - невелика споруда для Здійснення підпріємніцької ДІЯЛЬНОСТІ торговельно-побутового призначення площею до 30 м кв. Та висота до 4 м, яка віконується з полегшеніх конструкцій и встановлюється тимчасово без улаштування заглібленіх у ґрунт фундаментів".