Більшість громадян, які купують у власність квартиру, віддають собі звіт в тому, що після закінчення операції вони стають повноправними власниками житла, але при цьому про прилеглої до будинку території задумається від сили кожен десятий, а адже з нею пов'язано згодом багато питань.
Хоча вона по ідеї є власністю мешканців багатоквартирного будинку, розташованого на цій самій території, але де-факто її використовують в своїх цілях все, крім самих мешканців.
Саме тому ми часто стаємо свідками, як на місці міні-скверу з'являється парковка, а спортивні майданчики «хизуються» новими торговими кіосками.
В інтересах жителів багатоквартирного будинку дізнатися, якими нормативами визначається прибудинкова територія багатоквартирного будинку, як грамотно розпоряджатися цим ресурсом і як правильно утримувати?
Про це розповідає заступник начальника відділу організації, моніторингу та контролю Управління Росреестра по Республіці Башкортостан Гульнара Карімова.
Поясніть нам, будь ласка, що таке прибудинкова або Придворовим, як її ще називають, територія?
«Придворовим територія багатоквартирного будинку» - це земельна ділянка, що розташовується навколо багатоквартирного житлового будинку та який визначений та закріплений за ним землевпорядної та містобудівної документації. Крім самого житлового будинку на цій території можуть знаходитися належать дому споруди: елементи озеленення та іншого благоустрою; дитячі та спортивні майданчики; сушарки для білизни; колективні автостоянки; пожежні проїзди; трансформаторні підстанції та інші об'єкти, необхідні для нормальної експлуатації будинку.
Які права та обов'язки мешканців багатоквартирного будинку на прибудинкових територію?
Підтримувати Придворовим територію в належному вигляді повинні мешканці (власники) приміщень у багатоквартирному будинку, який розташований на земельній ділянці, тому що земельна ділянка належить їм на праві спільної часткової власності.
Всі питання, пов'язані з розпорядженням і визначенням загального майна багатоквартирного будинку, розглядаються на загальних зборах мешканців (власників приміщень) багатоквартирного житлового будинку та затверджуються рішенням загальних зборів. Наприклад, зміна розміру загального майна (а також його передача в користування іншим особам) можливе лише за згодою всіх власників приміщень у даному будинку.
У разі руйнування, випадкової загибелі або знесення багатоквартирного будинку власники приміщень зберігають частку в праві спільної часткової власності на земельну ділянку, на якому розташовувався цей будинок. Однак власник приміщення не має права відчужувати або здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно.
Яким чином мешканці повинні підтвердити свої права на земельну ділянку прибудинкової території?
Для безкоштовного переходу земельної ділянки у спільну часткову власність мешканців (власників) багатоквартирного будинку, органам місцевого самоврядування необхідно сформувати земельну ділянку відповідно до вимог земельного та містобудівного законодавства та провести державний кадастровий облік земельної ділянки. Спеціальної державної реєстрації права спільної часткової власності на дану земельну ділянку в Росреестра не потрібно - з моменту реєстрації права власності першої особи на будь-який з приміщень в багатоквартирному будинку відповідна земельна ділянка надходить у спільну часткову власність та інших власників квартир в даному будинку в силу норм житлового законодавства .
Що таке планування прибудинкового території багатоквартирного будинку і чим вона відрізняється від межування прибудинкового території?
Для здійснення та виконання робіт (послуг) за змістом прибудинкової території необхідно знати розмір (кордону) земельної ділянки, зайнятої багатоквартирним будинком.
Для постановки на кадастровий облік земельної ділянки необхідний документ - межовий план, який може бути підготовлений тільки кадастровим інженером.
Так як для встановлення меж земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, повинна здійснюватися підготовка документації з планування території, то межовий план кадастровим інженером готується відповідно до затвердженого органом місцевого самоврядування проектом межування території.
При цьому проекти межування території до їх затвердження підлягають обов'язковому розгляду на публічних слуханнях за участю громадян, які проживають на даній території, чиї законні інтереси і права можуть бути порушені.
Таким чином, якщо земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти, не сформований і не врахований в кадастрі нерухомості, то власники приміщень в багатоквартирному будинку має право звернутися до органу місцевого самоврядування із заявою про формування земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок. Орган місцевого самоврядування формує таку земельну ділянку з урахуванням планувальної документації (планування території), забезпечує межування (кадастрові роботи) і постановку на державний кадастровий облік земельної ділянки.
Які права мають на прибудинкових територію муніципальна влада?
Земельна ділянка, на якій розташовано багатоквартирний будинок, належить публічно-правової освіти (РФ, суб'єкту РФ: республіці, краю, області, місту федерального значення, автономної області, автономного округу, а також міському, сільському поселенню і т.д.) якщо даний земельна ділянка не сформований і відносно нього не проведено державний кадастровий облік.
Формування земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, здійснюється органами державної влади або органами місцевого самоврядування за заявою власників приміщень багатоквартирного будинку.
З моменту формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку і муніципальна влада вже не має права розпоряджатися таким сформованим земельною ділянкою.
При цьому законодавством передбачено вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб. Варто зазначити, що сьогодні новобудова проходить обов'язкову процедуру кадастрового обліку, під час якої встановлюються розмір і межі прибудинкової території, і тільки після цього будинок здають в експлуатацію (формування земельної ділянки проводить забудовник).
Що означає включення об'єкта нерухомості, наприклад, гаража в кадастровий реєстр? Чи можна на підставі цього землю під ним приватизувати? Або можливі якісь інші відносини з власниками землі у дворі? З ким?
Для відповіді на це питання в першу чергу потрібно визначитися з формулюваннями «кадастровий реєстр» і «Придворовим територія багатоквартирного житлового будинку».
Державний кадастр нерухомості (далі - кадастровий реєстр) - це систематизований звід відомостей, в тому числі про об'єкти нерухомості (земельні ділянки, об'єкти капітального будівництва) і т.д.
Включення відомостей про об'єкти нерухомості в кадастровий реєстр - це проведення державного кадастрового обліку об'єктів нерухомості, що підтверджують існування такого об'єкта нерухомості з індивідуально-визначеними характеристиками.
Для кадастрового обліку щодо капітального гаража та земельної ділянки, на якій розташований гараж, необхідні заяви про кадастровому обліку і технічні документи, що містять опис об'єктів нерухомості. В даному випадку, для кадастрового обліку слід подати підготовлені кадастровим інженером технічний план гаража і межовий план на земельну ділянку.
Для проведення державної реєстрації наявності, виникнення прав на гараж та земельна ділянка, враховані в кадастровому реєстрі, необхідні документи, які відповідно до законодавства підтверджують наявність, виникнення прав на гараж та земельна ділянка (наприклад, постанова про надання земельної ділянки, договір оренди земельної ділянки , акти передачі прав на нерухоме майно та угод з ним, які вступили в законну силу судові акти та ін.).
Якщо земельна ділянка сформований під багатоквартирним будинком (врахований в кадастровому реєстрі) і належить власникам приміщень в цьому будинку, то правовою підставою для розміщення індивідуального гаража у дворі є рішення загальних зборів власників приміщень багатоквартирного будинку про розміщення гаража. Це рішення оформляється протоколом загальних зборів.
Рішення і протокол загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку можна отримати в компанії, що управляє, правлінні ТСЖ, житлового кооперативу або ЖБК (або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) через 10 днів після проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Якщо земельна ділянка під багатоквартирним будинком не сформований і не врахований в кадастровому реєстрі, то правовою підставою організації місця під гараж у дворі є договір передачі (договір оренди) прибудинкової території, укладений з відповідним органом державної влади чи органом місцевого самоврядування. Скориставшись довідковим сервісом Публічної кадастрової картою можна подивитися межі земельних ділянок, врахованих в кадастровому реєстрі.
Що таке публічна кадастрова карта, які її завдання і що вона може дати споживачеві, у тому числі фізичним особам.
Сервіс «Публічна кадастрова карта» містить дані державного кадастру нерухомості та призначений для використання необмеженому колу осіб. Інформація показана на карті у вигляді кадастрових округів, районів, кварталів, окремих об'єктів нерухомості - земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва. По кожному об'єкту нерухомості можна дізнатися загальну інформацію, в тому числі площа і кадастрову вартість. У сервісу є версія для мобільних пристроїв.
Пошук необхідної інформації в сервісі можна здійснити через офіційний сайт Росреестра: rosreestr.ru вибравши вкладку «Публічна кадастрова карта» і в полі «Пошук» ввести кадастровий номер земельної ділянки або його місце розташування.
Даний сервіс користується великою популярністю як у звичайних громадян, так і у представників бізнесу.
Разом з тим, слід зазначити, що Публічна кадастрова карта містить довідкову інформацію про об'єкти нерухомості і лише відтворює дані кадастру нерухомості.
Наприклад, на Публічної кадастровій карті можна дізнатися про факт формування ділянки під багатоквартирним будинком та постановці його на кадастровий облік, про місцезнаходження кордонів суміжних (сусідніх) земельних ділянок.
Помічник керівника Управління Росреестра по Республіці Башкортостан Наталія Шагиев