Слово «нерухомість» утворилося в російській мові з трьох слів: «нерухомий», «майно» ( «маєток»), «власність». Таким чином, в російській слові «нерухомість» мову закріпив наступні риси: нерухомість, приналежність будь-кому (маю річ), приналежність на праві власності.
Нерухомість - це земельні ділянки і все, що міцно пов'язане із землею, переміщення чого неможливо без нанесення об'єктів невідповідного збитку.
Крім окремо стоять (простих) об'єктів, у Цивільному кодексі України статті 132 визначаються, так звані, «складні» об'єкти: підприємства, як майнові комплекси, які включають в себе ділянки землі, будівлі, споруди, обладнання, сировина, матеріали, готову продукцію, нематеріальні активи, інформацію, борги, права вимоги і т.д.
У зарубіжній літературі має місце поділ понять «нерухома річ» (real estate) і «нерухома власність» (real property). При цьому, перше становить матеріальну, фізично відчутну сутність поняття нерухомості, а друге - позначає юридичну сутність цього поняття як сукупність (пакет) майнових прав усіх суб'єктів, що мають відношення до даної речі.
До складу матеріальної суті включаються: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, інженерні комунікації, тобто все, що міцно пов'язане із землею, і не може бути переміщено без невідповідного збитку їх призначенню, тобто нерухоме (фізично непереміщуваними) майно представляється у вигляді суми двох компонентів: «землі» (land) і «поліпшень» (improvement).
Поліпшеннями називається те, що зроблено руками людини і зажадало вкладення його праці і витрачання ресурсів. При цьому приймається, що власне поліпшення не може розглядатися як об'єкт нерухомості окремо від земельної ділянки, оскільки залишається нерухомим і виконує своє призначення тільки за умови та під час міцного прикріплення його до землі.
Юридичну сутність складають: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного успадкованого володіння, право постійного користування, іпотеку, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених ГК РФ і іншими законами.
Обтяження (обмеження) - наявність встановлених законом або уповноваженими органами в передбаченому законом порядку умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна та інших).
Для наочності структура поняття «нерухомість» представлена в таблиці 12.1
Нерухомість (нерухоме майно)