Підприємство для потреб населеного пункту бажає побудувати футбольний стадіон. В даний час визначається спосіб: будівництво нового на місці старого стадіону, або реконструкція старого стадіону. Земельна ділянка під стадіоном належить сільському поселенню. Які документи необхідно підготувати для реалізації кожного способу?
Для будівництва нового стадіону або реконструкції старого організація повинна отримати дозвіл на будівництво, в порядку, встановленому ст.51 ГРК РФ.
Порядок отримання дозволу на будівництво або реконструкцію детально врегульовано ст.51 ГРК РФ.
До заяви додаються документи, зазначені в ст.51 ГРК РФ, в т.ч .:
- правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
- містобудівний план земельної ділянки;
- матеріали, що містяться в проектній документації;
- позитивний висновок експертизи проектної документації об'єкта капітального будівництва (стосовно до окремих етапів будівництва в разі, передбаченому частиною 12_1 статті 48 ГрК РФ), якщо така проектна документація підлягає експертизі відповідно до статті 49 ГрК РФ, позитивний висновок державної експертизи проектної документації у випадках, передбачених частиною 3_4 статті 49 ГрК РФ. позитивний висновок державної екологічної експертизи проектної документації у випадках, передбачених частиною 6 статті 49 ГрК РФ.
При цьому адміністративний орган не має права вимагати від заявника документів, не зазначених в ст.51 ГРК РФ.
Таким чином, для отримання дозволу на будівництво або реконструкцію, забудовник повинен оформить права на земельну ділянку.
Після завершення будівництва / реконструкції організації необхідно отримати дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію в порядку, визначеному ст.55 ГРК РФ. Для введення об'єкта в експлуатацію забудовник звертається до федерального орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування або уповноважену організацію з заявою про видачу дозволу на введення об'єкту в експлуатацію з переліком документів, зазначених в ч.3 ст.55 ГРК РФ .
Для прийняття рішення про видачу дозволу на введення об'єкту в експлуатацію необхідні, в т. Ч. Такі документи:
- правовстановлюючі документи на земельну ділянку;
- містобудівний план земельної ділянки або у разі будівництва, реконструкції лінійного об'єкта проект планування території та проект межування території;
- дозвіл на будівництво;
- акт приймання об'єкта капітального будівництва (у разі здійснення будівництва, реконструкції на підставі договору);
- документ, що підтверджує відповідність збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів та підписаний особою, що здійснює будівництво;
- документ, що підтверджує відповідність параметрів побудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва проектної документації, в тому числі, вимогам енергетичної ефективності і вимогам оснащеності об'єкта капітального будівництва приладами обліку використовуваних енергетичних ресурсів, і підписаний особою, що здійснює будівництво (особою, що здійснює будівництво, і забудовником або технічним замовником в разі здійснення будівництва, реконструкції на підставі договору, а також особою, здійснює будівельний контроль, у разі здійснення будівельного контролю на підставі договору), за винятком випадків здійснення будівництва, реконструкції об'єктів індивідуального житлового будівництва;
- документи, що підтверджують відповідність збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва технічним умовам і підписані представниками організацій, що здійснюють експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення (при їх наявності);
- схема, що відображає розташування побудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва, розташування мереж інженерно-технічного забезпечення в межах земельної ділянки і планувальну організацію земельної ділянки та підписана особою, що здійснює будівництво (особою, що здійснює будівництво, і забудовником або технічним замовником у разі здійснення будівництва, реконструкції на підставі договору), за винятком випадків будівництва, реконструкції лінійного об'єкта;
- висновок органу державного будівельного нагляду (в разі, якщо передбачено здійснення державного будівельного нагляду) про відповідність збудованого, реконструйованого об'єкта капітального будівництва вимогам технічних регламентів та проектної документації, в тому числі, вимогам енергетичної ефективності і вимогам оснащеності об'єкта капітального будівництва приладами обліку використовуваних енергетичних ресурсів, висновок федерального державного екологічного нагляду в випад ях, передбачених частиною 7 статті 54 ГрК РФ.
При цьому, право власності на зведений об'єкт в силу положень статей 8. 131. 219. 223 ЦК України, ст. 25 ФЗ від 21.07.97 № 122-ФЗ виникає з моменту його державної реєстрації у сторони, яка має права на земельні ділянки, на яких зводиться об'єкт.
Обгрунтування даної позиції наведено нижче в матеріалах «Системи Юрист»
Які функції виконує забудовник в ході будівництва і як їх передати замовнику
«Забудовник забезпечує будівництво на належних йому земельних ділянках (п. 16 ст. 1 Містобудівного кодексу РФ).
Забудовник може організувати будівництво за рахунок:
- залученого інвестора;
- власних або позикових коштів, і тоді він виконує ще функції інвестора.
Незалежно від того, за чий рахунок забудовник організовує будівництво, в його обов'язки входить виконання таких функцій:
В організаційні функції забудовника входить:
- виконання інженерних вишукувань на що належить йому території;
- розробка проектної документації;
- отримання дозволу на будівництво;
- безпосередньо організація і координація будівництва об'єкта (своїми силами або силами сторонніх організацій).
Це випливає з положень пункту 3 статті 47, пункту 5 статті 48, пункту 1 статті 51 і пункту 3 статті 52 Містобудівного кодексу РФ.
Забудовник повинен мати архітектурний проект. Цей документ необхідний для отримання дозволу на будівництво.
Архітектурно-планувальне завдання отримує забудовник на підставі наступних документів:
- заявки на будівництво;
- документів, що засвідчують його право власності на земельну ділянку, де планується будівництво об'єкта. Побудувати об'єкт забудовник може і на орендованій території. У цьому випадку разом зі свідоцтвом про реєстрацію права власності на землю необхідно подати дозвіл від власника цієї ділянки на розробку проектної документації. Наявність такого дозволу підтвердить, що власник ділянки не заперечує проти будівництва на його території нового об'єкта орендарем.
Дозвіл на будівництво видадуть тільки в тому випадку, якщо його архітектурний проект буде відповідати вимогам містобудівного плану земельної ділянки.
Це випливає з положень пункту 1 статті 51 Містобудівного кодексу РФ.
Дозвіл на будівництво видають федеральні, регіональні або місцеві влади (п. 4 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ). Крім архітектурного проекту, для отримання дозволу потрібні правовстановлюючі документи на земельну ділянку, містобудівний план земельної ділянки, а також інші документи, передбачені пунктом 7 статті 51 Містобудівного кодексу РФ.
Увага: якщо забудовник організовує будівництво без відповідного дозволу, територіальне відділення Ростехнагляду може оштрафувати його або призупинити його діяльність.
Розмір штрафу становить від 500 000 до 1 000 000 руб. Призупинення діяльності організації можливо на термін до 90 діб.
Крім того, за вказане порушення до адміністративної відповідальності можуть бути притягнуті посадові особи організації (наприклад, її керівник). Розмір штрафу становить від 25 000 до 50 000 руб.
Про це йдеться в частині 1 статті 9.5 Кодексу РФ про адміністративні правопорушення.
Причому, незважаючи на те що обов'язок отримати дозвіл на будівництво лежить на забудовника, до адміністративної відповідальності можуть залучити і організацію (технічного замовника, підрядника або субпідрядника), які безпосередньо виконували будівельно-монтажні роботи на об'єкті без дозволу на будівництво. Справа в тому, що перед виконанням таких робіт вони зобов'язані упевнитися в тому, що забудовник, залучаючи їх до будівельних робіт, володіє відповідним дозволом на будівництво.
Однак є випадки, при яких потрібно отримувати дозвіл на будівництво не потрібно. До них відносяться:
- будівництво об'єктів, які не є об'єктами капітального будівництва (наприклад, кіосків, навісів);
- будівництво споруд допоміжного використання (наприклад, тимчасових побутових будівель);
- інші випадки, передбачені законодавством (наприклад, якщо будівельні роботи, які плануються забудовником, що не спричинять змін зовнішнього архітектурного вигляду забудови, що склалася і не торкнуться характеристик надійності і безпеки будівель, споруд та інженерних комунікацій).
До складу організаційних функцій також входить прийняття рішення про те, хто безпосередньо буде вести будівельні роботи. Вести будівництво може сам забудовник (своїми силами), а можуть залучені ним сторонні організації - підрядники (п. 3 ст. 52 Містобудівного кодексу РФ).
Таким чином, об'єкт може бути побудований одним з двох способів:
- підрядним - коли будівництво об'єкта повністю здійснюють підрядники;
- власними силами забудовника - коли будівництво об'єкта веде сам забудовник із залученням або без залучення субпідрядників.
Для будівництва об'єкта підрядним способом забудовник укладає з підрядниками договір будівельного підряду. Невід'ємними частинами такого договору є:
- технічна документація, в якій вказано склад і обсяг будівельних робіт, а також вимоги, що пред'являються до цих робіт;
- кошторис, яка визначає вартість підрядних робіт, якщо вартість робіт не визначена в твердій договірній ціні.
Це випливає з положень статей 740. 743. 746 Цивільного кодексу РФ.
Якщо в договорі будівельного підряду між забудовником і підрядником не передбачено обов'язку підрядника виконати будівельні роботи самостійно, то для виконання окремих будівельних робіт підрядник може залучити третіх осіб. У цьому випадку підрядник визнається генеральним підрядником, а залучені ним треті особи - субпідрядниками. При цьому відповідальність перед забудовником за виконання всього комплексу робіт з будівництва об'єкта, включаючи роботи, виконані субпідрядниками, несе генеральний підрядник. Про це йдеться в статті 706 Цивільного кодексу РФ.
Безпосередній виконавець будівельних робіт, будь то забудовник, генеральний підрядник або субпідрядник, зобов'язаний мати свідоцтво про допуск до виконуваних ним робіт, видане саморегулівної організацією. Ця вимога пункту 2 статті 52 та пункту 1 статті 55.8 Містобудівного кодексу РФ. Для отримання такого свідоцтва безпосередній виконавець будівельних робіт повинен бути учасником саморегулівної організації (п. 6 ст. 55.8 Містобудівного кодексу РФ).
Професійна довідкова система для юристів, в якій ви знайдете відповідь на будь-який, навіть найскладніший питання.
Спробуйте безкоштовний доступ на 3 дні >>
Скоро в журналі «Юрист компанії»