Оборот житлової нерухомості в зарубіжних країнах безпосередньо пов'язаний з оборотом земельних ділянок. В одних країнах житлові будинки є юридично частинами земельних ділянок, в інших розглядаються як окремі об'єкти нерухомого майна, однак завжди слідують долю земельної ділянки. Отже, вивчення правового регулювання купівлі-продажу житлової нерухомості неможливий у відриві від обороту нерухомого майна взагалі і земельних ділянок зокрема.
Правовий режим нерухомого майна в римському праві
Римське право використовувало класифікацію речей на рухомі і нерухомі, застосовуючи критерій фізичної неможливості переміщення нерухомих речей (перш за все, землі і того, що з нею нерозривно пов'язане). Відповідно, рухомі речі могли бути вільно переміщені в просторі без ушкодження. Фізичний критерій міцного зв'язку з землею і неможливості переміщення визначив класифікацію нерухомих речей в римському праві.
У римському праві недвижимостями вважалися земельні ділянки, надра землі і все, що створено чужою працею на землі власника.
Земельна ділянка був головною (основний) нерухомою річчю. Все, що знаходилося на земельній ділянці, визнавалося природною або штучною частиною поверхні землі - res soli.
Все, що було пов'язано з землею або фундаментально скріплене з її поверхнею, вважалося складовою частиною земельної ділянки. Тому будинки та інші будівлі розглядалися також лише як складові частини земельної ділянки. Відчуження будинків та інших будівель, як, втім, і будь-яких інших складових частин, підпорядковувалося правилу "superficies solo cedit" - зроблене над поверхнею слідує за поверхнею. Неможливою представлялася окрема власність на будинок і на землю. Відповідно, правовий режим будинку, будівлі, споруди оцінювався не з позиції власності, а з позиції володіння.
Розгалужені конструкції були створені в римському праві щодо чужих прав на нерухоме майно - так звані сервітути.
Крім інших класифікацій римське право знало поділ речей на подільні та неподільні. Ділимими вважалися земельні ділянки, побудовані на них будівлі ділилися, але тільки вертикально. Межами поділу були стіни, межі.
Римському праву не було відомо горизонтальне поділ будівель, незважаючи на те, що в Римській імперії переважала багатоповерхова забудова (інсули). До I в. н.е. поверховість різко зросла, інсули були в 4-5 і навіть 6 поверхів, вони стали основним типом житла у великих містах. В одному тільки Римі було 46602 інсули. Необхідність збільшення поверховості будинків була викликана потребою в прискореному будівництві дешевих помешкань для населення з низьким доходом, а також дорожнечею міських земельних ділянок. У містах, обмежених міською стіною, слід економити житловий простір.
Питання про право власності на такі інсули не міг викликати у римлян істотних труднощів, так як принцип "superficies solo cedit" однаково застосовувався при забудові своєї землі чужим матеріалом, як і при зведенні будівлі на чужій земельній ділянці. Власність на будівлю купувалася господарем землі шляхом збільшення. Якщо кілька осіб проживали в різних квартирах одного і того ж будинку, власником будинку зізнавався власник земельної ділянки, до складу якого входив будинок. Речові права будівельників будівлі, будинку на чужій землі захищалися за допомогою права суперфіцію.
Створена римлянами система прав на нерухоме майно в подальшому була реалізована в законодавствах сучасних держав.
Сучасні концепції нерухомого майна в зарубіжних країнах
Концепції нерухомого майна в зарубіжних країнах спираються на ключове для нерухомості поняття земельної ділянки. Однак в різних правових системах римський принцип "superficies solo cedit" був реалізований з особливостями, які мають історичні передумови.
1) Законодавство про нерухомість у Великобританії.
Своєрідність законодавства про нерухомість у Великобританії частково пояснюється тим, що в Великобританії закон - це звичай, зведений в ранг закону. Основні закони про нерухомість не змінювалися з 1925 р змінювалося значення, яке надавала нормам законів судова практика.
Реєстрація прав на нерухоме майно ведеться Королівським регістром з кінця XIX в. вже більше 130 років, але не є обов'язковою.
Законодавство про нерухоме майно в Великобританії, особливо в частині обліку та реєстрації, орієнтоване на цілі оподаткування.
Якщо земельна ділянка надана для будівництва житлового будинку або іншого некомерційного об'єкта, то єдиним об'єктом оподаткування є будова, а земельну ділянку є складовою частиною домоволодіння. Використовувати таку ділянку для комерційних цілей (в тому числі для виробництва сільгосппродукції навіть для власних потреб) не можна. Слід спочатку отримати квоту на виробництво сільгосппродукції, після чого ділянка стає об'єктом комерційного оподаткування, а будова входить в оцінку такого комерційного підприємства як складова частина.
Слід зазначити, що у Великобританії Земля (земельні ділянки) юридично є власністю Королеви, тому громадянам вони надаються. По суті, право користування земельною ділянкою в Англії включає всі правомочності власника, так як це право можливо продати, подарувати і т.д.
Якщо ж житловий будинок на ділянці почати використовувати за комерційним призначенням (наприклад, як готель), то єдність об'єкта нерухомості зберігається, а об'єктом оподаткування стає умовна одиниця землі (це одиниця оподаткування в Англії комерційних і промислових доходів, розмір якої залежить від вартості національної ренти в як основу для оцінки визначається рентабельності), орієнтована на величину національної ренти.
Британці не сприймають спільну власність, вважаючи, що у одного об'єкта може бути тільки один власник. У зв'язку з цим часто виникають суперечки про те, хто з власників двох будинків, з'єднаних загальною стіною, зобов'язаний утримувати цю стіну.
Особливістю британського законодавства, яка витікає з неприйняття спільної власності як інституту права, є також те, що воно дозволяє в квартирі виділити в натурі не тільки кімнату, але і, наприклад, ванну. Коридор може бути обтяжений (накладено сервітут) правом проходу до ванни і т.д.
2) Законодавство про нерухомість в Німеччині.
У німецькій моделі нерухомого майна римський принцип "superficies solo cedit" отримав найбільш повне втілення. Єдиним тілесним об'єктом нерухомості є земельна ділянка. До нерухомості німецьке право прирівнює також права на нерухомість. яка іменується "юридичними земельними ділянками" і підпорядкована юридичної конструкції речі.
Права, пов'язані з правом власності на земельну ділянку, також є складовою частиною цієї земельної ділянки. Належать на праві власності одному і тій же особі земельну ділянку, будівлі на ньому, продукти землі, окремі обмежені речові права на ділянку і т.п. можуть відчужуватися тільки як одна нерухома річ.
Правове становище суттєвої складової частини земельної ділянки таке, що як нерухома річ вона самостійно існувати не може, але може як рухома. Цілком можливо здати в оренду один поверх будинку, продати будинок на злам - у всіх цих випадках предметом зобов'язання будуть служити рухомі речі - будівлі.
При прийнятті ГГУ гостро постало питання про можливість горизонтального поділу будівель. Необхідність правового регулювання горизонтального поділу будівель виникла в Німеччині ще в середині XIX ст. коли власники дохідних будинків почали продавати будинки поквартирно своїм постояльцям. У таких будинках одна квартира зазвичай займала один поверх, внаслідок чого виник прецедент поверхового поділу будинку між співвласниками.
Відповідно до зазначеного Закону може виникнути право власності на житлове приміщення. Відповідно до § 1 Закону право власності на житлове приміщення є індивідуальним правом власності, сполученим з правом на спільну часткову власність, частиною якої це приміщення є. Право власності на житлове приміщення не може виникнути таким чином, що індивідуальне право власності пов'язується із загальною власністю на різні земельні ділянки. Спільною власністю згідно з цим Законом є земельна ділянка, а також частини, приналежності й устаткування будівлі, які не перебувають в індивідуальній власності або у власності третіх осіб. Індивідуальне право власності без права на спільну часткову власність, до якої воно належить, не може бути відчужене або обтяжене.
Право власності на житлове приміщення виникає в силу договору про надання індивідуального права власності або в силу розділу власності самим власником. Відповідно до § 3 Закону сумісна власність на земельну ділянку може бути обмежена угодою співвласників таким чином, що кожному співвласнику надається індивідуальне право власності на певне житло або на певний нежитлове приміщення в будинку, побудованому або споруджуваному на цій земельній ділянці. При цьому індивідуальне право власності може бути надано тільки в разі, якщо житлове приміщення відокремлено. Стоянки розглядаються як відокремлені приміщення, якщо їх територія позначена довготривалої маркуванням.
Індивідуальне право власності на житлове приміщення може виникнути в результаті розділу власником земельної ділянки. Відповідно до § 8 Закону на підставі заяви до органу по реєстрації земельних правовідносин власник земельної ділянки може розділити власність на земельну ділянку на спільну часткову власність таким чином, що з кожної часткою зв'язується індивідуальне право власності на певне житлове або нежитлове приміщення в будівлі, яке зведено або має бути зведено на цій земельній ділянці.
3) Законодавство про нерухомість у Франції.
У французькому праві земельну ділянку є головною нерухомої річчю, але не єдиною. Будівлі, зведені на чужій земельній ділянці, визнаються самостійної нерухомої річчю. За припущенням, що будівлі, зведені на земельній ділянці, передбачаються зведеними власником земельної ділянки.
До нерухомості французьке цивільне право відносить:
1) речі, нерухомі по їх природі. Це земельні ділянки та будівлі. Згідно ст. 518, 519 французького Цивільного кодексу (далі - ФДМ) будівлями вважаються будинки, дамби, каналізаційні мережі, лінії передачі електроенергії і т.п. а також вітряні або водяні млини, затверджені на стовпах і становлять частину будови;
2) речі, нерухомі в силу призначення. Це речі, рухомі за своєю природою, які власник помістив на своїй ділянці назавжди для обслуговування та експлуатації ділянки;
3) нерухомі безтілесні речі. Це згідно зі ст. 526 ФГУ узуфруктом на нерухомість, сервітути і земельні повинності, позови, що мають своїм предметом повернення нерухомого майна.
Система об'єктів нерухомості пов'язана цілями оподаткування.
На землях сільськогосподарського призначення будова є приналежністю земельної ділянки. Розташовані на таких ділянках об'єкти нерухомості (багаторічні зелені насадження, корівники, свиноферми та ін.) Є приналежністю ділянки. Вартість будівель як таких не визначається, а визначається прибутковість ділянки як єдиного цілого з будовами. У населених пунктах головною річчю і об'єктом оподаткування є будова, а земельну ділянку слід долю будови.
При покупці будинку у Франції необхідно дуже детально визначати предмет договору, в тому числі межі земельної ділянки, склад нерухомого майна. Продавець має право не передати покупцеві все те, що не є нерухомістю, аж до вікон і дверей, так як вони не є речами будинку.
Купівля-продаж будинку, що знаходиться на землях сільськогосподарського призначення, регулюється низкою спеціальних нормативних актів, що забезпечують оборот земель сільськогосподарського призначення. Якщо земельна ділянка при будинку менше 1 га, то особливих процедур, як правило, не виникає. Якщо площа земельної ділянки понад 1 га, то при відчуженні будуть потрібні додаткові узгодження і дозволу, дотримання права переважної покупки спеціального державного органу.
Система реєстрації прав на нерухоме майно побудована за так званою концессуальной моделі. Право власності переходить від продавця до покупця в момент укладення договору. Факт передачі нерухомого майна і факт реєстрації прав для переходу права власності значення не мають. Функції державної реєстрації прав виконують спеціально створені державні органи, компетенція яких обмежена реєстрацією прав на нерухомість.