Питання про іпотеку
Правда, що квартира, куплена в іпотеку, мені не належить? Як дізнатися, чи дадуть мені кредит? Що робити, якщо банк відмовив в іпотеці? Чи можна купити квартиру, якщо немає грошей на початковий внесок?
1. Правда, що квартира, куплена в іпотеку, мені не належить до тих пір, поки я не погашу кредит?
Ні це не правда. Більш того, чомусь це найпоширеніша помилка, яка зупиняє людини від прийняття рішення про можливе придбання квартири в іпотеку. Нерухомість, куплена з використанням позикових коштів, перебуває в заставі у банку, але позичальник є її власником з моменту підписання договору купівлі-продажу або договору участі в пайовому будівництві. Застава означає, що продати або подарувати таку нерухомість можна тільки за згодою банку. При цьому в усьому іншому позичальник може розпоряджатися нею на свій розсуд: реєструвати своїх родичів і третіх осіб, ставати а оренду і т.п.
2. Чи можна продати або обміняти квартиру, куплену в іпотеку, якщо кредит ще не погашений?
3. Як дізнатися, чи дадуть мені іпотеку?
Звернутися до фахівця, який оцінить ваші фінансові можливості і розрахує платежі по іпотеці за допомогою кредитного калькулятора. Наш найголовніша порада: якщо ви замислюєтеся про поліпшення житлових умов і плануєте скористатися для цього іпотечним кредитом, то перш, ніж йти подавати заявку в банк, проконсультуйтеся з незалежним іпотечним брокером.
Іпотечний брокер - це фахівець з кредитування (як правило, співробітник агентства нерухомості), що працює з декількома банками. Він добре знайомий з усіма вимогами, які банки висувають до позичальників, і прекрасно орієнтується в різних програмах кредитування. Професійна консультація незалежного брокера дозволить уникнути ситуації, коли подана вами заявка буде відхилена через неправильне заповнення анкети, неточного зазначення доходів і т.п. Брокер не буде подавати заявку, якщо побачить, що ви не відповідаєте вимогам банку (маленький стаж роботи, непідтверджений дохід та інше), тому що в цьому випадку ви отримаєте відмову і повторно звернутися за кредитом можна буде не раніше, ніж через 2 місяці.
У різних банках різні вимоги до позичальників: наприклад, одні строго вимагають довідку про доходи за формою 2-ПДФО, іншим достатньо довідки, яку підпише директор або бухгалтер компанії, де працює позичальник; в одному банку обов'язковою умовою є стаж роботи на одному місці не менше півроку, в іншому кредит можна отримати і через два місяці після працевлаштування. Незалежний іпотечний брокер допоможе вам вибрати оптимальну іпотечну програму, враховуючи всі особливості вашої ситуації і вашого бюджету.
4. Чи правда, що індивідуальним підприємцям не дають іпотеку?
Ні це не правда. Безумовно, до підприємців і власникам бізнесу банки ставляться більш прискіпливо, тому потрібно підготуватися до скрупульозного розгляду заявки - зібрати всі необхідні документи, але при цьому звернутися в банки, які стосуються бізнесменам лояльно. Незалежний іпотечний брокер підкаже, в які. В цілому ж для ІП і власників бізнесу є дві рекомендації: по-перше, подавати заявки в банки, які не можуть звертатися установчі документи по бізнесу; по-друге, варто звернути увагу на програми "іпотека за двома документами".
5. Що робити, якщо банк відмовив в іпотеці?
Подати заявку повторно в цей банк ви зможете тільки через півроку. Тому для того, щоб уникнути відмови за формальною ознакою (неправильне заповнення анкети, помилки в наданих документах, довідках і т.п.), проконсультуйтеся з фахівцем. Кредитний менеджер банку не буде вникати в структуру ваших доходів, склад сім'ї та інше, його завдання - прийняти заявку і передати її на розгляд.
Незалежний іпотечний брокер перш, ніж приступити до заповнення анкети, уважно ознайомиться з усіма особливостями вашої ситуації і підкаже, як правильно скласти заявку, які документи принести, для того щоб звести ризик відмови до мінімуму. Крім того, якщо брокер бачить, що за вашою заявкою в обраному вами банку можлива відмова, то він відправить вашу заявку не в один, а в кілька банків. Якщо ж вам відмовили всі банки, то можна розглянути інші варіанти фінансування покупки нерухомості: іпотека під заставу наявного майна, споживчий кредит і т.п.
6. Чому банки відмовляють в іпотеці?
Найбільш поширені причини відмови:
- Недостатній дохід позичальника. В цьому випадку привертають співпозичальника (зазвичай дружина) або поручителів.
- Зіпсована кредитна історія позичальника, тобто прострочення платежів за раніше оформленими кредитами. Якщо у вас були такі проблеми, то, звертаючись в банк із заявою на новий кредит, напишіть заяву, в якому поясніть причини допущених раніше прострочень.
- Непогашені кредити: найчастіше така ситуація виникає з кредитними картами, коли їх держатель не відстежив якісь незначні платежі, наприклад, платіж за користування самою картою. Якщо ви коли-небудь користувалися кредитними картами, то перед тим, як звертатися в банк за іпотекою, постарайтеся їх закрити.
7. Що таке первинний внесок?
Початковий внесок (ПВ) - це ваші власні гроші, які ви витрачаєте на покупку нерухомості. Тобто при покупці квартири в іпотеку частину грошей ви платите зі своєї кишені, а частина вам дає банк у вигляді іпотечного кредиту. Чомусь багато хто думає, що початковий внесок треба нести в банк. Це не так. Початковий внесок є першим платежем, який ви передаєте продавцеві квартири, як правило, в день підписання договору купівлі-продажу. У банк ви надаєте розписку продавця, що підтверджує отримання ним даних коштів.
8. Який розмір початкового внеску, і чи можна купити квартиру, не маючи власних накопичень?
Розмір початкового внеску, необхідного для отримання іпотеки, визначається банком і залежить від обраної вами кредитної програми. Зазвичай ПВ становить 15-20% від вартості об'єкта нерухомості. При оформленні кредиту без підтвердження доходу (так звані "кредити за двома документами") ПВ збільшується до 50%. Крім того, розмір ПВ може впливати на кінцеву вартість кредиту: чим більше у позичальника власних накопичень, тим більше довіри він вселяє кредитної організації, отже, відсоток по іпотеці може бути знижений.
Існують спеціальні програми, розроблені великими забудовниками, що дозволяють придбати квартиру без початкового внеску. Наприклад, в Твері без ПВ можна купити квартиру в Будинку "Жираф", ЖК "Іллідіум", ЖК "Авіатор" і деяких інших споруджуваних будинках.