Придбання квартири в заставі вигідно, але не забуваємо про ризики

Продаж квартир, що знаходяться в заставі у банку, стала поширеною формою угод з нерухомістю порівняно недавно, свою "популярність" вона придбала в результаті розвитку іпотечного кредитування. У даній статті розглядаються, як привабливі сторони подібних угод, так і можливі ризики, з якими доводиться стикатися покупцям.

Існує думка, що купувати квартиру в заставі - підприємство настільки вигідна, що хороша квартира, причому в пристойному районі, може бути придбана практично за безцінь. Однак ця думка досить спірне, оскільки квартира, навіть якщо вона знаходиться під обтяженням, зовсім не знижує своєї реальної цінності.

Інша справа говорити, що квартира під заставою представляється вигідним придбанням. Досвід показує, що подібна угода може привести до економії в межах 15-20% ринкової вартості, що, безумовно, слід віднести до серйозних плюсів. Така економія виникає у вигляді плати за відносну складність операції, а також можливість деяких ризиків з боку покупця. Не виключається і факт того, що угоди з заставними квартирами часто пов'язані з певною терміновістю, їх підготовка досить метушливий (навіть при всій відповідальності) заняття.

Торкаючись причин продажу заставної квартири

Треба відзначити, до угод подібного роду потенційні клієнти ставляться насторожено, побоюючись можливого обману в передбачуваної шахрайської операції. Махінації дійсно можуть мати місце, але це можна також справедливо, в рівній мірі, стверджувати для будь-якої угоди з нерухомістю, а також рухомим майном, вартість якого досить висока.

Інша справа, що проведення подібних угод відбуваються на ринку набагато рідше, а їх реалізація вимагає до себе більш відповідального підходу і залучення фахівців.

Тепер про причини, які спонукають банківського позичальника, раніше оформив іпотечний кредит, продавати квартиру до повної виплати позики. Їх декілька:

По-перше, це обставини життя позичальника, що змінилися в гіршу сторону. До них відносяться: втрата роботи, яка спричинила за собою неможливість подальших платежів по кредиту, тимчасова або повна непрацездатність тощо. У наведених випадках, найбільш правильне рішення - продати квартиру з урахуванням того, що нерухомість незабаром може бути витребувана банком в рахунок оплати договірних зобов'язань;
По-друге, варіант навпаки оптимістичний, при якому причинами продажу можуть стати обставини, що змінили життя позичальника в кращу сторону - переїзд, пов'язаний з отриманням перспективної роботи, поповнення сімейства і потреба в зв'язку з цим для розширення житлоплощі (можливе оформлення іпотеки на більш просторе житло ) і т.п. При настанні зазначених випадків вельми проблематично влаштовуватися на новому місці, продовжуючи виплати або оформляти чергову іпотеку, поки не виконані зобов'язання за першим договором;
По-третє, до причин продажу може бути віднесений і факт того, що нерухомість спочатку служила інструментом інвестицій. Наприклад, різниця у вартості житла, що знаходиться на ранній стадії будівництва і вже введеної в експлуатацію нерухомості після оформлення прав власності може бути досить відчутною. В результаті іпотечний кредит краще переоформити з метою подальшого перепродажу.

Вибір посередника для угоди із заставною квартирою

У ролі посередника може виступити, як ріелтерська компанія, так і приватний ріелтор, їх послуги зводяться в основному до забезпечення декількох потреб покупця і продавця. До них відносяться: пошук підходящої пропозиції, перевірка чистоти угод, а також оформлення всіх необхідних документів.

Кілька слів доречно додати про сьогоднішню монополізації ринку нерухомості тими ж ріелтерськими компаніями і приватними ріелторами. Це є серйозною причиною, яка перешкоджає самостійному підбору клієнтами вигідних для них варіантів, що стосується і продавців нерухомості і покупців. В результаті у багатьох регіонах країни спостерігається стагнація на ринку нерухомості, коли покупці не можуть підібрати для себе влаштовує їх варіанти, а продавці роками не можуть продати свою нерухомість, через нечистоплотних дій ріелторів. І це питання вимагає законодавчого рішення: зобов'язати компанії викладати на своїх, або регіональних Інтернет-ресурсах всі дані про укладені договори з продавцями на реалізацію нерухомості і показувати реальну договірну ринкову вартість, а не приховану під різними приводами.

Перевірку відсутності перешкод для здійснення угоди виробляють в стандартному наборі ріелтерських послуг, але треба зауважити у залученого ріелтора, фактично, відсутній стимул до проведення досконального перевірки, та й гарантій в цьому випадку ніхто не дасть. Для здійснення кінцевої мети подібної операції більш обгрунтовано залучення грамотного юриста.

У придбанні заставної квартири, що є більш складною операцією, бере участь третя сторона - банк, який наклав заставне обтяження, і продаж квартири можлива тільки з його згоди. І тут слід підібрати оптимальну схему розрахунків, грамотно розставити всі акценти при оформленні документів, щоб врахувати інтереси всіх сторін угоди. Тому без залучення досвідченого ріелтора (або компанії), яка взяла б на себе відпрацювання схеми продажу, швидше за все, не обійтися.

Основні схеми в придбанні заставної квартири

Відзначимо відразу, далеко не всі банки йдуть шляхом простого переоформлення боргу з однієї особи на іншу, без гарантії швидкого і повного повернення всієї суми. На даний момент використовуються три основні схеми, що дозволяють здійснити продаж заставної квартири, такі як:

Схема 1. Продаж, передбачає погашення кредиту покупцем.

Спочатку проводиться повне погашення кредиту, в результаті заставне обтяження банком знімається, і право власності повністю переходить до позичальника, виконується процедура перереєстрації квартири на покупця;

Схема 2. Оформлення договору купівлі-продажу з участю банку

Передбачає внесення покупцем грошової застави на депозитні комірки (акредитивний рахунок). Причому в одній комірці розміщуються кошти, призначені банку - залишок боргу по кредиту, а в іншому осередку - гроші для продавця, залишок суми, обумовленої в якості продажної ціни квартири. У той же час в УФРС відправляють на реєстрацію договір купівлі-продажу і заяву банку про зняття застави з квартири. Після реєстрації документів банк вилучає суму покриття боргу, також і продавець отримує належну йому суму, при цьому квартира за договором переходить у власність покупця;

Схема 3. Продаж через зміну заставодавця

Уявімо собі ситуацію, коли частина коштів, призначена банку для оплати боргу, знаходиться в одній комірці, друга частина, що належить продавцеві, розміщена в інший, і банк згоден на переоформлення прав власності.

Самим фактом оформлення відповідних документів покупець приймає на себе зобов'язання перед банком і отримує в розпорядження квартиру, продавець ж отримує доступ до своєї частини коштів. Банк також отримує свої гроші і знімає обтяження, в результаті операції квартира переходить у повну власність покупця

Переваги і недоліки пропонованих схем продажу

Схему 1 цілком можна вважати найбільш простий з усіх але, в той же час і більш вигідною для банку, ніж для покупця. Банк без зволікань дасть дозвіл на продаж, адже в такому випадку він отримує свої гроші, в тому числі і запланований прибуток. Однак такого роду угода може виявитися недостатньо безпечної для покупця заставної квартири, тому цю схему краще використовувати тільки в тому випадку, якщо продавець і покупець досить добре знають один одного і довіряють один одному на слово.

А в чому власне таїться небезпека. А полягає вона в наступному: після погашення боргу перед банком і зняття заставного обтяження, продавець (він же поточний заставодержатель), "раптом" передумає продавати квартиру. В результаті такого дійства покупець виявиться не в змозі отримати у банку сплачені за договором гроші, як і примусити продавця оформити право власності.

Тому, розглядаючи подібну схему, потенційний покупець повинен зацікавитися сильно заниженою (по відношенню ринковою) ціною - це може сигналізувати про підготовлюваний шахрайстві.

Схему 2 можна визнати частково безпечної, оскільки зацікавленим в оплаті сторонам доступ до грошових коштів відкривається лише в міру виконання ними договірних зобов'язань. Однак і тут є присутнім ряд нюансів «технічного» характеру, здатних поставити під сумнів безпеку угоди покупцеві заставної квартири. Для прикладу: на проведення процедури зняття заставного обтяження органи УФРС мають тайм-аут в 5 днів, а для перереєстрації власності - 10 днів. У проміжку після зняття обтяження поточний власник може скасувати угоду купівлі-продажу, і квартира передається в його повне розпорядження.

У наведеному випадку банк не може отримати гроші, оскільки їм не виконані умови договору перед продавцем, в свою чергу і новий покупець не може отримати квартиру. Подібна ситуація хоча і не є нерозв'язною, однак пов'язана з неприємними затримками.

Схему 3 (і її численні різновиди) експерти вважають найбільш безпечною, хоча підготовка документів в цьому випадку досить клопітка заняття. Тут також пропонується використання банківських сейфів для розміщення грошових коштів, призначених банку для оплати частини боргу, і продавцеві у вигляді залишку загальної вартості квартири. Але при цьому сам сенс маніпуляцій, як і комплектність пакета документів, істотно відрізняються.

Процес угоди вибудовується таким чином: після отримання від банку офіційної згоди на проведення операції, проводиться переоформлення заставодержателя, тепер в боржниках банку числиться новий покупець. В результаті виконання даного етапу, банк отримує доступ до грошей, що зберігаються на його осередку, і тільки потім знімає з квартири заставне обтяження, а продавець отримує свій залишок коштів.

Відзначимо, що продаж заставної квартири потенційно вигідна справа для всіх без винятку зацікавлених сторін (банк, продавець, покупець). При цьому:

банк одноразово отримує всі належні йому за договором кошти, що дає йому право продовжувати їх використовувати для власних операцій;
продавцю передаються витребувані кошти, завдяки яким він має можливість вирішувати власні питання;
покупцеві квартира дістається із суттєвою знижкою, це часто визначає саму можливість покупки житла (при обмеженому бюджеті).

Як ми бачимо, досить нерозумно ігнорувати представляющуюся можливість, відмовою від розгляду угоди із заставною квартирою. У той же час гонитва за економією може обернутися відвертим шахрайством або неприємними наслідками, що виникають унаслідок «раптового» появи підводних каменів. Тому не варто забувати про грамотному плануванні і ретельну підготовку угоди, факторах, здатних запобігти або мінімізувати збитки. І потім, залучення профільних фахівців до оформлення угоди (навіть з урахуванням витрат на оплату їх зусиль), часто допомагає зберегти чималі гроші покупцеві, який найбільшою мірою схильний до ризику в пропонованій тристоронньої угоди.