Накопич перш, ніж займати
Отже, рішення вступати в іпотеку ви прийняли. Але перш, ніж брати у банку гроші в борг, слід затягнути пояси і постаратися накопичити певну суму. По-перше, це дозволить вам заздалегідь оцінити свої можливості в мистецтві економії і зрозуміти, чи готова ваша сім'я щомісяця витрачати менше, ніж заробляти. А по-друге, накопичена за допомогою такого тренування сума стане початковим внеском по іпотеці. Чим більше в угоді купівлі-продажу житла буде брати участь ваших власних коштів, тим меншою буде сума кредиту. Крім того, у багатьох банках рівень процентної ставки залежить від розміру початкового внеску: чим більше внесок, тим нижче ставка. Також, початковий внесок служить своєрідною подушкою безпеки як для банку, так і для позичальника. У разі кризових явищ, якщо позичальник не зможе оплачувати кредит, а ціни на житло підуть вниз, саме початковий внесок буде служити гарантією того, що при продажу квартири позичальник повністю зможе розрахуватися з банком і не потрапити в залежність від кредитної організації, вже втративши житла.
Сьогодні більшість банків пропонує іпотечні програми в рублях або іноземній валютах, в основному - в доларах або євро. Рекомендую брати кредит в тій же валюті, в якій ви отримуєте заробітну плату. Це золоте правило запозичення, яке працює безвідмовно на всіх світових ринках. Валютні ризики на сьогоднішній день дуже високі, причому в нашій країні, з огляду на специфіку економіки - особливо. Я б ніколи не порадив жодному одному або клієнту удавану економію на можливе зниження курсу валюти після оформлення кредиту, адже ризики зростання курсу в сучасному світі, як правило, значно вище, ніж падіння.
Тому, якщо ви заробляєте в рублях, то і займати необхідно тільки в рублях. У разі ж, якщо ви берете кредит, наприклад, в доларах, то для його обслуговування і погашення вам доведеться купувати валюту зі своїх рублевих заробітків. А якщо курс долара по відношенню до рубля в черговий раз піде вгору, то рублевий еквівалент платежу серйозно збільшиться. І це завдасть сімейному бюджету істотної шкоди.
Ще одне важливе рішення - визначитися з сумою кредиту. Тут закликаю якомога більш тверезо оцінювати свої можливості. Загальноприйнята в усьому світі правило - займати такий обсяг коштів, обслуговування якого не перевищує 30% сімейного бюджету. Але в Росії це правило практично не працює. На жаль, в нашій країні позичальники звикли виплачувати від 50 до 70% свого сімейного бюджету, що дуже ризиковано як для банкірів, так і для клієнтів. Це пов'язано з історично низьку фінансову грамотність населення і надіями на поліпшення в перспективі, такими як підвищення на посаді, збільшення розміру доходу і так далі.
Щомісячний платіж по кредиту повинен складати таку величину, яка дозволяла б позичальникові не сидіти на воді та хлібі протягом усього строку дії кредитного договору, а жити досить комфортно. Платежі по іпотеці повинні складати не більше 50% від доходів позичальника.
Рекомендую майбутнім іпотечним позичальникам урівняти свій щомісячний дохід з можливість проводити виплати по кредиту таким чином: як тільки ви зрозумієте, яку суму готові платити по кредиту, її слід розділити на два. Тоді вийде реальна сума, яку ви без особливих проблем зможете виплачувати щомісяця.
Необхідно з самого початку визначити, яку суму ви готові виплачувати щомісяця без ризику для сімейного бюджету, і за допомогою калькуляторів на сайтах банків (присутні у всіх без винятку) з'ясуйте можливу суму кредиту.
Вивчіть кредитний договір
Ретельно ознайомтеся з умовами, прописаними в кредитному договорі, який вам запропонують підписати. Раджу звернути особливу увагу на всі додаткові витрати позичальника, які в окремих випадках досягають семи відсотків від суми кредиту щорічно (крім відсоткової ставки).
Також уважно потрібно відстежувати такі пункти кредитного договору, як умови дострокового погашення кредиту та штрафні санкції за прострочення платежів.
Проконсультуйтеся в банку про умови дострокового погашення. Адже чим швидше ви розплатитеся по кредиту, тим менше буде ваша переплата.
Зараз чинне законодавство забороняє банкам вводити мораторій на дострокове погашення. Однак терміни і розміри сум дострокового погашення банк може встановлювати самостійно. Як правило, дострокове погашення кредиту можливе в терміни сплати щомісячного платежу, при цьому за два тижні до погашення потрібно написати заяву в банк, а суми дострокового платежу можуть бути в діапазоні не менше 10-30 тисяч рублів.
Звичайно, найбільш вигідним для позичальника буде, якщо дострокове погашення дозволять з дати видачі кредиту (без мораторію) і без обмежень по сумі. Не повинно бути також штрафних санкцій та комісій за дострокове погашення.
Ще одна важлива умова договору - штрафні санкції, передбачені банком за прострочення оплати. Щоб не зазнати додаткових витрат, потрібно дуже акуратно стежити за платежами. Не зайвим буде телефонувати з банком і уточнювати, чи надійшли гроші. Часом, навіть незначні прострочення по оплаті можуть призвести до суттєвих заборгованостях. Адже банк з тих, хто прийшов від клієнта грошей, в першу чергу, зараховує штрафи, пені та прострочені відсотки, а сума основного боргу залишається непогашеною, що тягне за собою нове нарахування пені та штрафів.
Хочу зазначити, що для кредитора вкрай важливе дотримання платіжної дисципліни, і радять позичальникам вносити платежі завчасно, бажано за два-три робочих дні до встановленої дати. До речі, будь-які додаткові витрати, великі покупки варто також планувати, чітко розраховуючи свої щомісячні витрати і зобов'язання по вже отриманим іпотечним кредитом. У цьому допомагає планове ведення сімейного бюджету.
Покращуйте житлові умови поступово
Якщо майбутній позичальник живе з батьками або в однокімнатній квартирі, не варто відразу ж прагнути переїхати в шикарні п'ятикімнатні апартаменти, зваливши на себе непосильну ношу. Куди розумніше перебратися з однокімнатної в двокімнатну, після чого, успішно виплативши іпотеку і заробивши собі позитивну кредитну історію, отримати новий іпотечний кредит вже на більш вигідних умовах. Крім того, не виключено, що до моменту оформлення нової іпотеки покращаться і умови в банках.
Не варто переоцінювати свої можливості і прагне купити якомога більш дорогу квартиру на 25 років. Краще взяти мінімально прийнятний варіант, але на менший термін, за нижчою ставкою і залишити можливість достроково виплачувати кредит, щоб погасити всю суму раніше, а вже потім поміняти квартиру на більш простору.
Остерігайтеся переоцінки об'єкта
Потрапити в іпотечну кабалу можна і в тому випадку, якщо оцінювач або власник завищить ринкову вартість нерухомості, яку ви маєте намір придбати. Ні в якому разі не можна довірятися лише думку продавця про вартість об'єкта, якщо ви не є учасником ринку нерухомості. Саме по собі придбання переоціненого об'єкта неприємно психологічно. Але що ще страшніше - в разі чергової кризи або навіть дефолту позичальника в сприятливих економічних умовах об'єктивна вартість реалізації заставного об'єкта може бути нижче на 30% від вартості його придбання. При цьому, за умовами кредитного договору, позичальник зобов'язаний буде погасити цю заборгованість повністю - і це абсолютно законно.
«Подушка безпеки» про запас
Поділюся ще одним загальноприйнятим правилом фінансово грамотних банківських клієнтів сучасного світу. Розумним і економічно виправданим можна вважати піврічний запас щомісячних платежів за іпотечним кредитом, так званий ліквідний резерв (запасне колесо). Тільки після накопичення такого обсягу коштів я б рекомендував вносити по можливості дострокові платежі. При цьому тримати ці кошти краще на депозиті банку кредитора і в тій валюті, в якій оформлений іпотечний кредит. Це дозволить вберегти вас від валютних ризиків. Помилково до речі думати, що, якщо протягом року або двох ви вносили платежі в рахунок дострокового погашення кредиту, то в скрутній ситуації це вам допоможе. А ось піврічний запас коштів, які зможуть забезпечити безперебійне виконання прийнятих на себе зобов'язань, дозволить пережити скрутну ситуацію.
Шестимісячна, а краще дев'ятимісячна або, в ідеалі, річна «подушка безпеки» дозволить, в разі втрати роботи або зниження розміру доходу, змінити ситуацію на краще, не зіпсувати собі кредитну історію і не накопичити величезні суми штрафних санкцій.