Правильно визначаємо об'єкт оренди
Маргарита Послід, суддя ВГС РБ
Статті по темі
Торговельне місце як об'єкт оренди: є особливості
Тимчасові об'єкти, що здаються в оренду, складно відрізнити від об'єктів нерухомості. Залежно від того, який об'єкт передається в оренду, вирішується питання про те, чи підлягає договір оренди державної реєстрації та має право власності орендодавця підтверджуватися випискою з Єдиного державного реєстру нерухомого майна, прав на нього та угод з ним (далі - ЕГРП).
Законодавством не встановлено обмеження обороту іншого майна - тимчасових споруд, наприклад торгових місць.
Стаціонарні торгові об'єкти - торговельні об'єкти, встановлені на заглиблених фундаментах і приєднані до інженерних комунікацій (п. 3.2.38 розд. 3 "Терміни та визначення" підрозділ. 3.2 "Торгові структури та їх види").
Нестаціонарні торгові об'єкти - торговельні об'єкти, встановлені без заглиблених фундаментів незалежно від приєднання до інженерних комунікацій, використовуваних будівельних конструкцій і габаритів, в т.ч. пересувні (п. 3.2.39).
Зі сказаного можна зробити висновок, що договір оренди тимчасових об'єктів (до таких належать нестаціонарні торгові місця, право власності на які не зареєстровано в ЕГРП) є дійсним, навіть якщо він називається договором оренди нерухомого майна, оскільки зазначені об'єкти (нестаціонарні торгові місця) не зважають об'єктами нерухомості.
Найчастіше за договором оренди передається торгове місце без вказівки його конкретного розташування на земельній ділянці. У такій ситуації виникають проблеми щодо індивідуалізації предмета договору оренди - торгового місця, адже воно не завжди є об'єктом нерухомості, що підлягають реєстрації в установленому порядку.
Зокрема, якщо за договором оренди передаються торгові місця без вказівки їх конкретного місця розташування на земельній ділянці, такий договір не можна визнати неукладеним, якщо сам земельну ділянку индивидуализирован в установленому порядку.
В цьому випадку при поданні орендодавцем доказів, що підтверджують, що в установленому порядку визначені межі земельної ділянки з кадастровим номером, такий ділянка була надана правовласнику (орендодавцю торгового місця) в оренду на підставі договору оренди земельної ділянки та на ньому зведені належать орендодавцю на праві власності тимчасові споруди (торгові місця), орендодавець, будучи правовласником земельної ділянки, право встановлювати умови користування ним, в т.ч. розміщуючи об'єкти торгівлі на займаній території.
Незавершене будівництво також може бути предметом орендних відносин
Законодавство не містить положень, що обмежують можливість здійснювати операції з об'єктами незавершеного будівництва, в т.ч. за допомогою здачі в оренду об'єктів незавершеного будівництва, а також ізольованих приміщень, розташованих в будівлі, що не введеному в експлуатацію в установленому порядку, тобто за договором оренди об'єктом оренди можуть виступати будуються площі.
При виникненні суперечок, пов'язаних з передачею об'єкта, завершеного будівництвом і, як наслідок, не прийнятого в установленому порядку в експлуатацію, слід виходити з того, що таке майно може бути предметом оренди. В цьому випадку необхідно застосовувати правила про власність на матеріали та інше майно, з якого створюється нерухоме майно (п. 3 ст. 220 ЦК). Даний договір оренди буде вважатися укладеним, оскільки об'єкт незавершеного будівництва є майном.
Однак такий об'єкт незавершеного будівництва може бути використаний тільки з метою завершення будівництва (реконструкції) і подальшого введення в експлуатацію.
Звертаємо увагу, що в тому випадку, коли змінюються в міру здійснення робіт характеристики споруджуваного об'єкта нерухомості не дозволяють точно встановити майно на момент передачі його в оренду, договір оренди такого майна може бути визнаний неукладеним відповідно до п. 3 ст. 578 ГК.
Яким документом можна підтвердити право власності на новостворене нерухоме майно?
За загальним правилом право власності на нову річ, виготовлену або створену особою для себе з дотриманням законодавства, набувається цією особою (п. 1 ст. 219 ЦК).
Право власності на знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 220 ЦК).
Реєстрація нерухомого майна - юридичний акт визнання та підтвердження державою створення, зміни, припинення існування нерухомого майна (п. 1 ст. 7 Закону про реєстрацію).
З cказав слід, що державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Тому акт введення закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію не є доказом виникнення права власності на новостворене нерухоме майно.