3. ОКРЕМІ ПИТАННЯ, ПОВ'ЯЗАНІ З ОТРИМАННЯМ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
Хто може претендувати на отримання житлового сертифіката. Державні житлові сертифікати (далі - ГЖС) видаються громадянам - учасникам Федеральної цільової програми "Державні житлові сертифікати" (далі - Програма). ГЖС є іменним свідченням, що засвідчує право громадянина - учасника Програми на отримання безоплатної субсидії за рахунок коштів федерального бюджету для придбання житлового приміщення. ГЖС не є цінним папером, він не підлягає передачі іншій особі, крім випадків, передбачених законодавством РФ.
Якщо ви добровільно вибрали спосіб вирішення свого житлового питання з використанням Програми, слід пам'ятати, що це не простий, але цілком реальний спосіб придбання житла. При отриманні ГЖС важливо перевірити точну відповідність даних, внесених в ГЖС, фактичним даним. У разі виявлення невідповідності цих даних потрібно вимагати заміни (переоформлення) ГЖС. Після отримання ГЖС необхідно відразу ж приступити до пошуку варіантів придбання житла, оскільки термін дії ГЖС обмежений, - він становить шість місяців з дати реєстрації в обраному місці проживання, але не більше дев'яти місяців з дня його виписки. Продовження ГЖС Програмою не передбачено. Ви можете здійснювати пошук варіантів придбання житла як самостійно, так і доручивши це фахівцям.
Купується житлове приміщення оформляється у спільну часткову власність всіх членів сім'ї власника ГЖС. Для підбору варіантів житла та укладання договору купівлі-продажу в місці, обраному для постійного проживання, необхідно мати при собі пакет документів, оформлених в установленому порядку:
- ГЖС (оригінал і копія);
- документи, що засвідчують особу власника ГЖС і повнолітніх членів його сім'ї (у разі їх особистої присутності), наявність реєстрації за місцем проживання;
- документи про склад сім'ї (свідоцтва про реєстрацію шлюбу і народження дітей, довідки житлово-комунальних органів або військової частини про знаходження осіб на утриманні, документи про спільне проживання та ведення спільного господарства щодо інших осіб та ін.). Число членів сім'ї в зазначених документах повинно відповідати числу членів сім'ї, зазначених у ГЖС;
- для здійснення угоди за відсутності повнолітніх членів сім'ї власника ГЖС або його неповнолітніх дітей від 14 до 18 років нотаріально засвідчені довіреності на укладення договору купівлі-продажу житла, реєстрацію цього договору і що виник з нього права власності, видані власнику ГЖС членами його сім'ї, в яких повинні бути вказані дані документів, що посвідчують особи довірителів, дати їх народження та місце проживання;
- при наявності неповнолітніх дітей у віці від 14 до 18 років необхідна письмова згода батьків на придбання цими дітьми житла у власність, засвідчена нотаріально.
Правом на отримання ГЖС мають громадяни Російської Федерації, які не мають житлових приміщень для постійного проживання на території Російської Федерації і за її межами і визнані в установленому порядку потребують поліпшення житлових умов.
Підставами для визнання в установленому порядку громадян, що потребують поліпшення житлових умов є:
- проживання в гуртожитку або на службової житлової площі при відсутності іншої житлової площі для постійного проживання;
- проживання на умовах піднайму при відсутності іншої житлової площі для постійного проживання.
Житловий сертифікат надається:
1) військовослужбовцям, які підлягають звільненню з військової служби, та громадянам, звільненим з військової служби, які мають загальну тривалість військової служби в календарному обчисленні 10 років і більше, підставами для звільнення з військової служби яких є (з'явилися) досягнення ними граничного віку перебування на військовій службі , або стан здоров'я, або організаційно-штатні заходи;
2) співробітникам органів внутрішніх справ Російської Федерації, установ і органів кримінально-виконавчої системи Міністерства юстиції Російської Федерації, які утримуються за рахунок коштів федерального бюджету, які підлягають звільненню зі служби, і громадянам, звільненим зі служби з органів і установ, які мають загальну тривалість служби в календарному обчисленні 10 років і більше, підставами для звільнення зі служби яких є (з'явилися) досягнення ними граничного віку перебування на службі, або стан здоров'я, або орг анізаціонно-штатні заходи;
3) громадянам, що підлягають переселенню із закритих військових містечок.
ГЖС засвідчує внесення першим власником (юридичною або фізичною особою, що набирає ГЖС) коштів на будівництво певної загальної площі житла, розмір якої не змінюється протягом встановленого терміну дії ГЖС.
Номінал ГЖС встановлюється в одиницях загальної площі житла, а також в його грошовому еквіваленті. При цьому мінімальний номінал ГЖС, виражений в одиницях загальної площі житла, не може бути встановлений менш 0,1 кв. м.
Порядок оформлення (укладення) договору купівлі-продажу квартири, оплачуваної за допомогою ГЖС, наступний:
1. В одному з відібраних за конкурсом банків потрібно відкрити на своє ім'я блокований цільовий рахунок, на який потім перерахують гроші. За загальним правилом оплата житла з використанням ГЖС проводиться тільки в безготівковій формі.
2. Цей етап складніший і протяжний у часі. Вам належить:
- укласти договір купівлі-продажу заздалегідь знайденої вами квартири;
- віддати його на реєстрацію в орган з питань державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним і отримати його назад;
- уявити договір в банк для подальшої перевірки.
Всі ці дії повинні бути проведені в терміни дії ГЖС. Власник ГЖС може зіткнутися з труднощами, так як безготівкові розрахунки влаштовують далеко не всіх продавців.
3. Банк проводить перевірку документів протягом 5 днів. При позитивному результаті перевірки банк направляє до державної скарбниці заявку на перерахування коштів, і казначейство пересилає їх протягом 5 днів, банк зараховує їх на ваш рахунок. Ви нарешті маєте можливість розрахуватися з продавцем квартири.
Кому довірити сертифікат. Власник ГЖС може сам займатися пошуком варіантів житла, йому надається повна свобода вибору. При самостійному пошуку варіантів, перевірці чистоти квартири ви можете зіткнутися з багатьма питаннями, які вимагають спеціальних знань і досвіду. Самому військовому не просто підшукати собі квартиру, особливо якщо він служив в одному кінці країни, а жити хотів би в іншому. Потрібно розібратися в цінах ринку, оцінити свої шанси в придбанні житла, причому зробити це необхідно протягом терміну дії ГЖС (дев'ять місяців). Тому купувати житло доцільно через агентства нерухомості - ріелторські організації, у яких є певний досвід роботи по реалізації ГЖС. По-перше, це заощадить ваш час, і по-друге, ви будете забезпечені грамотним юридичним супроводом. Досвідчені фахівці не тільки підберуть для вас житло, але і владнають відносини з продавцем житла і банком. Необхідно враховувати, що їхні послуги платні, це може бути або фіксована сума, або відсоток від суми угоди (як правило, 2 - 5%). При цьому відносини сторін оформляються договором.
Крім того, потрібно пам'ятати, що субсидія, що виділяється по ГЖС на придбання житла, набагато нижчою від його реальної вартості. Поки володар ГЖС намагається знайти підходящу квартиру за ту суму, яка вказана в документі, ціни на ринку нерухомості ростуть, тим самим зменшуючи шанси придбати хоч що-небудь.
Слід пам'ятати, що придбання житлового приміщення, в якому не виконується умова про норму загальної житлової площі в розрахунку на одного члена сім'ї, заборонено. При покупці житла більшої вартості, ніж розмір субсидії по ГЖС, необхідно залучити власні гроші або взяти кредит в банку. Порядок видачі ГЖС регулюється Програмою. Кожен учасник Програми дає письмову згоду на участь в ній і на виключення з черги на поліпшення житлових умов, якщо, звичайно, благополучно купить квартиру з використанням ГЖС.
Багато агентства нерухомості обіцяють допомогти військовослужбовцю реалізувати його ГЖС, але лише деякі ріелтори готові нести фінансову відповідальність за проведену операцію. ГЖС не дозволяє купувати житло в новобудовах, тому для військовослужбовців залишається єдина можливість - шукати квартиру на вторинному ринку житла, де рідко кому вдається самостійно отримати всю необхідну інформацію про, що здобувається житло. І продавці квартир, як правило, не хочуть мати справу з ГЖС, вважаючи за краще отримувати гроші відразу при реєстрації договору купівлі-продажу. Виходить, що необхідний ріелтор, який візьме на себе всі проблеми по реалізації ГЖС.
Не секрет, що якість послуг ріелторів буває різним. На практиці далеко не всі агентства нерухомості здатні професійно вирішити дане питання. На жаль, багато офіцерів запасу, у яких до кінця терміну дії ГЖС залишається всього дві-три тижні, просять ріелторів придбати хоч якусь квартиру, аби їх ГЖС взагалі не пропав. Причина в тому, що вони починали працювати з агентствами, які протягом тривалого часу підбирали їм потрібний варіант, а коли нарешті доходило до підготовки угоди, не могли належним чином оформити документи (вони або поверталися Ощадбанком, або продавець відмовлявся від угоди). Втім, втратити ГЖС, не встигнувши нічого на нього придбати, - це ще не найстрашніше. З простроченим ГЖС можна знову встати в чергу, куди гірше позбутися вже придбаної квартири.
З точки зору ріелторської технології покупка квартири по ГЖС нічим не відрізняється від покупки житла за готівку. Будь-яка угода з нерухомості - це складний комплекс комерційних інтересів і правових питань. Кожна зміна законодавства призводить до додаткових складнощів, внаслідок чого з'являються все нові умови для розірвання угод. Сьогодні більшу частину житлового фонду складають квартири, які прийшли на зміну власника кілька разів, що збільшує ризик правових ускладнень. Часом навіть сам продавець житла не може гарантувати юридичну чистоту своїх прав власності.
Найпоширеніша в зв'язку з цим проблема - так звані права третіх осіб. Припустимо, ви купили по ГЖС квартиру, з якої свого часу були незаконно виписані неповнолітні діти. Оскільки при її приватизації вони не потрапили в число власників, в будь-який момент вони можуть оскаржити ваше право на це житло. І суд прийме їх бік.
Не можна забувати і про факти шахрайства, причому нерідко приводом для махінацій стає недосконалість житлового законодавства. Проте проблема полягає не в незахищеності військовослужбовця при реалізації ГЖС, а в правильному виборі ріелтора, якому можна довірити свій ГЖС. Перш за все агентство повинно серйозно ставитися до перевірки юридичної чистоти квартири. Ще краще, якщо воно при цьому бере на себе і фінансову відповідальність за виконану роботу.