На питання її учасників відповідав начальник департаменту нерухомості, будівництва та земельного права адвокатської контори «Коннов і Созановський» Віталій Правдюк.
Актуальна тема відносин «інвестор-забудовник» в період кризи викликала безліч питань. Адже інвестування в будівництво «з нуля» ще недавно багатьом здавалося реальним шансом обзавестися якісним житлом або вигідно примножити капітал - варто було лише вкласти в будівництво обумовлену суму, довіритися забудовнику і трохи почекати. Криза боляче вдарила по мрії інвесторів про квартиру в новому будинку: проекти «заморожуються», а з ними - і гроші вкладників. Невизначена дата закінчення будівництва, а також люта інфляція підштовхують інвесторів до природного бажання врятувати хоча б вкладені фінанси. Але «висмикнути» їх з «замороженого» об'єкта часто буває так само складно, як і дочекатися ключів від нової квартири. Так що більшість питань до Віталій Правдюк стосувалися саме санкцій і заходів, застосування яких може «простимулювати» забудовника «розморозити» проект або повернути гроші.
Віталій Правдюк зазначив, що багато забудовників нарікають на кризу, але добре б з'ясувати справжню причину, по якій «заморожений» проект. При реальній відсутності грошей ніякі санкції не допоможуть. Якщо ж кошти використовуються для реалізації інших цілей, навіть не завжди пов'язаних з будівництвом, то потрібно спровокувати ризик втрати забудовником проекту або ускладнення в його господарській діяльності. «Наприклад, забудовник заморозив реалізацію проекту А з огляду на те, що основну частину коштів спрямував на реалізацію проекту В. Якщо Вам вдасться у вигляді забезпечувальних дій накласти заборону на узгодження документації по проекту В або заборона на продаж забудовником активів в проекті В, то він буде змушений якось домовлятися з інвесторами для забезпечення своїх інтересів », - упевнений експерт.
Відповідаючи на питання, які дії потрібно зробити інвестору, щоб повернути вкладені в будівництво кошти, Віталій Правдюк порадив максимально формалізувати спілкування з забудовником і, таким чином, накопичувати доказову базу для можливого судового розгляду. Чи не телефонувати до відділу продажів з вимогою пояснень, а писати через поштове відділення, з переліком вкладень. «Якщо процес переговорів і листування себе вичерпав, то потрібно не затягувати зі зверненням до суду. Пам'ятайте, що справжню безперечність Ваше вимога про повернення коштів отримає лише тоді, коли воно буде закріплено судовим рішенням, що набрало законної сили », - додав Віталій Правдюк. Що стосується інфляційної коригування, то прямо законом право на неї не визначається, але якщо застосувати індексацію як одне з обгрунтувань суми збитків, то, відповідно до статті 22 Цивільного кодексу, суд може врахувати ці суми при винесенні рішення.
Ще однією розповсюдженою проблемою є неякісно складений договір між сторонами, який серйозних санкцій для забудовника не передбачає. Часто це зупиняє інвестора в бажанні захистити свої вкладення, а тим часом він в будь-якому випадку може довести в суді суму понесених збитків. Збитками, відповідно до статті 22 Цивільного кодексу, є: витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби його право не було порушене (упущена вигода). Під такі збитки можна віднести збільшення вартості житла на первинному ринку, інші обгрунтовані витрати.
Як правило, договір дуже рідко дає інвестору право повернути інвестиції «за бажанням», без обґрунтувань такого кроку і зі стягненням тільки штрафних сум за дострокове розірвання. Для більшості інвесторів єдиним способом повернути гроші є звернення до суду з аргументами на користь того, що забудовник грубо порушує свої зобов'язання.
За словами Віталія Правдюка, на сьогоднішній день для інвестора не існує гарантовано способу захиститися від форс-мажорів. Експерт порекомендував оплачувати об'єкт відповідно до етапів будівництва, адже гроші інвестора не завжди витрачаються раціонально і вимагають жорсткого контролю з боку вкладника. Велика кількість об'єктів в Україні споруджуються на орендованих земельних ділянках з короткими термінами оренди. Можливість же іпотеки майнових прав оренди землі існує в Україні поки лише як теоретичне поняття. Закон, що вступив нещодавно в силу Закон № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву», з одного боку, прямо передбачив можливість іпотеки права оренди, але з іншого - виключив з переліку іпотек оренду землі державної і комунальної власності. Більшість будівельних об'єктів споруджується на землях, орендованих саме у держави або органів місцевого самоврядування, що знижує до нуля ефективність таких змін.
Віталій Правдюк відзначив той факт, що жодна з існуючих схем інвестування в будівництво в Україні в повній мірі інтереси інвесторів не захищає. Причина - у відсталості вітчизняного інвестиційного законодавства. Багато типів договорів, що укладаються сторонами при інвестуванні в будівництво, або вирішені взагалі (договору резервування об'єкту, договору пайової участі в будівництві), або ж врегульовані надто общно, без урахування специфіки будівельного інвестування. Якщо вибирати схему, яка хоч якось допомагає інвестору, то це - ФФБ. Все-таки, є спеціальний Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», в якому право інвестора (за текстом закону - «довірителя») на дострокове вилучення вкладених коштів передбачено прямо і однозначно. Більш того, управитель зобов'язаний створювати спеціальний фонд оперативного резерву для таких повернень. «Інша справа, що у нас навчилися обходити і ці норми, - тут же застерігає Віталій Правдюк. - Приміром, багато будівельних компаній вносять в умови договору і відповідні Правила ФФБ норми про непропорційно великі суми винагород управителя у разі дострокового припинення договору. Мені доводилося зустрічатися з випадками, коли такі «штрафні» винагороди доходили до 30% від сплачених коштів! ».
Власникам будівельних облігацій з «заморожених» об'єктів експерт порадив уважно вивчити Проспект-документ про погашення облігацій, який повинен за своєю формою і змістом відповідати вимогам, викладеним у Законі «Про цінні папери і фондову біржу» та «Положенні про порядок випуску підприємств № 322 ДКЦПФР ». Він містить терміни погашення облігації, тобто передачі квартири в новому будинку. Після того, як юридичний факт порушення забудовником зобов'язань встановлено, інвестору потрібно прийняти рішення: чи то чекати закінчення заморозки будівництва і пред'явлення претензій з приводу порушення термінів після отримання квартири, то чи розірвати договори із забудовником і вимагати відповідної компенсації. Навіть якщо таке не написано в договорі, відповідно до частини 5 статті 653 Цивільного кодексу України, якщо договір розірвано в зв'язку з невиконанням зобов'язань однією стороною, інша сторона може вимагати відшкодування спричинених цим збитків.