Захід особисто для мене виявилося досить корисним і цікавим. З одного боку, вийшло, що називається, "в бою" пообсуждать новели (мене попросили зробити доповідь про право забудови за проектом ЦК на Санкт-Петербурзькому міжнародному юридичному форумі і тому круглий стіл став хорошою розминкою в публічному відстоюванні новел), а з іншого боку , я для себе виніс дещо нове (наприклад, мене переконали в тому, що наявність боргу по внесенню платежів за право забудови не повинно бути підставою для припинення цього права, тут проект помиляється і відповідні норми потрібно змінювати, але про це потім).
Мені видається, що було б корисним в форматі блогу ще раз пообсуждать принципові риси права забудови, його переваги і недоліки в тому вигляді як це право описано в проекті. Я припускаю зробити кілька нарисів, присвячених різним аспектам цих дуже цікавих новел (можливо, є сенс зробити такі нариси по всім обмеженим речовим права, включеним в проект). Перший нарис доцільно, на мій погляд, присвятити опису конструкції права забудови і його порівнянні з діючою юридичною схемою будівництва на чужій земельній ділянці.
Отже, коротко про те, що таке право забудови і для чого розробники розділу "речове право" включили в нього відповідну главу.
1. Будівлі або споруди зводяться або (а) власником земельної ділянки самостійно або за допомогою третіх осіб (підрядників), або (б) особою, яка не має право власності на земельну ділянку, але за згодою власника.
У першому випадку ми маємо справу з договором оренди, у другому - з правом забудови.
2. У сучасному російському праві конструкція, опосредующая будівництво на чужій земельній ділянці, влаштована таким чином. Забудовник укладає з власником ділянки договір оренди для цілей будівництва (як правило, на термін до 5 років), зводить будівлю / споруду, реєструє право власності на нього, а потім укладає договір оренди для цілей експлуатації будівлі / споруди.
Як правило, всі ці операції здійснюються в відношенні забудови публічних земель, для забудови приватних земель забудовники пріобретаеют у власників ділянки.
3. У чому бачаться мінуси існуючої схеми будівництва на чужій землі?
(А) забудовник змушений двічі оформляти права на землю: при будівництві і для експлуатації; доцільність такого подвоєння неочевидна;
(В) в законі немає норм, які б встановлювали можливість введення законом же мінімального терміну оренди, що є принциповим для оренди для будівництва з точки зору гарантування забудовнику "міцного" правового становища протягом тривалого часу і залогоспособності його прав щодо забудовується земельної ділянки;
(Г) права орендаря за договором оренди внаслідок недоліків (б) і (в) не є привабливими з точки зору передачі їх банку в заставу для цілей отримання кредиту на будівництво. Тим самим забудовники позбавляються найважливішого джерела фінансування будівництва і змушені шукати його в інших сферах (в першу чергу - це приватні накопичення), перекладаючи на інвесторів ризики зупинки будівництва;
(Д) оренда для цілей будівництва і експлуатації будівель / споруд має істотну специфіку, що відрізняє її від звичайної оренди (досить, наприклад, згадати, що договір оренди - це договір про користування річчю на час, після закінчення якого орендар повинен повернути річ назад з урахуванням природного зносу; але це ж зовсім не вкладається ні в конструкцію оренди для цілей будівництва, ні оренди для цілей експлуатації будівлі!). У зв'язку з цим виникають численні запитання щодо того, чи можна до цих випадків оренди застосовувати загальні положення про оренду (наприклад, про право орендодавця вимагати розірвання договору при дворазової простроченні в сплаті орендної плати за договором оренди для експлуатації будівлі; позитивну відповідь на це питання - нонсенс!).
(Е) чинне право абсолютно не надає власникам приватних земельних ділянок можливості "витягувати" вартість земельних ділянок у вигляді постійного доходу шляхом передачі їх під забудову без відчуження ділянки. Єдиний спосіб для власника ділянки капіталізувати його цінність - це продаж ділянки. Але це означає, що власник отримує дохід одноразово, далі його завдання полягає в пошуку способу розміщення цих коштів, наприклад, на рахунку в банку для того, щоб вони приносили дохід. Способу ж капіталізації, при якому ділянку б не відчужений, але власник отримував би періодичні платежі, сьогодні в Росії немає. Тим часом, приваблива міська та приміська незабудована земля в великих містах багато в чому приватна. Виходить, що власникам ділянок необхідно або забудовувати їх, або продавати.
Описана ситуація нехороша, а для девелоперів, яким для початку будівництва потрібно залучати серйозні кошти для придбання ділянки у власність. Як правило, це робиться за рахунок коштів банківського кредиту, що також здорожує будівництво.
4. Право забудови як речове право на чужу земельну ділянку в значній мірі позбавлена описаних недоліків.
(А) Право забудови встановлюється одноразово і на досить тривалий термін (питання про кінцівки права забудовника, який хвилює багатьох, пропоную пообсуждать окремо), воно передбачає не тільки право забудувати, а й право експлуатувати протягом терміну дії права забудови відповідні будівлі / споруди. До речі, введення права забудови, тим самим, підштовхує учасників обороту до того, щоб не витрачати час і кошти на державну реєстрацію права власності на об'єкти, зведені на чужій земельній ділянці. Адже забудовнику достатньо володіти відповідним правом на ділянку, а зведену будівлю розглядається як складова частина права забудови. Оборот будівель / споруд де-факто здійснюється буде обороту права забудови;
(В) закон встановлює мінімальний і максимальний термін права забудови. Мінімальний - 30 років, максимальний - 100 років. Терміни ці підібрані таким чином, що дозволяють, з одного боку, забудовнику в будь-якому випадку витягти істотну економічну вигоду від забудови, а з іншого - підкреслити "кінцівку" існування об'єкта. Про терміновості права забудови, ще раз нагадаю, я хотів би поговорити окремо, цього питання я планую присвятити другий нарис;
(Г) внаслідок особливостей (б) і (в) право забудови повинне стати привабливим забезпеченням для кредитування процесу будівництва. Звертає на себе увагу на те, що залучення кредитних коштів для придбання самої ділянки в даному випадку не буде потрібно;
(Д) введення права забудови усуває недоречності, наявні в поточній практиці застосування загальних положень про оренду до оренди для цілей будівництва та оренди по ст. 36 ЗК;
(Е) право забудови дозволить залучати в оборот земельні ділянки, що належать на праві власності приватним особам, які не мають бажання / наміри їх забудовувати. Право забудови - платне, воно дозволить власникам отримувати періодичний дохід, капіталізуючи тим самим цінність земельних ділянок, які не відчужуючи їх.
5. Чи можна домогтися ефектів, описаних в п. 4, без різких змін у сфері правового регулювання землекористування для цілей будівництва. В принципі, так, це можливо шляхом введення в гл. 34 Кодексу окремого параграфа "Оренда для цілей будівництва і експлуатації будівель і споруд", в якому потрібно виключити з конструкції договору оренди всі ті риси, які притаманні їй як договором.
На мій погляд, це навряд чи правильно методологічно. В результаті вийде "договір оренди", який договором в повному розумінні не є. Крім того, залишаючи саме "договір оренди" як основне право для будівництво на чужій ділянці ми так і не зможемо повністю юридично "відірвати" саме право користування ділянкою від його заснування - договору і знизити тим самим ризики заставоутримувачів і можливих покупців цього права.
Тому, як мені видається, більш догматично вірно і практично доцільнішим є конструювання права будівництва на чужій земельній ділянці саме як обмежене речове право.
PS. Для Росії це право не нове, воно існувало з 1912 по 1948 г. (забудовники згадуються в романі Булгакова "Майстер і Маргарита", правда, з явно негативною конотацією - см. Прикладену презентацію), тому твердження про те, що, мовляв, для російського вуха "право забудови" або тим паче "суперфіцій" звучить дико - неправда (в кінці кінців, звикли ж росіяни і, як кажуть співробітники кадастрових служб, із задоволенням (особливо селяни) використовують дікованное заморське слово "сервітут").
PPS. А ще є шалено цікаве питання про право забудови, встановленому на земельних ділянках в Криму. Справа в тому, що український ГК знає право забудови, а Закон про возз'єднання гарантує всім громадянам на кримських територіях збереження всіх прав на майно. Питання: що з правом забудови, встановленим до возз'єднання на земельній ділянці, розташованій в Криму?
PPPS. В якості приємного додатки викладаю для зацікавилися цим інститутом презентацію, яку я готував для круглого столу М-Логосу, а також посилання на деякі класичні роботи по праву забудови (формат * .pdf):
Кілька суперечливе враження справив круглий стіл, може це пов'язано з ліквідацією ВАС і шлейфом, що за цим йде.
Багато часу витратили на обговорення що краще - суперфіцій або будівельна оренда, і чи потрібен суперфіцій в принципі. Ця дискусія на жаль не має кінця, інша справа практичний момент. Як буде працювати право забудови для тих чи інших випадків, для тих чи інших галузей промисловості, взаємовідносин приватних власників. Зі сказаного особливо запам'ятався аргумент про те, а для кого власне це право хочуть ввести. Якщо переважна кількість ділянок знаходиться в публічній власності, а основний сегмент будівництва - житло, яке автоматично дарує власникам квартир більш сильне право, ніж право забудови, хто кінцевий бенефіціар вводиться обмеженого речового права?
Я далекий від твердження про те, що рідкісні випадки передачі на праві будівельної оренди ділянок приватними власниками землі. У моїй практиці таких випадків багато якраз. Може саме вони, може саме їм вигідно? Можливо. Нехай сегмент поки не великий, але може на перспективу? Що тоді у нас з видами будівництва (з позиції виду діяльності).
Специфіка капітального будівництва надрокористувачами (а саме вони змушені! Мати справу з приватними власниками, коли інші просто знайдуть вільну ділянку) не дозволяє використовувати суперфіцій за критерієм необхідності вказівки місця розташування і характеристик об'єктів нерухомості (ситуація змінюється в залежності від розвідок ітп), а також з причин терміну, який по багатьом об'єктам нерухомості ніяк не досягає 30 років. Мені скажуть, що є спеціальний вид сервітуту в проекті, є, ось тільки скільки чекати, поки виникне кадастровий облік головною речі для нього - ніхто не знає.
Залишається будівництво нежитлових будівель та споруд на державній землі (промисловості і населених пунктів). Все це заради цього? І який відсоток?
А є ще лісовий фонд. да багато винятків із загального правила виникне, виходить саме що паралельна реальність, ось тільки хорошого в цьому мало. Це ж не спосіб подивитися як вийде і уніфікувати. Підняті питання не мають на сьогодні рішень, принаймні на круглому столі я їх не почув.
P.S. Ухвалення змін до ЗК дійсно ставить по суті хрест на речовому блоці ГК (на мій погляд), але от не зрозумію, хоч як підійди до питання, що ось це взагалі, як це можливо з обмеженим речовим правом? Цитата:
"ЗК 39.24 п. 5. З дня дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки або договору безоплатного користування земельною ділянкою дію укладеного орендарем або землекористувачем угоди про встановлення сервітуту щодо такої земельної ділянки припиняється."
Це ж просто "здрастуй, ЄСПЛ!" Так підставлятися.
Більше, ніж є, в Криму вже не підставитися, IMHO
Минуло 2 роки, а Роман Бевзенко "Право забудови. Частина 2." так і не з'явилося
Так, точно :) Щось я зовсім забув про цей блог, треба б дійсно написати далі. Ідея другої частини була, якщо мені пам'ять не зраджує, проаналізувати тимчасовий характер права на будівлю у забудовника.