Правом забудови є право володіння і користування чужою земельною ділянкою з метою зведення на ній будівлі або споруди і його подальшої експлуатації. Право забудови може бути підставою зведення на чужій земельній ділянці як одного, так і декількох будівель і споруд
Протягом тривалого часу в російському цивільному і земельному законодавстві існує проблема забезпечення гарантованості прав власників об'єктів нерухомості стосовно розташованих під ними земельних ділянок. Система речових прав на земельні ділянки, закріплена в чинному законодавстві, охоплює дуже обмежене коло суб'єктів, оскільки ті речові права, які здатні забезпечити тривале і безперешкодне володіння і користування (право довічного успадкованого володіння, право постійного (безстрокового) користування), на даний час не можуть бути надані громадянам та переважній більшості комерційних і некомерційних організацій ..
Користування земельною ділянок за договором оренди, безоплатного термінового користування не є надійним способом закріплення прав орендаря на земельну ділянку, перш за все, в силу їх термінового характеру. Таким чином, необхідність закріплення в законодавстві титулу, що забезпечує права (можливості) його власника щодо земельної ділянки на тривалий термін, цілком очевидна.
Відповідно до Концепції розвитку цивільного законодавства Російської Федерації слід розширити коло обмежених речових прав на земельні ділянки, не обмежуючись тільки правом власності та правом оренди.
Право забудови є:
а) терміновим (від 50 до 199 років);
б) відчужувати (переходить в порядку сингулярного або універсального правонаступництва);
в) платним - плата встановлюється угодою сторін, мінімальний розмір плати може встановлюватися законом.
Право забудови виникає на підставі договору і вважається що виникли з моменту державної реєстрації.
Після закінчення терміну дії права забудови будівлі і споруди разом із земельною ділянкою залишаються у власника земельної ділянки без будь-якої компенсації суперфіціарія.
При закріпленні в російському законодавстві права забудови слід змінити підхід, при якому орендар земельної ділянки набуває право власності на зведені на такій ділянці будівлі і споруди. Орендар земельної ділянки має купувати лише право оренди на зведені ним на земельній ділянці будівлі та споруди, що є продовженням конструкції "єдиного об'єкта". В іншому випадку виникне парадоксальна ситуація, при якій власник зобов'язального права на земельну ділянку (орендар) придбає "сильніше" право щодо розташованих на земельній ділянці будівель, ніж володар речового права на земельну ділянку (суперфіціарія).
Для земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, на певний період можуть бути встановлені інші перехідні положення.
Право забудови може бути використано також для тих ситуацій, коли власник будівлі або споруди, розташованого на земельній ділянці, що не має будь-яких прав на останній. В цьому випадку в силу прямої вказівки закону за власниками будівель і споруд може бути визнано право забудови на дану земельну ділянку.
Питання 15 Речове право на житлове приміщення
Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим технічним, санітарно-епідеміологічним, містобудівним, протипожежним та іншим вимогам законодавства). Під житловими приміщеннями житлове законодавство розуміє не тільки житлові (в тому числі багатоквартирні) будинки і котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, а й окремі квартири і інші житлові приміщення (наприклад, окремі ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані в цій якості в державних органах, що здійснюють облік такого роду недвижимостей (зазвичай в територіальних бюро технічної інвентаризації - БТІ).
- є деформація фундаменту, стін, несучих конструкцій і значний ступінь пошкодження елементів дерев'яних конструкцій, яка створює загрозу обвалення будівлі;
- розташований в небезпечних зонах зсувів, селевих потоків, снігових лавин, а також на затоплюваних паводковими водами територіях;
- є ушкодження, отримані в результаті вибухів, аварій, пожеж, землетрусів, нерівномірного осідання грунту;
- у випадках, якщо приведення відновлювальних робіт технічно неможливо і економічно недоцільно, а технічний стан будинків є незадовільним для перебування людей і збереження інженерного обладнання;
- рівень шуму в кімнатах, вікна яких виходять на магістралі, вище гранично допустимої норми;
- будинки, розташовані на територіях, прилеглих до повітряної лінії електропередачі змінного струму, що створюють підвищену напруженість електричного поля.
Також аварійним (непридатним для проживання) може бути визнаний не тільки весь будинок, а й окреме житлове приміщення (наприклад: у зв'язку з аварійністю міжповерхового перекриття).
Відповідно до зазначеного Положення уповноваженим органом, до компетенції якого, відноситься визнання приміщення житловим приміщенням, придатним (непридатним) для проживання громадян, а також багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції, є міжвідомча комісія. Після закінчення роботи комісія складає висновок про визнання приміщення придатним (непридатним) для постійного проживання. На підставі отриманого висновку орган місцевого самоврядування приймає рішення і видає розпорядження із зазначенням подальшого використання приміщення.
Розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ, організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове. Переведення приміщень із житлових у нежитлові проводиться в порядку, визначеному житловим законодавством.
Переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення не допускається, якщо доступ до перекладному приміщенню неможливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, або відсутня технічна можливість обладнати такий доступ до даного приміщення, якщо перекладне приміщення є частиною житлового приміщення або використовується власником даного приміщення або іншим громадянином як місце постійного проживання, а також якщо право власності на перекладне приміщення обтяжене правами яких-небудь осіб.
Переведення квартири в багатоквартирному будинку в нежитлове приміщення допускається тільки у випадках, якщо така квартира розташована на першому поверсі вказаного будинку або вище першого поверху, але приміщення, розташовані безпосередньо під квартирою, що переводиться в нежитлове приміщення, не є житловими.
Власникам квартир в багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири.
Власник квартири не має права відчужувати свою частку в праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру.
Другімм вещнимм правами є права членів сім'ї власників житлового приміщення
Члени сім'ї власника, що у своєму житловому приміщенні, мають право користування цим приміщенням на умовах, передбачених житловим законодавством.
Дієздатні і обмежені судом у дієздатності члени сім'ї власника, що у своєму житловому приміщенні, несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням.
Перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом.
Члени сім'ї власника жилого приміщення може вимагати усунення порушень їх прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи власника приміщення.
Відчуження житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника (про що відомо органу опіки та піклування), якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб, допускається за згодою органу опіки та піклування.
Використання житлового приміщення не за призначенням, або систематичне порушення власником такого приміщення прав та інтересів сусідів, або безгосподарне поводження власника зі своїм житлом можуть стати підставою для прийняття судом за позовом органу місцевого самоврядування рішення про продаж такого житлового приміщення з публічних торгів, т. Е. про примусове відчуження належить власнику нерухомості. Власник житла повинен бути попередньо попереджений органом місцевого самоврядування про необхідність усунення допущених ним порушень (в тому числі з встановленням відповідного, розумного терміну для цих цілей, включаючи необхідний ремонт руйнується приміщення). Лише після цього він наражається на ризик судового вилучення та примусової реалізації належного йому об'єкта нерухомості (ст. 293 ЦК).
Власники приміщень у багатоквартирному будинку або кількох багатоквартирних будинках або власники декількох житлових будинків для спільного управління спільним майном в багатоквартирному будинку або майном власників приміщень в декількох багатоквартирних будинках або майном власників кількох житлових будинків і здійснення діяльності по створенню, змістом, збереженню та збільшенню такого майна, а також для здійснення іншої діяльності, спрямованої на досягнення цілей управління багатоквартирними будинками або а спільне використання майна, що належить власникам приміщень в декількох багатоквартирних будинках, або майна власників кількох житлових будинків, можуть створювати товариства власників житла.
Товариство власників житла є некомерційною організацією, що створюється і діє відповідно до закону про товариства власників житла.
Питання 1 Рішення зборів як підстави виникнення цивільних прав та обов'язків: поняття, сфера дії, недійсність.
Зборів, які беруть ті чи інші рішення, з якими законодавець пов'язує виникнення, зміну, припинення цивільних правовідносин, отримали в сучасному суспільстві значного поширення. Довгий час в науковій літературі існували дискусії про юридичну природу рішень учасників зборів.
Основні позиції цієї дискусії полягали в тому, що акт, що видається органами юридичної особи, є: 1) джерелом права, 2) угодою, 3) юридичним фактом, що породжує відповідні правові наслідки. Внесені зміни в ст. 8 ГК РФ і подальше введення гл. 9.1 у Цивільному кодексі України дозволили даний спір на користь визнання рішення зборів юридичним фактом.
Згідно ст. 8 і ст. 181.1 ГК РФ рішення зборів - це юридичний акт:
· З яким закон пов'язує настання цивільно-правових наслідків для всіх осіб, що мали право брати участь в цих зборах
· Породжує правові наслідки, на які це рішення зборів направлено для всіх осіб, що мали право брати участь в цих зборах
До осіб, які мають право брати участь в цих зборах. п. 2 ст. 181.1 ГК РФ відносить учасників певного цивільно-правового співтовариства, наприклад:
1. учасників юридичної особи
3. кредиторів при банкрутстві
4. інших учасників цивільно-правового співтовариства
Крім того, рішення зборів породжує правові наслідки для інших осіб, якщо це встановлено законом або випливає із суті відносин. Слід розуміти, що юридичні наслідки може породжувати рішення не будь-яких зборів, а тільки такого, за яким законом визнається компетенція приймати рішення.
Визнання рішення недійсним.
Ст. 181.4 ГК називає параметри оспорімості рішення зборів. Оспоримость рішення можлива при порушенні організаційних основ, це:
· Саме проведення зборів, якщо воно порушує свободу вибору учасників (ст. 181.4 ГК РФ).
Закон називає серед порушень:
· Відсутність повноважень представника учасника;
· Рівності прав учасників;
· Порушення при складанні протоколу.
Рішення зборів може бути змінено, якщо приймалося з порушенням порядку. Законодавець передбачив можливість проведення повторних зборів без порушень і підтвердження недійсного рішення новим.
Рішення зборів може бути оскаржене особою, права якого порушені, протягом півроку з моменту, виявлення порушень. Але закон все-таки обмежує термін оскарження і уточнює, що особа має право оскаржити яка порушила його права рішення не пізніше двох років з того моменту, коли воно стало відомо учасникам.
Закон накладає на обличчя, ініціює оскарження, обов'язок завчасно повідомити інших учасників про свій намір оскаржити прийняте рішення в суді. Це принциповий момент, адже якщо інші учасники зібрання так само звернуться з позовними вимогами про оскарження рішення, їм буде відмовлено, так як справа вже розглянута за наявними підставами. І лише в разі, якщо суд визнає, що користувач не був належним чином повідомлений про подачу попереднього позову про оскарження рішення зборів, позов може бути задоволений (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ).
До істотних несприятливих наслідків відносяться порушення законних інтересів як самого учасника, так і цивільно-правової спільноти, які можуть привести, в тому числі до виникнення збитків, позбавлення права на отримання вигоди від використання майна цивільно-правової спільноти, обмеження або позбавлення учасника можливості в майбутньому приймати управлінські рішення або здійснювати контроль за діяльністю цивільно-правової спільноти.
Якщо особа, яка могла вплинути на прийняття рішення, що тягне для такої особи несприятливі наслідки, звернулося з позовом про визнання рішення недійсним з підстав, пов'язаних з порядком його прийняття, то в разі підтвердження оспорюваного рішення за правилами пункту 2 статті 181.4 ГК РФ, заявлений позов задоволенню не підлягає ».
· Прийняте поза порядком зборів;
· При відсутності достатньої кількості учасників;
· З питання, чи не віднесених до компетенції;
· Суперечить основам моральності і правопорядку.
Остання підстава для визнання рішення недійсним викликало чимало суперечок, так як відсутні ознаки, за якими можна визначити протиріччя.