Об'єктами оцінки вартості природних ресурсів можуть виступати:
запаси природних ресурсів;
природні об'єкти, що перебувають у власності, а також
різні права, пов'язані з їх використанням (оренда,
концесія, право забудови і т.д.);
екосистемні послуги та екологічні блага (функції, що їх природними об'єктами);
Під запасами природних ресурсів розуміється їх кількість, яке при отриманні або видобутку може стати товаром або предметом особистого споживання. Наприклад - запаси нафти і газу в родовищах, чисельність тварин в мисливських угіддях, запас деревини в лісових насадженнях і т.д.
Під природним об'єктом розуміється певний простір, територія або земельну ділянку з усім, що знаходиться в його межах.
Природні об'єкти - це сукупність природних ресурсів (тел і сил природи) розташованих в межах певних земельних ділянок або ділянок надр. До них відносяться території, зайняті родовищами корисних копалин, цінними (у тому числі і охоронюваними) екосистемами, лісовими, мисливськими, сільськогосподарськими та іншими угіддями.
Природними об'єктами є:
родовища корисних копалин і їх окремі ділянки;
замкнуті водні об'єкти;
рибальські ділянки річок, нерестовища;
рибальські ділянки шельфу;
нелісові природні екосистеми (ділянки степу, річкових заплав і т.д.);
При визначенні вартості землі і природних ресурсів об'єктами оцінки можуть бути не тільки земля і природні ресурси, що розглядаються в якості речі, що знаходиться у власності, а й інші речові і зобов'язальні права на землю. До іншим речовим правам ставляться право безстрокового користування і довічного успадкованого володіння. До речових прав також відносяться права обмеженого користування чужою земельною ділянкою або сервітути. До зобов'язальних прав відносяться право возмездного користування, право безоплатного термінового користування, концесії та інші. Наприклад, до них можуть ставитися право довгострокової і короткострокової оренди земельної ділянки, право забудови земельної ділянки, право довгострокової і короткострокової оренди ділянок лісового фонду, право концесії ділянки лісового фонду, право видобутку корисних копалин. Вартість зобов'язальних прав зазвичай менше вартості права власності, так як в даному випадку у землекористувачів, які не є власниками земельних ділянок виникають додаткові ризики зменшення отримуваного доходу внаслідок можливих дій власника землі, наприклад, непродовження договору оренди, збільшення розміру орендного платежу і т.д.
Окремі складові частини земельних ділянок можуть бути самостійним об'єктом оцінки. Також самостійними об'єктами оцінки можуть бути окремі виділю в лісових землях і ділянки надр в складі родовищ корисних копалин.
Природні об'єкти як нерухоме майно
У Росії відповідно до Цивільного кодексу до нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди та ін.
Під це юридичне визначення потрапляють практично всі природні об'єкти, включаючи родовища корисних копалин і деревну рослинність. Земельні ділянки віднесені до об'єктів нерухомості, нарівні з будівлями, спорудами, лісами і ін.
З економічної точки зору природний об'єкт - це єдиний об'єкт нерухомості, з яким зазвичай починають працювати оцінювачі, оцінюючи майновий комплекс, представлений будівлею і земельною ділянкою під ним. Відносно природних об'єктів роль
будівлі або споруди, а в термінах оцінки нерухомості поліпшень, виконують рослинність, наприклад деревостани для лісу, власне корисні копалини, що містяться в родовищі.
З юридичної точки зору земля з розташованими на ній предметами або речами, які не можна перемістити, не пошкодивши їх, є складною річчю, так як утворюють спільно з землею єдине ціле, яке використовується як одна річ. Під це юридичне поняття підпадають практично всі природні об'єкти, а саме лісу, надра, відокремлені водні об'єкти і ін.
Земля, навіть без видимих поліпшень також являє собою складний природний об'єкт або єдиний об'єкт нерухомості. Роль поліпшень виконує грунт без якої неможливе використання земельної ділянки для багатьох цілей. Найбільш типовим прикладом земель, використання яких неможливо в силу відсутності грунту є території, що отримали назву «бедленд» або «погані землі» і що представляють собою сильно пересічений рельєф, що утворився в результаті ерозії.
Оцінюючи землю, яка використовується в якості сільськогосподарських або лісових угідь, ми оцінюємо єдиний об'єкт нерухомості, що складається з власне території або частині поверхні Землі і тих природних ресурсів - поліпшень, які знаходяться на даній поверхні і невіддільні від нього без заподіяння істотної шкоди.
Єдиним об'єктом нерухомості є такі природні об'єкти як родовища корисних копалин, рибопромислові ділянки річки, відокремлені водні об'єкти.
Земельна ділянка як об'єкт нерухомості
У теорії оцінки нерухомості для позначення нерухомості як фізичного активу, використовують термін «земельна ділянка», або ділянка земної поверхні, з усією нерухомістю, яка є під ним і над ним.
Земельна ділянка розглядається у вигляді конуса, який бере свій початок в центрі Землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке трактування земельної ділянки дуже важлива для визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості в цілому, оскільки дозволяє приписувати до нього всі доходи, одержувані від використання простору під ним і над ним. Земля, як простір розглядається в якості складової частини нерухомості. Для її оцінки розроблений ряд методів, що дозволяють виділити цю складову з вартості об'єкта нерухомості в цілому (вартості земельної ділянки з поліпшеннями).
Дане тлумачення поняття земельної ділянки, як єдиного об'єкта нерухомості є економічним, а не юридичним і на законодавчому рівні визнається не всіма країнами. У кожній країні є свої правові особливості. Наприклад, якщо в США надра, також як будівлі і споруди є невід'ємною частиною земельної ділянки, то в Німеччині до земельної ділянки відносять тільки будівлі, розташовані на ньому. Відповідно до німецького законодавства будівлі є лише складовою частиною земельної ділянки, не володіючи власним правовим статусом. Такі елементи земельної ділянки, як земля, будівлі та споруди утворює єдину вартість земельної ділянки, що розглядається в якості господарської одиниці з усіма його складовими частинами. Родовища корисних копалин, що знаходяться на певній глибині вже не відносяться до земельної ділянки і, відповідно при його оцінці не враховуються.
У нас в країні під земельною ділянкою розуміється поверхню землі без розташованих на ній будівель та споруд, а також інших поліпшень типу лісу або багаторічних насаджень. Виняток робиться лише грунтовому шару, який з теоретичної точки зору як самостійний природний об'єкт, також може розглядатися як об'єкт нерухомості. У Земельному кодексі Російської Федерації наводиться таке визначення земельної ділянки.
Земельна ділянка - це частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку.
Це означає, що згідно з чинним законодавством, оцінюючи будь-яку земельну ділянку, ми повинні оцінювати поверхню
землі без знаходяться на ній поліпшень, тобто виділяти земельну складову з вартості єдиного об'єкта нерухомості.
Негативна вартість землі
Вважається, що земля є фізичним активом, який не схильний до ізносу1. Інакше кажучи, земля в процесі свого економічного життя не втрачає свою вартість. Звідси робиться висновок, що земельна ділянка слід розглядати як нескінченний (невичерпний) джерело доходу, вартість якого з часом може тільки зростати.
Це вірно, якщо розглядати землю як простору, яке з часом не зникає. Але в процесі експлуатації природних об'єктів їх корисні властивості можуть бути втрачені внаслідок руйнування або виснаження природного ресурсу - грунту, запасів корисних копалин, відомості лісу без його подальшого відновлення, перевилова риби і т.д. Земельна ділянка (грунт, грунт) може бути схильний до різних негативних екологічних впливів, які можуть призвести до повної втрати його корисних властивостей, наприклад в разі хімічного або радіоактивного забруднення або деградації грунтового шару в результаті неправильного господарювання.
В результаті такого впливу вартість може прийняти негативну величину. Негативна вартість землі може з'явитися на ділянках, що зазнали деградації, хімічному і радіоактивного забруднення, ділянках, що піддаються берегової ерозії.
Вона також з'являється в тих випадках, коли платежі за землю перевищують принесений нею дохід.
Негативна вартість землі може виникнути і тоді, коли відсутня розвинена система ринків, не дозволяючи об'єктивно виникнути ренті. Також негативна вартість може мати місце на окремих етапах організації ринкових відносин, коли витрати по використанню землі перевищують ціну цієї землі. Тут визначальним фактором виступають перекоси або диспропорції в цінах первинних факторів виробництва: праці, капіталу, ренти.
Земля може мати негативну вартість в наступних випадках:
земельні ділянки обтяжені зобов'язаннями по відновленню нормального стану навколишнього середовища, що перевищують за витратами вартість майна після виконання даних робіт ;. орендна плата, що підлягає виплаті, перевищує ринкову
вартість оренди;. власник зобов'язаний здійснити витрати на меліорацію (поліпшення якості землі) або виконання інших встановлених законом вимог в розмірах, що перевищують вартість майна, вільного від таких зобов'язань. Для обліку можливості виснаження такого активу як земля в Європейських стандартах оцінки введені спеціальні терміни: виснажує активи і екологічне старіння.
Виснажуються активи - це такий клас активів (наприклад, родовища корисних копалин, звалища відходів та кладовища), які мають певний термін служби внаслідок того, що при їх використанні відбувається вичерпання природного ресурсу або його корисних властивостей до такої міри, що вони більше не можуть використовуватися економічно для існуючої або передбачуваної мети і тому поступово вичерпують свою вартість (вартість залишається землі або родовища).
Екологічне старіння - зниження вартості через необхідність перегляду існуючого використання землі та прийнятої технологи з точки зору фактичних і розумно передбачуваних місцевих національних та наднаціональних положень в сфері регулювання природокористування, директивного чи планового контролю за навколишнім середовищем і забрудненням і політикою використання відходів.